A feketézők dossziéja
Mekkora Budapesten a szabálytalan lakáskiadás, mit okoz, és mit lehet tenni ellene
Ez az oldal a GuestGuru feketézők-dossziéjának gyűjtőoldala: hat anyag, amely mért adatokból mutatja be, mekkora Budapesten a szabálytalan rövid távú lakáskiadás, kinek árt, és mit lehet tenni ellene. Minden szám a BPDB-ből, a GuestGuru saját piaci adatbázisából származik, amely az önkormányzati szálláshely-nyilvántartásokat, az NTAK-regisztert és az Airbnb, illetve a Booking.com hirdetéseit fésüli össze.1
Miért csináljuk
A GuestGuru budapesti lakáskiadók megbízásából üzemeltet rövid távú szálláshelyeket. Nap mint nap látjuk, hogy a jogkövető kiadó azzal versenyez, aki se engedélyt nem kér, se adót nem fizet. Meggyőződésünk, hogy a piac egyik legnagyobb problémája a feketézés, és hogy a mai szabályozás fordítva fogja meg a kérdést.
Terézváros megmutatta, miért. A kerületben 2026. január 1. óta tilos a magánszálláshelyek kiadása, hét hónappal később mégis 864 hirdetés fut, és háromnegyedük szabálytalan.1 Amíg a feketézőket nem lehet bezárni, minden korlátozás és adóemelés a jogkövetőt sújtja: a legális kínálatot vágja le, a feketézőt a helyén hagyja, sőt versenyelőnyhöz juttatja. Ez a legális lakáskiadóknak versenyhátrány, a városnak adókiesés, és meggyőződésünk szerint a budapesti turizmusnak is rossz üzlet a környező fővárosokkal versenyben.
Ezért javasoljuk, hogy fordítsuk meg a sorrendet: előbb a piactisztítás, utána mérjük meg, mekkora probléma maradt.
A helyzet hat számban
- 15 125 nyitott rövid távú szálláshirdetés fut Budapesten, ebből 4 952 szabálytalan1
- 76,5% a szabálytalan hirdetések aránya Terézvárosban, ahol a kiadás január óta tilos1
- 72 200 vendégéjszaka tűnt el a VI. kerületből egyetlen negyedév alatt; a szállodák a kiesésnek a negyedét sem fogták fel2
- 1,3-3,1 milliárd forint az éves adóelmaradás becslése, módszertől függően34
- 97,2% az üzemeltetők aránya, akiknek legfeljebb három szálláshelyük van: ezt a piacot nem nagyvállalatok, hanem családok és kisvállalkozók adják5
- közel 9× annyi a ténylegesen üres budapesti lakás (95 320), mint a rövidtávra kiadott (10 703);67 a levezetés külön oldalon: Budapest üres lakásai
Az anyagok
Hat változat készült ugyanabból a tényalapból, más-más olvasónak:
| Kinek | Mit tud | |
|---|---|---|
| Közérthető változat | házigazdáknak, lakóknak, közös képviselőknek | Mit mértünk, mi történt a bejelentés után, és mit tehetsz te — szakzsargon nélkül |
| Szakpolitikai összefoglaló | szakpolitikai munkához | Két-három oldal, a hét javaslat indoklással |
| Döntéshozói anyag | döntéshozóknak | A teljes anyag: módszertan, nemzetközi példák, ütemterv, kockázatok |
| Sajtóháttéranyag | újságíróknak | A történet, idézhető mondatokkal, és nyolc kérdés, aminek utána lehet menni |
| Rövid sajtóösszefoglaló | újságíróknak, akiknek öt percük van | A sztori, hat szám és a javaslatok, két oldalban |
| Ténylap | akinek egy oldala van rá | Tizenegy szám, három állítás, három kérés |
Mindegyik ugyanazt az érvelést járja be, csak más hosszban és hangnemben. Ha csak egyet olvasol el, a sajtóháttéranyagban van a teljes történet.
Az érvelés egy bekezdésben
Budapesten 15 125 rövid távú szálláshirdetés fut, ebből 4 952 szabálytalan.1 A kerületek azt a kínálatot korlátozzák, amit látnak, csakhogy a kínálat harmadát nem látják. Így a limit a legális szereplőt vágja le, a feketézőt a helyén hagyja, sőt adóelőnyhöz juttatja. Terézváros ezt élőben megmutatta. Ezért javasoljuk, hogy fordítsuk meg a sorrendet: előbb a piactisztítás, utána mérjük meg, mekkora probléma maradt.
Mit javaslunk
A részletes javaslatcsomag a szakpolitikai összefoglalóban és a döntéshozói anyagban van. A magja három lépés:
- Piactisztítás először. A szabálytalan hirdetések kiszűrése és levétele a platformokról, mielőtt új korlátozás vagy adóemelés jön. A Booking-oldali próbánk azt mutatja, hogy a platform együttműködik, ha van kivel: a bejelentett hirdetéseket hat nap alatt törölte.
- Legyen kivel tárgyalni. Ma 23 jegyző felügyeli a budapesti piacot, és nincs egyetlen szereplő sem, aki a platformokkal tárgyalna.
- Egységes adóalap és bevallási rend, hogy elindulhasson a platform általi automatikus adóbeszedés. Pozsonyban ez 2021 óta működik,8 Franciaországban pedig a kötelező platformbeszedés első évében több mint duplájára nőtt a beszedett idegenforgalmi adó.9
Kapcsolat
Kérdés, interjú, adatigénylés: hello@guest.guru. A mérés módszertana és a hatósági levelezés kérésre elérhető.
Források
A linkeket 2026. augusztus 13-án ellenőriztük. A tudományos kiadók oldalai (ScienceDirect, Wiley, Emerald) előfizetést kérhetnek a teljes szövegért; a hivatkozás és a DOI ezek nélkül is azonosítja a tanulmányt.
- BPDB (Budapest Database), a GuestGuru Kft. saját piaci adatbázisa. Az önkormányzati szálláshely-nyilvántartások, az NTAK-regiszter és az Airbnb, illetve Booking.com hirdetéseinek összefésülése. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2. Infojegyzet 2026/6., Országgyűlés Hivatala, Képviselői Információs Szolgálat, 2026. június 1. A 2. ábra adatforrása: KSH Tájékoztatási adatbázis, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgAz Infojegyzet közli az ábrát, de nem köti a terézvárosi tiltáshoz, és nem vonja le belőle ezt a következtetést. Az adat a Parlamenté, az értelmezés a miénk.↩
- AirDNA becsült elmúlt 12 havi bevétel (revenue_ltm), a BPDB-ben feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetésekre. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.Az AirDNA becsül, nem mér; a becslés hibája ismeretlen.↩
- 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadója 2025. január 1-től évi 150 000 Ft lakószobánként azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Budapest ilyen település. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokA törvény 57/A. § (4c) bekezdése kötelezi a NAV-ot, hogy minden év január 31-ig közzétegye az érintett települések listáját. 2025-ben ezen a listán egyedül Budapest szerepel. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja; cégek másképp adóznak. A „lakószoba” fogalma a NAV-nál, az NTAK-ban és egyes önkormányzatoknál eltér.↩
- A budapesti kerületi önkormányzatok nyilvános szálláshely-nyilvántartásai, a BPDB-be betöltve. 12 445 engedély, 8 081 megnevezett szolgáltatóhoz rendelve. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án.A szolgáltató nevére épülő összesítés. Névazonosság alapján csoportosít, tehát a tulajdonosi összefonódásokat nem látja: a tényleges koncentráció ennél nagyobb lehet, kisebb nem.↩
- KSH 2022. évi népszámlálási adatbázis, WBL018 adattábla, HU11 (Budapest): 961 061 lakás, ebből 800 338 lakott és 160 723 nem lakott (16,7%). Hitelesítés nélkül lekérdezhető. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/A sajtóban keringő 170 ezres szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges adatbázis 160 723-at ad. Országosan ugyanez a korrekció 599 ezerről 571 997-re történt.↩
- BPDB, egyedi NTAK-azonosítóra deduplikált mérés, 2026. augusztus. A 14 602 lakás jellegű Airbnb- és Booking-hirdetés 9 415 egyedi szálláshelyre esik (átlagosan 1,55 hirdetés jut egy lakásra); lakás-szinten 10 703 rövidtávra kiadott egység, ebből 6 703 szabályos és kb. 4 000 szabálytalan (39%).A hirdetés-szintű számok (15 825 nyitott hirdetés, 5 374 szabálytalan, 34%) és a lakás-szintűek közti különbség a deduplikáció: ugyanaz a lakás több platformon is hirdethet. A két szint nem keverhető.↩
- City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. Hatályos 2021. július 1-től, ez volt az első ilyen megállapodás a visegrádi négyekben. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩
- Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, 2019. december. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Airbnb által publikált szám. A 2018-2019-es ugrás azért tiszta jelzés, mert a településkör közben nem változott.↩