Operatori abusivi nel mercato Airbnb di Budapest: un annuncio su tre è sospetto

Cosa succede quando un vicino affitta il proprio appartamento ai turisti senza registrazione né versamento delle tasse? E perché questo è dannoso non solo per il condominio, ma anche per quei host che operano in modo regolare e trasparente?

Nell'ultima puntata del podcast IngatlanFMAntos Péter, comproprietario e direttore commerciale di GuestGuru, ha parlato di quello che è forse il tema più delicato del mercato degli affitti a breve termine di Budapest: gli "operatori abusivi". Ovvero quegli host di Airbnb e Booking che saltano la registrazione obbligatoria all'NTAK, l'emissione di fatture e il pagamento delle tasse. Dalla conversazione emerge che oggi circa un annuncio su tre a Budapest presenta qualche irregolarità, e che questo può finalmente essere reso visibile.

Abbiamo raccolto i punti principali. Puoi guardare la puntata completa qui:

▶️ Alloggi e host nella zona grigia del mercato Airbnb in Ungheria (IngatlanFM)

https://www.youtube.com/watch?v=oO4OQm6vehs

Cosa significa oggi "operare in nero" nel mercato degli affitti a breve termine?

L'affitto a breve termine non è più da tempo quell'hobby che era qualche anno fa. All'epoca pubblicavi un annuncio, arrivava un ospite, affittavi per il weekend e fine. Oggi è diventato un servizio serio e strettamente regolamentato: bisogna emettere fatture, fornire dati e dichiarare diverse imposte.

Chi aggira questi obblighi viene definito dal settore un operatore abusivo. Il caso più comune è quello di un host che pubblicizza il proprio alloggio con un numero NTAK inesistente o non valido, non emette fatture e non versa le tasse obbligatorie.

L'obiettivo, tuttavia, non è fare dello show. Come ha sottolineato Antos Péter: non vogliamo screditare nessuno, ma proteggere coloro che operano in modo corretto e trasparente, pagano le tasse e svolgono le pratiche amministrative.

I numeri che dicono tutto

A Budapest ci sono circa15.000 annunci a breve terminein totale su Airbnb e Booking. Questo rappresenta circa l'uno e mezzo per cento del milione di appartamenti della città. Il problema è quindi molto più contenuto di quanto il dibattito pubblico lasci intendere.

Di questi 15.000 annunci, però,più di 5.000presentano qualche irregolarità. Si tratta di circa uno su tre. E non parliamo di errori di battitura: anche escludendo quell'uno o due per cento che ha davvero sbagliato il numero per errore, una quota significativa del mercato continua ad annunciare con dati non validi o mancanti.

Quattro tipi di irregolarità da distinguere

Nel podcast, Antos Péter ha suddiviso gli annunci problematici in quattro categorie:

• Numero non valido.Questo è il gruppo più numeroso, con circa 2.900 annunci. L'host ha fornito un numero NTAK che non esiste (ad esempio una sequenza inventata come "1 2 3 4 5 6"). In pratica, non si è mai registrato.
• Numero mancante.In circa 1.800 annunci non è indicato alcun numero di registrazione, nonostante ciò sia obbligatorio su Airbnb e Booking da due anni e mezzo. Su Booking i casi di questo tipo sono significativamente più numerosi che su Airbnb.
• Numero altrui.L'host indica come proprio il numero di registrazione valido di qualcun altro. Antos Péter l'ha paragonato a guidare con una targa rubata.
• Numero sospetto.Altri casi sospetti di abuso. Fortunatamente questi sono molto meno numerosi.

Il punto fondamentale è che tutti questi dati figurano in database pubblici accessibili a chiunque: il registro delle licenze comunali, le registrazioni NTAK e gli annunci stessi. Semplicemente, fino ad ora nessuno li aveva incrociati.

Le cinque tasse che un host in regola paga

Perché operare in nero conviene? Perché operare in modo legale non è economico. Oggi un operatore di affitti a breve termine deve fare i conti concinque tipi di tasse:

• imposta forfettaria (150.000 HUF per camera all'anno),
• IVA (sulla commissione della piattaforma, oppure al 5% in assenza di esenzione IVA),
• imposta di soggiorno (4%),
• contributo per lo sviluppo turistico (4%),
• in alcuni casi, imposta sugli immobili.

Per tre di queste è necessario presentare una dichiarazione dei redditi. Complessivamente, questo rappresenta un onere di circa12–15 per cento. Chi lo aggira può affittare il proprio appartamento a un prezzo corrispondentemente più basso.

Ed è qui il punto cruciale che riguarda tutti. L'operatore abusivo abbassa i prezzi, rendendo più difficile per l'intero mercato di Budapest aumentare le tariffe e filtrare gli ospiti problematici dediti ai festini. Eppure un prezzo più alto è di per sé un filtro di qualità: attrae ospiti più esigenti, che rispettano maggiormente l'appartamento, e i residenti dello stabile possono dormire più tranquilli. Se sei curioso di sapere quanto può rendere un appartamento gestito in modo pulito e regolare, vale la pena provare questocalcolatore di ricavi e profitti.

Il BPDB: il database di Budapest che rende visibile la zona grigia

Tra i soci di GuestGuru c'è anche un informatico, così il team ha costruito qualcosa che le autorità non avevano: un unico sistema che incrocia i database pubblici. Questo si chiamaBPDB(Budapest Database).

Il sistema mostra quanti annunci esistono, quante licenze sono state rilasciate e, suddivisi per distretto e piattaforma (Airbnb, Booking), dove si trovano gli annunci con numeri non validi, mancanti, altrui o sospetti. Anche su mappa.

È importante chiarire un aspetto: l'obiettivo non è la gogna pubblica. Nemmeno GuestGuru mostra dati sensibili. Lo scopo è che le autorità (NAV, comuni, NTAK) abbiano finalmente uno strumento con cui le irregolarità possano essere indagate in modo mirato e chi ha sbagliato abbia la possibilità di rimediare.

La lezione del sesto distretto

Un buon esempio è il VI. kerület, dovedal 1° gennaio 2026è vietato gestire alloggi privati e di altro tipo (le strutture comunitarie e le pensioni potranno rimanere in determinati casi). Prima del divieto, qui operavano circa 2.700 appartamenti.

Secondo i dati del BPDB, tuttavia, dopo il divieto nel distretto è rimasto un gran numero di annunci attivi. Non c'è praticamente una via senza almeno un operatore abusivo. Qualcuno ha semplicemente cambiato l'indirizzo indicato spostandolo nel distretto vicino per non dare nell'occhio, ma anche questi espedienti vengono smascherati dal sistema.

Non una punizione, ma una chance per rimediare

Il messaggio più importante della conversazione è che qui non si tratta di una caccia alle streghe. Partendo dalla presunzione di innocenza: chi ha sbagliato ha ora la possibilità di mettere in regola la propria attività e da quel momento continuare a operare legalmente come prima.

E per chi, per qualsiasi motivo, non ha la possibilità di registrarsi per gli affitti a breve termine (perché il condominio lo vieta, o perché la moratoria in vigore non consente nuovi numeri di registrazione), esiste comunque una via d'uscita. L'affitto a medio e lungo terminepuò essere una valida alternativa per lo stesso immobile.

Il mercato è in grado di regolarsi da solo se le regole del gioco si applicano allo stesso modo a tutti. È per questo che GuestGuru ha fatto del risanamento del mercato una propria bandiera. Non per escludere nessuno, ma affinché gli affitti a breve termine possano finalmente essere ciò che dovrebbero: un mercato che opera in modo pulito e responsabile, a vantaggio dell'host, dell'ospite, della comunità condominiale e della città.

Domande frequenti sugli operatori abusivi e sul numero NTAK

Cos'è il numero NTAK e perché è obbligatorio?

Il numero di registrazione NTAK (Centro Nazionale per i Dati Turistici) identifica la struttura ricettiva. È obbligatorio indicarlo su Airbnb e Booking da due anni e mezzo. Senza di esso, l'annuncio è considerato irregolare e può essere soggetto a indagine.

Come faccio a sapere se qualcuno sta usando il mio numero NTAK?

Il BPDB è concepito proprio per rendere visibili questo tipo di abusi. GuestGuru prevede di rendere disponibile un motore di ricerca con cui chiunque può verificare se qualcuno stia usando il proprio numero di registrazione sul mercato.

Quante tasse paga una struttura a breve termine in regola?

In totale possono emergere cinque tipi di tasse (imposta forfettaria, IVA, imposta di soggiorno, contributo per lo sviluppo turistico e imposta sugli immobili), che rappresentano un onere complessivo di circa il 12–15%. Per tre di esse è prevista la dichiarazione dei redditi.

Cosa posso fare se non posso affittare il mio appartamento a breve termine?

Se il condominio lo vieta, o se la moratoria non consente nuove registrazioni, l'affitto a medio e lungo termine può essere una buona alternativa. Possiamo aiutarti anche in questo a trovare la soluzione più adatta.

Se anche tu vuoi affittare a breve termine in modo pulito, legale e sereno, o stai valutando se sfruttare il tuo appartamento piuttosto a medio o lungo termine,contatta il team di GuestGuru. Ti aiuteremo a trovare la soluzione migliore per te.