数据不支持 Soproni 的结论

Soproni Tamás他于 2026 年 9 月 15 日写道，自 1 月生效的 Airbnb 禁令以来，Terézváros 的长期出租房源供应量增长了 32%，平均租金则从 30 万福林降至 28 万福林。由此他得出结论，禁令已经改善了该区的租赁市场。

这篇帖子在数小时内成为全国新闻。HVG报道称：“自 Airbnb 禁令以来，Terézváros 的出租房更多且更便宜了。”Portfolio认为该限制“带来了明显变化”，而Blikk则写到了“巨大转折”和“明确证据”。这些文章均未审查所选时间段及其他区的数据是否确实支持这一因果主张。

问题未必是公布的两个数字虚假，而是它们无法证明 Soproni 的结论。根据以相同方法收集的同期数据，多个区的租金在禁令前就已开始下降。Terézváros 的走势也几乎与没有禁令的 Józsefváros 同步。

反驳因果主张的三个事实

只有将同期的相同指标与一个没有禁令的区进行比较，才能分离出禁令的影响。市长的帖子并未如此做。它将来自不同时点的数字和不同指标串联成一个故事。

1. 租金在禁令前就已下降

根据 ingatlan.com 的2025 年 10 月 13 日数据从 7 月底到 10 月中旬，第 VI、II、XI 和 XII 区的挂牌租金均下降了1 万福林。第 IX 区下降 1.5 万福林，第 XIV 和 XXII 区下降 2 万福林，第 III 区则下降 3.5 万福林。这是影响多个区的布达佩斯市场波动，且多个地区的降幅大于 Terézváros。10 月，第 VI 区的租金为每月 29 万福林，随后 ingatlan.com 的 1 月图表也显示同样为每月 29 万福林。因此，Soproni 对 30 万至 28 万福林的比较，并未衡量 1 月禁令前后的跌幅。它比较的是夏季 30 万福林的高点和次年 9 月，因此禁令前的下降和季节性波动也被呈现为禁令后的成果。

2. Józsefváros 的降幅几乎同样大

即使忽略上一点所述情况：第 VI 区的挂牌中位价按年计算下降了6.7%，相邻的第 VIII 区下降了6.5%。两者差异仅为0.2 个百分点。这两个布达佩斯内城区的租赁市场实际上同步变动，而零天规则仅在第 VI 区生效。

这一0.2 个百分点的差异更表明布达佩斯内城区市场的共同波动，而非仅在 Terézváros 实施的禁令所产生的独立价格影响。

中位数：个人出租住房广告价格的中间值。每一行均显示相同的年度时间窗口，数字均为名义挂牌租金。

3. 供应量并非只在 Terézváros 增长

根据 Zenga 的2026 年 7 月数据，大多数布达佩斯区都出现了更多出租房源。第 V 区和第 VI 区均增长了近 25%，第 XIII 区增长了14%。第 V 区没有 Terézváros 的零天禁令，但其增长幅度仍大致与 Terézváros 相同。

最新 Zenga 数据也未显示 Terézváros 存在断点

从Zenga 9 月 9 日的分析中可见三个趋势：

• 第 VI 区：对于 40–60 平方米的住房，2026 年 1 月至 8 月的平均挂牌价高于 30 万福林，也高于 2025 年平均水平。因此按其数据，租金并未下降，而是上涨。此外，Terézváros 在 Zenga 榜单中是第二昂贵的区，仅次于第 V 区，尽管禁令仅在此地生效。
• 内城区：第 V、VI、VII、VIII 和 IX 区中，2026 年的柱状值没有任何一处低于 2025 年。第 VI、VIII 和 IX 区呈上涨趋势，第 V 和 VII 区的挂牌租金则基本未变。
• 布达佩斯：2026 年月均价上升至夏季峰值，随后到 9 月下降数千福林。2024 年和 2025 年也发生了同样的情况：平均价格较夏季水平下降了 8000–10000 福林。

Zenga 公布的是特定面积住房样本的平均值，而 ingatlan.com 则计算所有个人广告的中位数。这两组数据基于不同样本并使用不同指标，因此不能合并。

根据Zenga 2026 年 1 月 14 日的研究，当时禁令尚未降低第 VI 区的租金。在首都，第 IV 区和第 VI 区的租房价格上涨最为明显。

第 VI 区新建或近新、通常为两居室住房的平均挂牌价为每月 35.2 万福林，甚至高于第 V 区。这是 1 月的快照：它显示的是当时的价格上涨，而不是 9 月的价格水平。

Terézváros 的出售挂牌价也没有下降

出售市场衡量的是不同指标，因此不能仅凭此推断租金。然而，为完整起见，还应指出，Terézváros 二手公寓和住宅的平均挂牌单价在2025 年 12 月至 2026 年 8 月期间从 158.5 万福林/平方米升至 162.2 万福林/平方米。+2.33%是所选对照对象中最大的涨幅，并且再次需要强调的是，这发生在短期住房出租仅在此处被禁止的情况下。同一时期，第 V 区和第 IX 区的该指标下降，整个布达佩斯则几乎没有变化。

二手公寓和住宅的名义平均挂牌每平方米价格。每一行的时间段和定义均相同。数据来自 ingatlan.com 在 12 月和 8 月发布的区级资料。

Soproni 得出了错误结论

市长将三项不同的测量结果拼凑成一个因果成功故事，但数据并不支持这一说法。2 万福林的差异并未比较 1 月禁令前后的价格水平。没有禁令的区也出现了类似或更大的租金下降。第 V 区的供应量与第 VI 区类似地扩大，Zenga 在 1 月仍显示 Terézváros 价格上涨，而 Terézváros 的出售挂牌价也上涨了。

这一切并不能证明禁令肯定毫无影响。但它确实表明，无法从所展示的数字中将这种影响与布达佩斯市场及季节性变化分离出来。根据公开的对照数据，Soproni 的因果结论站不住脚。然而媒体却将这一未经核实的主张当作事实传播。

禁令的影响更体现在住客夜数上

无法从租金变化中证明禁令的独立影响，但在住客夜数方面则可以。根据 NTAK 数据，2026 年上半年，第 VI 区的住客夜数从 1,432,084 降至 983,923。这意味着减少 448,161 晚，下降 31.3%。

同期，附近住客流量大的区均实现增长：第 V 区增长 4.6%，第 VII 区增长 10.0%，第 VIII 区增长 7.0%，第 IX 区增长 6.2%。因此，布达佩斯总体变化仅为 +0.1%，尽管该市 5 月还举办了欧冠决赛。若将第 VI 区排除在计算之外，其余 22 个区合计增长 7.3%。因此，Terézváros 的下降将首都总体指标拉低约 7.2 个百分点。这并非布达佩斯的普遍趋势，而是与周边区趋势相反、在禁令生效后出现的显著变化。

与此同时，据 Magyar Vendéglátók Ipartestülete 称，第 VI 区餐厅、咖啡馆和酒吧的营业额平均下降了 30%。住客夜数下降 31.3% 与餐饮业下降 30% 在时间上吻合，幅度也相近。这强烈表明，游客减少可能是餐饮场所营业额下降的主要原因之一。MVI 预测将出现大规模商铺关闭和工作岗位消失。如果下降持续，可能会导致裁员，从而削弱受影响者的住房保障。

此外与此同时，布达佩斯三分之一的 Airbnb 违规运营，但它们并未受到任何禁令或严格措施的影响。我们已在https://guest.guru/feketezok专题中对此进行了详尽说明。

来源与下载

所有引用的外部来源汇总于此：

• 媒体转载的结论： HVG·Portfolio·Blikk
• 住客夜数：NTAK 住宿指南、BPDB 的月度区级数据，查询于 2026 年 9 月 15 日 ·KSH 布达佩斯对照数据
• 餐饮业及预测的就业后果： 引用 Magyar Vendéglátók Ipartestülete 声明的 Turizmus.com 文章
• 经核查的主张： Soproni Tamás 的帖子·Terézváros 法令
• Ingatlan.com – 租赁市场： 2025 年 10 月区级比较·原始 10 月区级图表·2026 年 1 月发布资料·原始 1 月区级图表·2026 年 9 月发布资料·原始 9 月区级图表
• Zenga： 2026 年 7 月供应数据·2026 年 9 月分析·布达佩斯月度趋势图·区级比较图·2026 年 1 月研究
• Ingatlan.com – 出售市场： 2025 年 12 月数据·原始 12 月图表·2026 年 8 月数据·原始 8 月图表
• 可下载的核查材料： 数据（CSV）·计算结果（JSON）·来源注释