数字并不支持 Soproni 的结论

Soproni Tamás2026年9月15日，他写道，自1月生效的 Airbnb 禁令以来，Terézváros 长期出租住房的供应量增长了32%，平均租金则从30万福林降至28万福林。据此，他得出结论，禁令已经改善了该区的租赁市场。

这篇帖文在数小时内成为全国新闻。HVG写道：“自 Airbnb 禁令以来，Terézváros 的出租房更多且更便宜。”Portfolio称该限制措施“带来了明显变化”，Blikk则已写到“巨大转折”和“明确证据”。没有任何一篇文章审查所选时间段及其他区的数据是否确实支持这一因果主张。

问题未必在于公布的两个数字是假的，而在于它们并不能证明 Soproni 的结论。根据以相同方法收集的同期数据，多个区的租金在禁令前就已开始下降。Terézváros 的走势则几乎与没有禁令的 Józsefváros 一致。

反驳因果主张的三个事实

只有将同期、相同指标与一个没有禁令的区进行比较，才能分离出禁令的影响。市长的帖文并未这样做。它将不同时点的数字和不同指标串联成一个单一叙事。

1. 租金在禁令前已经下降

根据 ingatlan.com2025年10月13日的数据7月底至10月中旬期间，第VI、II、XI和XII区的挂牌租金均下降了1万 Ft。第IX区下降1.5万，第XIV和XXII区下降2万，第III区则下降3.5万。这是影响多个区的布达佩斯市场波动，且多处降幅大于 Terézváros。10月，第VI区的租金为290千 Ft/月，随后 ingatlan.com 的1月图表也显示同样为290千 Ft/月。因此，Soproni 对30万→28万的比较，并非衡量1月禁令前后的下跌。他将夏季30万的峰值与次年9月相比，因此禁令前的下降和季节性波动也看似成了禁令后的结果。

2. Józsefváros 的降幅几乎相同

即便暂且不考虑上一点所述内容：第VI区按年计算下降了6.7%，相邻的第VIII区下降了6.5%。差距仅为0.2个百分点。这两个佩斯市中心区的租赁市场走势实际上同步，而零天规则仅在第VI区生效。

这0.2个百分点的差异更表明佩斯市中心市场的共同波动，而非仅在 Terézváros 实施的禁令所带来的独立价格影响。

中位数：个人出租住房广告的中间价格。每一行均显示相同的年度时间窗口，数字均为名义挂牌租金。

3. 供应量不只在 Terézváros 增加

根据 Zenga2026年7月的数据，布达佩斯大多数区出现了更多出租房源。第V区和第VI区均增长近25%，第XIII区增长14%，均为一年内的变化。第V区没有 Terézváros 的零天禁令，但其增长幅度仍大致与 Terézváros 相同。

最新的 Zenga 数据也未显示 Terézváros 出现断层

从Zenga 9月9日的分析中，可以看出三个趋势：

• 第VI区：对于40–60平方米的住宅，2026年1月至8月的挂牌平均租金高于30万 Ft，且高于2025年平均水平。因此，其租金不是下降而是上涨。此外，Terézváros 在 Zenga 的榜单中是第二贵的区，仅次于第V区，尽管禁令仅在这里生效。
• 市中心各区：第V、VI、VII、VIII和IX区的2026年柱形数值没有任何一处低于2025年。第VI、VIII和IX区呈上涨趋势，第V和VII区的挂牌租金则基本未变。
• 布达佩斯：2026年月均值升至夏季峰值，随后到9月下降数千福林。2024年和2025年也发生了同样情况：平均值相较夏季水平下降了8–10千 Ft。

Zenga 公布的是特定面积范围住宅的平均值，而 ingatlan.com 则计算所有个人房源广告的中位数。两组数据基于不同样本并使用不同指标，因此不能合并。

根据Zenga 2026年1月14日的研究，当时禁令尚未降低第VI区的租金。在首都，第IV区和第VI区的租房涨价最明显。

第VI区新建或近新、通常为两居室的住房挂牌平均价为352千 Ft/月，甚至高于第V区。这是1月的快照：它反映的是当时的涨价，而不是9月的价格水平。

Terézváros 待售住房的每平方米价格继续上涨

待售住房市场不同，因此不能仅据此推断租金。不过，完整图景还包括：Terézváros 二手住房的平均挂牌每平方米价格从158.5万上涨至162.2万 Ft/m²，时间为2025年12月至2026年8月。+2.33%是所选对照组中最大的涨幅，再次需要强调的是，这发生在只有这里禁止短期出租住房的情况下。同一时期，第V区和第IX区的该指标下降，整个布达佩斯则几乎没有变化。

二手公寓和房屋的名义平均挂牌每平方米价格。所有行的时间段和定义均相同。数据来自 ingatlan.com 在12月和8月发布的区级数据。

Soproni 得出了错误结论

市长将三项不同的测量结果拼成了一个因果成功故事，但数据并不支持这一点。2万福林的差异并非比较1月禁令前后的价格水平。没有禁令的区也出现了类似或更大的租金下降。第V区的供应量与第VI区类似地扩大，Zenga 在1月仍显示 Terézváros 涨价，而 Terézváros 的待售房源挂牌价格也上涨。

这一切并不能证明禁令肯定毫无影响。但它确实证明，无法从所展示的数字中将这种影响与布达佩斯市场及季节性变化区分开来。根据公开的对照数据，Soproni 的因果结论站不住脚。然而媒体仍将这一未经核实的主张当作事实传播。

禁令的影响更体现在住宿夜数上

无法从租金变化中识别禁令的独立影响，但在住宿夜数上可以。根据 NTAK 数据，2026年上半年，第VI区的住宿夜数从1,432,084降至983,923。这意味着减少448,161晚，下降31.3%。

同期，附近游客量大的各区均有所增长：第V区增长4.6%，第VII区增长10.0%，第VIII区增长7.0%，第IX区增长6.2%。因此，布达佩斯总体变化仅为+0.1%，尽管该市5月还举办了欧冠决赛。如果将第VI区排除在计算之外，其余22个区合计实现7.3%的增长。因此，Terézváros 的下滑使首都总体指标下降约7.2个百分点。这不是布达佩斯的普遍趋势，而是在禁令生效后出现的、与周边各区趋势相反的显著变化。

与此同时，根据 Magyar Vendéglátók Ipartestülete 的说法，第VI区餐厅、咖啡馆和酒吧的营业额平均下降了30%。住宿夜数下降31.3%与餐饮业下降30%在时间上吻合，幅度也相近。这强烈表明，游客缺席可能是餐饮场所营业额下降的主要原因之一。MVI 预计将出现大规模商铺关闭和岗位消失。如果下滑持续，很可能导致裁员，也会削弱受影响者的住房保障。

此外与此同时，布达佩斯三分之一的 Airbnb 违规运营，但他们却不受任何禁令或收紧措施影响。我们已在https://guest.guru/feketezok档案中对此进行了详尽说明。

更新：根据 Alberlet.hu 数据，Terézváros 租金上涨

帖文发布两天后，Alberlet.hu 发布了禁令生效以来九个月的 Terézváros 分析。这些数字来自其自身房源数据库，因此构成第三组独立数据。根据该数据，禁令后，Terézváros 的租房涨幅甚至高于平均水平。

分析显示，在禁令后的完整月份中，该区租金同比上涨约7%。同期布达佩斯平均涨幅为4.7%，作为对照、完全没有禁令的 Erzsébetváros 为2.6%。典型价格也有所上升：Terézváros 的中位价增长近4.5%，第VII区增长2.4%。

对照区揭示了与我们的第1点相同的错误

该分析专门讨论了9月的新闻报道，并发现了与我们在上文第1点所述相同的方法论错误。Terézváros 的平均价格确实从夏季峰值到8月下降了5–6%，但没有禁令的 Erzsébetváros 在同一窗口期也下降了约5%。如果这一夏末下跌是禁令所致，就不应出现在对照区。但它以几乎相同的幅度出现了，因此这是季节性波动。

该分析在一点上比我们走得更远。它指出，无法用全市趋势和对照区解释的额外涨价，最可能与禁令本身有关，也就是说，禁令本身因构成效应而推高了价格。我们对此仍更为谨慎：区级样本较小，翻修潮或供应结构变化也可能起作用。不过，就争论而言，这一区别并不重要。

不过可以肯定地说，无论是禁令抬高了价格，还是市场带动了该区，“我们禁止了，因此变便宜了”这一说法都无法从任何一组数据中得出。此外，若大量其他数据和分析与此相矛盾，却被刻意忽略，那几乎就是误导。

Alberlet.hu 的分析也被Index 转发，标题为“Terézváros 禁止 Airbnb，租房却仍涨得更快”。

来源与下载

所有使用的外部来源均在此处：

• 被媒体采纳的结论： HVG·Portfolio·Blikk
• 住宿夜数：NTAK 住宿指南，BPDB 的每月区级数据，查询于2026年9月15日 ·KSH 布达佩斯对照数据
• 餐饮业及预测的就业影响： 引用 Magyar Vendéglátók Ipartestülete 公告的 Turizmus.com 文章
• 核查的主张： Soproni Tamás 的帖文·Terézváros 的条例
• Ingatlan.com – 租赁市场： 2025年10月区级比较·原始10月区级图表·2026年1月发布·原始1月区级图表·2026年9月发布·原始9月区级图表
• Zenga： 2026年7月供应数据·2026年9月分析·布达佩斯月度趋势图·区级比较图·2026年1月研究
• Alberlet.hu – 禁令后的九个月： 原始分析·Index 的转载
• Ingatlan.com – 销售市场： 2025年12月数据·原始12月图表·2026年8月数据·原始8月图表
• 可下载的核查材料： 数据（CSV）·计算结果（JSON）·来源说明