布达佩斯Airbnb市场上的黑市经营者：每三个房源中就有一个可疑

如果邻居未经登记、未缴税款就将房屋出租给游客，会发生什么？这不仅对整栋楼不利，对那些合规、诚信经营的房东来说又意味着什么？

在IngatlanFM播客最新一期节目中Antos Péter，GuestGuru联合创始人兼销售总监，就布达佩斯短期租赁市场中最敏感的话题之一——"黑市经营者"——进行了深入探讨。这些人是指在Airbnb和Booking上跳过强制性NTAK注册、不开具发票、不缴纳税款的房东。对话显示，如今布达佩斯大约每三个房源中就有一个存在某种违规行为，而这一问题终于可以被清晰呈现出来。

我们整理了要点。完整节目可在此观看：

▶️ 匈牙利Airbnb市场上的灰色地带住宿与房东（IngatlanFM）

https://www.youtube.com/watch?v=oO4OQm6vehs

"黑市经营"在当今短期租赁市场意味着什么？

短期租赁早已不再是几年前那种副业。彼时，你挂出一个房源，来了一位客人，周末出租一下就完事了。如今，这已成为一项严格监管的正规服务：必须开具发票、提交数据，并申报多项税款。

业内将规避上述义务的人称为黑市经营者。最常见的情形是：房东使用不存在或无效的NTAK号码发布房源，不开具发票，也不缴纳应缴税款。

然而，这样做的目的并非为了曝光。正如Antos Péter所强调的：我们的目标不是打击他人，而是保护那些合规、诚信经营、按时缴税、完成行政手续的房东。

说明一切的数据

布达佩斯在Airbnb和Booking上共有约15,000个短期房源，占全市约百万套住房的大约1.5%。因此，实际问题远比公众讨论所呈现的要小得多。

然而，在这15,000个房源中，超过5,000个存在某种违规行为，约占三分之一。这里说的并非笔误：即使扣除那1%至2%真正因失误填错号码的情况，市场上仍有相当大比例的房源在使用无效或缺失的数据发布房源。

值得区分的四种违规类型

在播客中，Antos Péter将问题房源分为四类：

• 无效号码。这是最大的一类，约有2,900个房源。房东填写了一个根本不存在的NTAK号码（例如随意编造的"1 2 3 4 5 6"之类的数字序列），实际上从未进行过注册。
• 缺失号码。约有1,800个房源完全未填写注册号码，尽管在Airbnb和Booking上这已是两年半前便强制要求的事项。其中Booking上此类情况明显多于Airbnb。
• 他人号码。房东将他人真实存在的注册号码填写为自己的。Antos Péter将此比作驾驶悬挂盗用车牌的车辆。
• 可疑号码。其他涉嫌滥用的情形。幸运的是，这类案例数量要少得多。

关键在于，上述所有信息均来自公开数据库，任何人均可查阅：市政许可证登记系统、NTAK注册信息以及房源本身。只是此前从未有人将它们交叉比对过。

合规房东须缴纳的五种税

黑市经营为何有利可图？因为合规经营的成本并不低。如今，一名短期租赁服务提供者须考虑五种不同的税：

• 定额税（每间客房每年150,000 HUF），
• 增值税（按平台佣金计算，或在无增值税豁免的情况下为5%），
• 旅游税（4%），
• 旅游发展贡献金（4%），
• 在某些情况下，还需缴纳建筑税。

其中三项需要提交税务申报表。总体而言，这约占12–15%的税负。规避这些税费的人，可以以相应更低的价格出租房屋。

而这正是为何此事与所有人息息相关的关键所在。黑市经营者压低价格，导致整个布达佩斯市场难以提价，也更难筛除爱开派对的问题客人。然而，较高的价格本身就是一道质量过滤器：它能吸引更有品位的客人，他们会更加珍惜住所，楼内居民也能睡得更安稳。如果您想了解一套合规、干净运营的房源能带来多少收益，不妨试试这个收益与利润计算器。

BPDB：让灰色地带浮出水面的布达佩斯数据库

GuestGuru的股东团队中有一位软件工程师，因此团队打造出了一套此前监管机构所没有的工具：将多个公开数据库整合至同一系统中进行交叉比对。这就是所谓的BPDB（Budapest Database，布达佩斯数据库）。

该系统能够显示房源总数、已发放许可证数量，并按区和平台（Airbnb、Booking）细分，标注无效号码、缺失号码、他人号码或可疑号码房源的分布情况，甚至可在地图上呈现。

此处有一点需要明确：这并非为了公开羞辱任何人。GuestGuru同样不会展示任何敏感数据。其目的在于让相关部门（NAV、地方政府、NTAK）终于拥有一套工具，能够有针对性地调查违规行为，同时给予存在失误的经营者改正的机会。

第六区的启示

第六区（VI. kerület）是一个典型案例，该区自2026年1月1日起禁止经营私人及其他类型的住宿（某些情况下社区住宿和旅馆可保留）。禁令实施前，该区约有2,700套房屋在运营。

然而，根据BPDB的数据，禁令实施后该区仍留有大量活跃房源。几乎没有一条街道是没有黑市经营者的。有人甚至简单地将地址改为邻近区域以规避查处，但这类手段在系统中同样无所遁形。

不是惩罚，而是整改的机会

这次对话最重要的信息是：这里谈的并非"猎巫行动"。基于无罪推定原则：凡是存在失误的人，现在都有机会整顿自己的经营，并在此后照常合法运营。

而对于因故无法完成短期租赁注册的人（无论是因业主委员会禁止，还是因当前暂停新注册的政策），同样存在出路。对同一套房产而言，中长期租赁可以是一个完美的替代方案。

如果游戏规则对所有人一视同仁，市场自然能够自我调节。正因如此，GuestGuru将市场整顿列为重要旗帜。这不是为了将任何人排挤出局，而是为了让短期租赁市场终于能够回归本质：一个干净、负责任运营的市场，对房东、客人、居住社区和整座城市都有益。

关于黑市经营者与NTAK号码的常见问题

NTAK号码是什么，为何是强制要求？

NTAK（国家旅游数据中心）注册号码用于标识住宿场所。在Airbnb和Booking上填写此号码已是两年半前便强制执行的规定。没有该号码，房源将被视为违规，并可能面临调查。

我如何知道是否有人在使用我的NTAK号码？

BPDB正是为了让此类滥用行为可见而设计的。GuestGuru计划推出一个搜索工具，任何人都可以通过它查询市场上是否有人在使用自己的注册号码。

一个合规的短期住宿需要缴纳多少税？

共可能涉及五种税（定额税、增值税、旅游税、旅游发展贡献金及建筑税），合计税负约为12–15%，其中三项需提交税务申报表。

如果我无法将房屋用于短期出租，该怎么办？

如果业主委员会禁止，或因暂停政策无法获得新的注册，中长期租赁可以是一个不错的替代方案。我们也可以帮助您找到合适的解决方案。

如果您也希望以合规、合法、安心的方式进行短期出租，或者正在考虑是否更适合将房屋用于中长期出租，欢迎联系GuestGuru团队。我们将帮助您找到最适合您的解决方案。