Feketézők a budapesti Airbnb-piacon: minden harmadik hirdetés gyanús

Mi történik, ha a szomszédban valaki bejelentés és adózás nélkül adja ki a lakását turistáknak? És miért rossz ez nem csak a háznak, hanem azoknak a házigazdáknak is, akik szabályosan, tisztán működnek?

Az IngatlanFM podcast legújabb adásában Antos Péter, a GuestGuru társtulajdonosa és értékesítési vezetője a budapesti rövidtávú lakáskiadás talán legkényesebb témájáról beszélt: a „feketézőkről". Vagyis azokról az Airbnb- és Booking-házigazdákról, akik kihagyják a kötelező NTAK-regisztrációt, a számlaadást és az adózást. A beszélgetésből kiderül, hogy ma nagyjából minden harmadik budapesti hirdetés mögött áll valamilyen szabálytalanság, és hogy ez végre láthatóvá tehető.

A legfontosabb pontokat összeszedtük. A teljes adást itt nézheted meg:

▶️ Szürkezónás szállások és házigazdák a magyarországi Airbnb piacon (IngatlanFM)

https://www.youtube.com/watch?v=oO4OQm6vehs

Mit jelent ma a „feketézés" a rövidtávú piacon?

A rövidtávú lakáskiadás már rég nem az a hobbi, ami pár éve volt. Akkor felraktál egy hirdetést, jött egy vendég, kiadtad a hétvégére, és kész. Mára ez komoly, szigorúan szabályozott szolgáltatás lett: számlát kell adni, adatot kell szolgáltatni, és több adót is be kell vallani.

Aki ezeket a kötelezettségeket kikerüli, azt nevezi a szakma feketézőnek. A leggyakoribb eset, hogy a házigazda nem létező vagy érvénytelen NTAK-számmal hirdet, nem ad számlát, és nem fizeti be a kötelező adókat.

A cél viszont nem a mutogatás. Ahogy Antos Péter is hangsúlyozta: nem másokat akarunk lejáratni, hanem azokat megvédeni, akik szabályszerűen, tisztán működnek, befizetik az adókat és elvégzik az adminisztrációt.

A számok, amik mindent elmondanak

Budapesten nagyjából 15 000 rövidtávú hirdetés van összesen az Airbnb-n és a Bookingon. Ez a város egymillió lakásának körülbelül másfél százaléka. A probléma tehát jóval kisebb, mint amekkorának a közbeszéd láttatja.

Ebből a 15 000 hirdetésből viszont több mint 5 000-nél van valamilyen szabálytalanság. Ez nagyjából minden harmadik. És itt nem elgépelésekről beszélünk: ha le is számoljuk azt az egy-két százalékot, aki tényleg csak véletlenül rontotta el a számát, a piac jelentős része még mindig érvénytelen vagy hiányzó adatokkal hirdet.

Négyféle szabálytalanság, amit érdemes megkülönböztetni

A podcastban Antos Péter négy csoportba sorolta a problémás hirdetéseket:

• Érvénytelen szám. Ez a legnagyobb csoport, nagyjából 2 900 hirdetés. A házigazda olyan NTAK-számot adott meg, ami nem létezik (mondjuk egy kitalált „1 2 3 4 5 6" jellegű sorozatot). Gyakorlatilag soha nem is regisztrált.
• Hiányzó szám. Körülbelül 1 800 hirdetésnél egyáltalán nincs feltüntetve a regisztrációs szám, pedig ez már két és fél éve kötelező az Airbnb-n és a Bookingon is. Bookingon ebből lényegesen több akad, mint Airbnb-n.
• Idegen szám. Valaki más, létező regisztrációs számát tünteti fel a sajátjaként. Antos Péter ezt ahhoz hasonlította, mintha valaki lopott rendszámmal furikázna.
• Gyanús szám. Egyéb, visszaélésgyanús eset. Ebből szerencsére jóval kevesebb van.

A lényeg, hogy ezek mind nyilvános, bárki számára elérhető adatbázisokban szerepelnek: az önkormányzati engedélynyilvántartásban, az NTAK-regisztrációkban és magukban a hirdetésekben. Csak épp eddig senki nem fésülte össze őket.

Öt adó, amit a szabályos házigazda megfizet

Miért éri meg egyáltalán feketézni? Mert a szabályos működés nem olcsó. Ma egy rövidtávú szolgáltatónak ötféle adóval kell számolnia:

• tételes átalányadó (szobánként évi 150 000 forint),
• áfa (a platform jutaléka után, vagy alanyi adómentesség híján 5 százalék),
• idegenforgalmi adó (4 százalék),
• turisztikai fejlesztési hozzájárulás (4 százalék),
• bizonyos esetekben építményadó.

Ezek közül háromra adóbevallást is kell készíteni. Összességében ez nagyjából 12–15 százalék terhet jelent. Aki ezt kikerüli, ennyivel olcsóbban tudja kiadni a lakását.

És itt jön a lényeg, ami miatt ez mindenkit érint. A feketéző leszorítja az árakat, ezért az egész budapesti piac nehezebben emel árat, és nehezebben szűri ki a problémás, bulizós vendégkört. Pedig a magasabb ár önmagában is minőségi szűrő: igényesebb vendéget hoz, aki jobban megbecsüli a lakást, a házban lakók pedig nyugodtabban alszanak. Ha kíváncsi vagy, mennyit hozhat tisztán, szabályosan egy lakás, ezt a bevétel- és profitkalkulátort érdemes kipróbálni.

A BPDB: a budapesti adatbázis, ami láthatóvá teszi a szürkezónát

A GuestGuru tulajdonosi körében informatikus is van, így a csapat olyat épített, amilyen eszköze a hatóságoknak eddig nem volt: egyetlen rendszerbe fésülte össze a nyilvános adatbázisokat. Ezt hívják BPDB-nek (Budapest Database).

A rendszerben látszik, hány hirdetés van, hány engedélyt adtak ki, és kerületre meg platformra (Airbnb, Booking) bontva az is, hol vannak az érvénytelen, hiányzó, idegen vagy gyanús számú hirdetések. Akár térképen is.

És itt fontos egy dolgot tisztázni: ennek nem a nyilvános megszégyenítés a célja. Érzékeny adatokat a GuestGuru sem mutat. A cél az, hogy a hatóságoknak (NAV, önkormányzatok, NTAK) végre legyen egy eszközük, amivel a szabálytalanság célzottan kivizsgálható, a hibázók pedig kapjanak esélyt a javításra.

A hatodik kerület tanulsága

Jó példa a VI. kerület, ahol 2026. január 1-jétől tilos a magán- és egyéb szálláshelyek üzemeltetése (közösségi szálláshely és panzió bizonyos esetben maradhat). A tiltás előtt itt nagyjából 2 700 lakás működött.

A BPDB adatai szerint viszont a tiltás után is rengeteg aktív hirdetés maradt a kerületben. Gyakorlatilag nincs olyan utca, ahol ne lenne feketéző. Volt, aki egyszerűen átírta a címét a szomszéd kerületbe, hogy ne tűnjön fel, de a rendszerben az ilyen trükkök is kibuknak.

Nem büntetés, hanem esély a rendbetételre

A beszélgetés legfontosabb üzenete, hogy itt nem boszorkányüldözésről van szó. Az ártatlanság vélelméből indulva: aki hibázott, annak most van lehetősége rendbe tenni a működését, és onnantól ugyanúgy mehet tovább legálisan.

Akinek pedig valamiért nincs módja szabályosan rövidtávra regisztrálni (mert a társasház tiltja, vagy a jelenlegi moratórium miatt nem kap új regisztrációs számot), annak is van út. A közép- és hosszútávú kiadás ugyanannak az ingatlannak tökéletes alternatívája lehet.

A piac magától is képes szabályozni magát, ha a játékszabályok mindenkire egyformán vonatkoznak. A GuestGurunál ezért tűzték zászlóra a piactisztítást. Nem azért, hogy bárkit kiszorítsanak, hanem hogy a rövidtávú lakáskiadás végre az lehessen, ami: tisztán és felelősen működő piac, ami a házigazdának, a vendégnek, a lakóközösségnek és a városnak is jó.

Gyakori kérdések a feketézőkről és az NTAK-számról

Mi az az NTAK-szám, és miért kötelező?

Az NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatközpont) regisztrációs száma azonosítja a szálláshelyet. Az Airbnb-n és a Bookingon már két és fél éve kötelező feltüntetni. E nélkül a hirdetés szabálytalannak minősül, és vizsgálat alá kerülhet.

Honnan tudom, hogy az én NTAK-számomat nem használja-e más?

A BPDB pont az ilyen visszaéléseket teszi láthatóvá. A GuestGuru tervezi, hogy elérhetővé tesz egy keresőt, amiben mindenki ellenőrizheti, használja-e valaki a saját regisztrációs számát a piacon.

Mennyi adót fizet egy szabályos rövidtávú szálláshely?

Összesen ötféle adó merülhet fel (tételes átalányadó, áfa, idegenforgalmi adó, turisztikai fejlesztési hozzájárulás és építményadó), ami nagyjából 12–15 százalék terhet jelent. Ebből háromra adóbevallás is jár.

Mit tehetek, ha a lakásomat nem adhatom ki rövidtávra?

Ha a társasház tiltja, vagy a moratórium miatt nincs új regisztráció, a közép- és hosszútávú kiadás jó alternatíva lehet. Ebben is tudunk segíteni a megfelelő megoldás megtalálásában.

Ha te is tisztán, jogszerűen és nyugodtan szeretnél rövidtávra adni, vagy épp azon gondolkodsz, hogy inkább közép- vagy hosszútávon hasznosítanád a lakásod, keresd a GuestGuru csapatát. Segítünk megtalálni a számodra legjobb megoldást.