Szakpolitikai összefoglaló

Előbb a feketézőket

Miért rossz sorrendben nyúlunk a budapesti rövid távú szálláskiadáshoz

Szakpolitikai összefoglalóGuestGuru Kft.2026. augusztus

A helyzet egy bekezdésben

Budapesten ma 15 125 rövid távú szálláshirdetés fut az Airbnb-n és a Bookingon. Ebből 4 952 szabálytalan:¹ nincs feltüntetve a kötelező NTAK-szám, vagy nem létező számot adtak meg, vagy másvalakiét másolták le. Ez a kínálat 32,7 százaléka. Nem becslés: három nyilvános adatbázis összefésüléséből jön, és bármikor újraszámolható. Ez a harmad nem fizet idegenforgalmi adót, nem ad számlát, és nincs kihez fordulni, ha gond van a házban. Miközben a kerületek egymás után szigorítanak, ez a harmad érintetlen marad, mert a szigorítás csak arra hat, aki eleve bejelentkezett.

A sorrend a probléma

A budapesti belső kerületek sorra vezetnek be mennyiségi korlátozásokat. Terézváros 2026 januárjától nulla napra csökkentette a kiadható napok számát. Józsefváros 2027-től háromszintű limitet tervez, de ott nem a kiadható napok számára, hanem arra, hogy egy kerületben, egy negyedben és egy társasházban a lakások hány százaléka üzemelhet szálláshelyként. Az V. és a VII. kerület az építési szabályzaton keresztül szűkít.

Mindegyik ugyanazt csinálja: korlátozza azt a kínálatot, amit lát. Csakhogy a kínálat harmadát nem látja. Ha egy kerületben a hirdetések 30 százaléka soha nem volt bejelentve, akkor a százalékos limit matematikailag is a rossz felére hat. A legális szereplő lezár, a feketéző marad. A kerületben ugyanannyi turista lesz, ugyanannyi zaj, csak épp kevesebb adóbevétel és kevesebb felelős üzemeltető.

Ezért javasoljuk: mielőtt bármit korlátozunk, tisztítsuk meg a piacot. Utána nézzük meg, megmaradt-e a probléma, amit a korlátozással orvosolni akartunk. Lehet, hogy nem.

Kik veszítenek a tiltással

A rövid távú lakáskiadás ellenzőinek egyik fontos érve, hogy ez a nagybefektetők terepe. A kerületi önkormányzatok saját nyilvántartásai mást mutatnak: 15 062 engedély oszlik meg 9 495 szolgáltató között.²

Az üzemeltetők 97,5 százalékának legfeljebb három szálláshelye van, és ők adják a szálláshelyek 73,6 százalékát. Minden második szálláshely olyan üzemeltetőé, akinek egyetlenegy van. Ez családok és egyszemélyes vállalkozások piaca.

1 szálláshely2-34-1011-5050 felett

A korlátozás terhe és haszna ezért nem szimmetrikus. Aki veszít, az több ezer, egymással kapcsolatban nem álló kis szereplő, közös érdekképviselet és lobbierő nélkül. Aki nyer, az egy koncentrált, szervezett iparág. A New York-i tiltást vizsgáló lektorált tanulmány ezt dokumentálja is: a szállodaipar nagyságrenddel többet költött politikai hozzájárulásokra, mint a platformok, különösen a tiltás előtt.³ A magyar szállodapiac tulajdonosi hátteréről a nerhotel.hu civil adatbázis vezet nyilvántartást: ez a 2010 és 2026 közötti kormányzati körhöz köthető tulajdonosokat gyűjti, és Budapesten 32 szállodát sorol ide.⁴

És a kár nem áll meg a szállásadóknál. Egy kieső szálláshely a környék üzleteitől is elvisz keresletet. Egy átlagos budapesti hirdetés havonta 16,8 éjszakát ad ki; két vendéggel számolva ez 33,6 vendégéjszaka, ami a KSH napi költési átlagával havonta kb. 1,1 millió forint látogatói költés. Ebből a mért szállásbevétel 482 ezer forint, tehát kb. 610 ezer forint máshol marad: éttermekben, kávézókban, boltokban, taxiban.⁵⁶ Ez a szám magyarázza, miért esett a terézvárosi éttermek forgalma 30 százalékkal.

A vendégszám itt feltevés, és óvatos: a hirdetések átlagos férőhelye 4,28. A KSH-adat országos átlag, és a szállásdíjat is tartalmazza, ezért vonjuk le belőle a mért szállásbevételt.

Közben a lakhatási érv sem áll meg

A tiltásokat rendszerint a lakhatási válsággal indokolják. Az arányok viszont nem ezt mutatják. Budapest 961 061 lakásából rövidtávra 10 703 megy: a teljes állomány 1,1 százaléka. Ugyanebben a városban 95 320 lakás áll ténylegesen, hasznosítás nélkül üresen: közel kilencszer annyi, mint a rövidtávra kiadott.⁷⁸⁹

Ha lakást akarunk visszanyerni a lakáspiacnak, van nagyobb tartalék is: 13 000 lakás működik irodaként, rendelőként vagy üzletként, közel kétszer annyi, mint a szabályosan rövidtávra kiadott 6 703. A ma üresen álló modern irodaterület egymaga 8 400 lakásnyi helyet adna nekik.¹⁰¹¹

Az árakat sem a rövid távú kiadás mozgatja. A KSH lakásárindexe szerint 2025 végén az éves drágulás éppen Budapesten volt a legalacsonyabb (21 százalék), a községekben a legmagasabb (37), pedig a rövid távú kínálat gyakorlatilag a budapesti belvárosra koncentrálódik.¹² A nemzetközi mérések ugyanezt mondják: a lektorált kutatás szerint a hirdetésszám 1 százalékos növekedése 0,018 százalékkal emeli a lakbéreket,¹³ New Yorkban pedig a teljes becsült lakbérhatás 1 százalék alatti.¹⁴

Egy kerület kivétel, és ezt mi mondjuk ki: Erzsébetvárosban a lakások 9,1 százaléka megy rövidtávra, ott ez valós tényező. De még ott is kétszer annyi a nem rövidtávú üres lakás. Városi lakhatási válságot egy 1,1 százalékos szegmens nem magyaráz; a piactisztítás viszont ettől függetlenül kötelező, mert az a tisztességes versenyről és az adóról szól.

Terézváros megmutatta, mi történik fordított sorrendben

A terézvárosi tiltás 2026. január 1-jén lépett hatályba. Hét hónappal később a BPDB szerint a kerületben 864 hirdetés fut, ebből 661 szabálytalan. A tiltás után a kerületben elérhető szállások háromnegyede szabálytalan.

Ebből 498 hirdetés érvénytelen, hiányzó vagy hamis NTAK-számmal működik. További 249 hirdetésnek van érvényes engedélye, de magán- vagy egyéb szálláshelyként a tiltás alatt nem üzemelhetne. Jogszerűen nagyjából 144 szálláshely működik: panziók, szállodák, közösségi szálláshelyek.

Aki jogkövető volt, bezárt. Aki nem, az ma is nyitva van, és most már adóelőnye is van a szomszéd kerület legális házigazdájával szemben.

Az ár mérhető, és három forrás egybehangzóan mutatja

Vendégéjszaka. Az Országgyűlés Hivatalának saját kiadványa, a 2026/6. számú Infojegyzet¹⁵ közli a KSH adatait a VI. kerületről, január és március között:

SzállodaMagán- és egyéb szálláshely

A szállodák valóban nőttek, 22,7 ezer éjszakával. Csakhogy a magánszállásokból 94,9 ezer éjszaka esett ki. A szállodák a kiesésnek nem egészen a negyedét fogták fel. A többi vendég nem ment át hotelbe. Elment egy másik városba.

Ez az a pont, ahol a leggyakoribb érv megbukik. Azt szokás mondani, hogy ha bezárjuk az Airbnb-ket, a turisták úgyis a szállodákban kötnek ki, tehát a városnak nem lesz kára. A parlament saját kiadványának adata szerint ez nem igaz. Két külön keresletről van szó.

Nem csak nálunk. Ha a szállodák a kiesés 24 százalékát fogták fel, akkor a vendégek 76 százaléka nem ment át szállodába. Farronato és Fradkin 2022-es tanulmánya az American Economic Review-ban ugyanezt méri: az Airbnb-vendégek 49 százaléka (Austin, Portland) és 70 százaléka (New York) között nem foglalt volna szállodát, csúcsidőben pedig 87 százalék.¹⁶ A terézvárosi 76 százalék pontosan ebbe a sávba esik. Ugyanez a tanulmány szerint teljes Airbnb-tiltás esetén a szállodák eladott szobaéjszakái mindössze 1,4 százalékkal nőnének. Ahol mértek szállodai bevételhatást, ott az az alsó kategóriát és a nem üzleti szállodákat érintette, a felső kategóriát nem.¹⁷

Mennyi pénz megy el ezzel? A KSH szerint egy külföldi látogató többnapos úton naponta átlagosan 32,6 ezer forintot költ Magyarországon.⁶ A 72 200 elveszett vendégéjszaka ennyivel szorozva kb. 2,35 milliárd forint látogatói költés egyetlen negyedév alatt. Nagyságrendi becslés: országos átlag, a szállásdíjat is tartalmazza, és az első negyedév a leggyengébb szezon.

És nem mindegy, hol költik el ezt a pénzt. A szállodavendég költésének jelentős része a szállodán belül marad: a KSH szerint a magyar szállodák bruttó árbevételének 23,7 százaléka vendéglátás, és a bevétel több mint 40 százaléka egyáltalán nem szobabevétel.¹⁸ Ezek az ételek és italok, amiket nem a környékbeli boltokban és vendéglátóhelyeken vesznek meg.

A rövid távú szálláshely vendégénél ez fordítva van. Erre magyar, lektorált tanulmány van, budapesti mintával: az Airbnb-vendégek szálláson kívüli költésének 74,08 százaléka megy helyi árura és szolgáltatásra, a szállodavendégekének 47,41 százaléka.¹⁹ Egy granadai tanulmány szerint pedig aki rövid távú szálláson lakik (tehát nem szállodában, hanem Airbnb-n vagy hasonló platformon foglalt lakásban), naponta 29 százalékkal többet költ étel-italra, miközben a napi összköltése gyakorlatilag azonos a szállodavendégével: a különbség a szerkezetben van, nem a mennyiségben.²⁰

Két korlátot ki kell mondani. A magyar tanulmány arányt mér, nem forintot, és a mintája 103 fő. A granadai egyetlen város 2018-as adata. Azt tehát nem állítjuk, hogy a rövid távú szálláshely vendége többet költ; azt állítjuk, hogy a költésének nagyobb hányada marad a környék kisvállalkozásainál.

Adóbevétel. A kerület idegenforgalmiadó-bevétele 2026 első felében 949,2 millió forint volt, szemben az előző év azonos időszakának 1 228,9 millió forintjával. Ez 279,7 millió forint kiesés, mínusz 22,8 százalék. Ha a korábbi növekedési ütem folytatódott volna, a különbség körülbelül 520 millió forint. És ebben a számban benne vannak a szállodák is, amelyek közben nőttek.

Vendéglátás. A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint a VI. kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan 30 százalékkal esett vissza az év első felében.²¹ Egy helyi étterem tulajdonosa így fogalmazott: „A forgalmunk közel harmada eltűnt, de a számlák és a kerületi adók összege nem csökkent 30%-kal.”

A tiltás tehát elvitte az adóbevételt, megviselte a vendéglátást és a hozzá kapcsolódó szektorokat (mosodák, takarítók, transzfer), a feketézőket viszont a helyükön hagyta. A lakhatási válságon pedig nem segített: a kerületben jelenleg is futó 864 hirdetés helyére biztosan nem költözött be 864 bérlő.

Terézváros nem egyedi eset

New York 2023 szeptemberében gyakorlatilag betiltotta a rövid távú lakáskiadást.²² A kínálat 90 százalék felett esett: 38 500 egység tűnt el, körülbelül 3 000 maradt.²³ Ha valahol, ott mérhetőnek kellett volna lennie a lakhatási hatásnak. Nem lett.

A manhattani medián lakbér 2025 júliusában rekordot döntött, 4 700 dollár volt, az üresedés 2,45 százalék. A rendelkezésre álló piaci adatok szerint a bérleti díjak gyorsabban nőttek azokban a városrészekben, ahol korábban a legtöbb Airbnb volt. A kivont lakások jelentős része a klasszikus, hosszú távú bérpiacra sem került be: a tulajdonosok jellemzően 30 naposnál épphogy hosszabb, középtávú kiadásra váltottak, mert New Yorkban ez a tiltás alsó határa, vagy saját használatba vették a lakást.²⁴

Ami viszont nőtt, az a szállodaár. Egy 2025-ös, lektorált tanulmány (European Journal of Political Economy) szerint a New York-i szállodák átlagos napi ára 14-19 dollárral emelkedett éjszakánként, és a szállodaipar bevétele a tiltás utáni első másfél évben 2,1-2,9 milliárd dollárral nőtt. A kiadott szobaéjszakák száma viszont alig változott: a többletbevétel szinte teljes egészében árhatás. Ugyanez a tanulmány dokumentálja, hogy a szállodaipar nagyságrenddel többet költött politikai hozzájárulásokra, mint a platformok, különösen a tiltás előtti időszakban.³

A New York-i éttermek forgalma közben körülbelül 10 százalékkal esett vissza a hasonló amerikai nagyvárosokhoz képest, a legerősebben azoknál, amelyek nem helyi vendégkört szolgáltak ki.²⁵ Ez ugyanaz a mintázat, amit Terézvárosban a Magyar Vendéglátók Ipartestülete mér.

És van olyan város, ahol mégis hatott a lakáspiacra. San Franciscóban 2017-ben kimutathatóan csökkentek a hosszú távú lakásárak.²⁶ Csakhogy ott nem tiltás volt, hanem regisztrációs kötelezettség: pontosan az, amit mi javaslunk. Vagyis ahol eredmény született, ott nem a kínálatot tiltották be, hanem átláthatóvá tették. A tiltásokat vizsgáló tanulmányok (Santa Monica, Chicago) ezzel szemben rendre azt találják, hogy a hirdetések száma drasztikusan csökken, a lakbérekre gyakorolt hatás viszont nem szignifikáns.²⁷²⁸

Több város vissza is fordult. Berlin 2018-ban enyhítette a két évvel korábbi szigorítást, és cserébe kötelezővé tette a regisztrációs szám feltüntetését.²⁹ Amszterdamban a bíróság mondta ki, hogy a három belvárosi negyedre kimondott teljes tilalom jogellenes volt, a város 400 ezer euró bírságot vont vissza.³⁰ Lisszabon 2025 decemberében,³¹ Edinburgh 2025 januárjában lazított.³²

Miért nem tudják a hatóságok kiszűrni a feketézőket

Nem azért, mert nem akarják. Azért, mert a rendszer köre bezárul. Ezt saját magunkon mértük meg.

2026 májusában kiderült, hogy egy ügyfelünk 2025-ben törölt NTAK-számával négy idegen hirdetés fut az Airbnb-n és a Bookingon. Olyan ez, mintha valaki más rendszámával közlekedne. Négy hatóságot kerestünk meg.

A szálláshelyminősítő azt írta, hogy „a szálláshely-szolgáltatási tevékenység ellenőrzése, az NTAK-azonosítók jogosulatlan használatának kivizsgálása, illetve az online platformokon megjelenő jogsértő hirdetések eltávolításának kezdeményezése nem tartozik szervezetünk feladat- és hatáskörébe”. Továbbküldtek az NTAK-hoz és a jegyzőhöz.

Az NTAK azt írta, hogy „adatszolgáltatási platform, amely nem rendelkezik hatósági jogkörrel a visszaélések közvetlen szankcionálására vagy a hirdetések törlésére”. Továbbküldtek a jegyzőhöz és a platformokhoz.

A NAV azt írta, hogy „a szálláshely-szolgáltatással, illetve az NTAK-azonosítóval kapcsolatos visszaélések kivizsgálása nem tartozik a NAV hatáskörébe”. Továbbküldtek az önkormányzathoz. Azt is közölték, hogy e-mailen nem fogadnak bejelentést.

A VII. kerületi jegyzői hivatalnak átadtuk a négy hirdetést linkkel, azonosítóval, címmel és képernyőfotókkal. A válasz egyetlen mondat volt: „a levelében feltüntetett NTAK számok a hirdetési oldalakon javításra kerültek”. Arról, hogy indult-e eljárás vagy született-e szankció, azóta sem kaptunk érdemi választ.

Júniusban az NTAK egy második, részletes állásfoglalásban megerősítette, hogy a jegyző „közigazgatási bírságot szabhat ki, elrendelheti a szálláshely ideiglenes, súlyos esetben akár azonnali bezárását”. Ugyanez a levél mondja ki azt is, hogy „a jegyzőnek nincs hatásköre arra, hogy közvetlenül eltávolíttassa a hirdetéseket az online platformokról”.

Július végén beadtuk a két Booking-hirdetést a platform saját bejelentő űrlapján. Hat nappal később mindkettőt törölték: „the property you reported is in breach of our Terms and Conditions and has been removed from Booking.com” („a bejelentett szálláshely megsérti a szerződési feltételeinket, ezért eltávolítottuk a Booking.com oldaláról”).

Három hónap, öt hatóság, és máig nem tudjuk, indult-e eljárás. A hirdetéseket végül a Booking.com törölte, hat nap alatt, egy nyilvános webes űrlap alapján.

Ez nem anekdota. Ez a rendszer működési logikája. Aki törölni tud, annak nincs hatásköre büntetni. Aki büntetni tud, annak nincs eszköze törölni, és 23 kerületben egyenként egy-két ember foglalkozik a kérdéssel. Aki pedig tényleg tud intézkedni, az egy multinacionális platform, amellyel egyetlen kerületi jegyző sem elég nagy tárgyalópartner ahhoz, hogy rendszerszintű megállapodást kössön.

Hét javaslat

0. A sorrend: előbb a feketézők

Amíg a kínálat harmada láthatatlan, minden mennyiségi korlátozás a rossz felére hat. Először derítsük fel és számoltassuk fel a szabálytalan működést, aztán mérjük meg, mekkora probléma maradt. Ez a legolcsóbb lépés, és ez hozza a legtöbb pénzt.

1. Egy budapesti végrehajtó pont 23 jegyző helyett

Két-három fős csapat elég, amely egy kézben tartja az adatot, a platformkapcsolatot és az eljárást. Ez nem elveszi a kerületek jogkörét, hanem elvégzi helyettük azt, amire külön-külön nincs kapacitásuk. A platformok felé pedig végre lesz egy tárgyalópartner.

2. Visszamenőleges adatszolgáltatás a platformoktól

Ma egy önkormányzat próbavásárlással tud szabálytalanságot dokumentálni. Egy foglalás után beszedhető idegenforgalmi adó néhány ezer forint, a maximálisan kiszabható bírság 200 ezer forint magánszálláshelyre és 400 ezer egyéb szálláshelyre.³³ Az ellenőrzés költsége gyakran több ennél. Így az önkormányzatnak gazdaságilag nem éri meg ellenőrizni.

Ha viszont a platform kiadja egy feketéző elmúlt három-négy évének foglalási adatait, az elmaradt idegenforgalmi adó, turizmusfejlesztési hozzájárulás, áfa és jövedelemadó összeadódik, és mellé jön a bírság. Ettől a ponttól kezdve az ellenőrzés önfinanszírozó. Ez az egyetlen olyan javaslat, amely nem kerül pénzbe, hanem hoz.

3. Platformoldali kiszűrés: érvényes szám nélkül ne lehessen hirdetni

Az Airbnb és a Booking ma nem ellenőrzi vissza a megadott NTAK-számot. Ezért fordulhat elő, hogy 2 764 hirdetés olyan számot tüntet fel, amely a nyilvántartásban nem létezik, 1 472 pedig egyáltalán nem ad meg számot, pedig két és fél éve kötelező.

Ezt nem kell kitalálni. Az EU 2024/1028 rendelete, amelyet 2026. május 20 óta alkalmazni kell, pontosan ezt írja elő: a platformoknak ellenőrizniük kell a regisztrációs szám valódiságát, havonta adatot kell szolgáltatniuk szálláshelyenként, a tagállamnak pedig egyetlen digitális belépési pontot kell működtetnie, ahonnan a nem megfelelő hirdetések eltávolítása is kezdeményezhető.³⁴

A rendelet tehát már hatályos. A kérdés az, hol tart Magyarország a végrehajtásával.

4. Egységes budapesti idegenforgalmiadó-szabály

Ma a 23 kerület nem ugyanúgy számolja az idegenforgalmi adót. Van, ahol a szállásdíj 4 százaléka, van, ahol fix összeg vendégéjszakánként. Emiatt a platform technikailag nem tudja beszedni: nem lehet 23 különböző szabályt egy foglalási folyamatba építeni.

Ha egységes lenne, az Airbnb és a Booking közvetlenül beszedhetné és átutalhatná az adót. Ennek két következménye van. Az idegenforgalmi adó elcsalása technikailag lehetetlenné válik, mert a pénz a foglaláskor lejön. A tisztességes házigazda adminisztrációja pedig csökken, mert egy havi bevallással kevesebb dolga lesz.

Franciaország megmutatta, mennyit ér ez. Az Airbnb ott 2015-ben két városban kezdte beszedni az idegenforgalmi adót, 2017-re ötvennél tartott, mind külön megállapodással. 2018 nyarán viszont egyszerre 23 ezer településre terjedt ki, mert addigra két dolog megvolt: a nem besorolt szállásokra egységes, arányos adókulcs, és egy országos, gépi úton letölthető tarifa-nyilvántartás. Amikor 2019-ben a beszedés törvényi kötelezettséggé vált, ugyanazon a településkörön 24 millió euróról 58 millió euróra ugrott a befolyt adó.³⁵³⁶³⁷

Fordítva is igaz. Németországban nincs országos idegenforgalmiadó-törvény, minden önkormányzat saját rendelettel dolgozik. Az Airbnb ezért négy német városban szed be. Berlin, Hamburg, München és Köln nincs köztük.³⁸³⁹ Svájcban ugyanez a helyzet.⁴⁰

A budapesti 23 kerület egymástól eltérő adóalapja pontosan ez a szerkezet.

Nem kell a mértéket egységesíteni. Pozsonynak 17 kerülete van, és az idegenforgalmi adó két sávban működik (az Óvárosban 3,50 euró, máshol 3,00 euró vendégéjszakánként), de egyetlen fővárosi rendelet szabja meg. Az Airbnb 2021 óta ott is automatikusan szedi.⁴¹⁴² Az adóalapot és a bevallási rendet kell egységesíteni, nem az összeget.

5. Egységes budapesti szabályozás

A 23 kerület 23 különböző engedélyezési és adószabálya jogbizonytalanságot okoz, és akár az utca két oldala között is különbséget tesz. Egy budapesti keretszabály, amely kerületi mozgástérrel dolgozik, mindenkinek egyszerűbb: a lakóknak, a hatóságnak és a szolgáltatóknak is.

6. A BPDB ingyenes átadása

A rendszer kész és fut. Térképen mutatja, melyik hirdetésnél mi a baj, kerületre és üzemeltetőre bontva. Ingyen, hatósági hozzáféréssel átadjuk. Két kerületnek eddig felajánlottuk. Az egyik azzal utasította el, hogy van élő szerződése egy külső céggel, a másik azzal, hogy piaci szereplőkkel nem tárgyal.

Közérdekű adatigényléssel kiderítettük, hogy a Józsefvárosi Önkormányzat félévente bruttó 381 ezer forintot fizet hirdetésszűrésre.⁴³ A BPDB szerint eközben a kerületben 812 szabálytalan hirdetés fut, a kerületi kínálat 31 százaléka.

Mennyi pénzről van szó

Az AirDNA becslése⁵ szerint a feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetések elmúlt tizenkét havi bevétele 45,25 millió euró, körülbelül 16,5 milliárd forint. Ebből a két legegyszerűbben számolható adónem, az idegenforgalmi adó és a turizmusfejlesztési hozzájárulás, egyenként nagyjából 660 millió forint. Együtt évi 1,3 milliárd forint.

Ez a mért alap, és szándékosan szűk: csak az Airbnb-oldal, csak két adónem.

A Booking-oldalt is meg lehet becsülni. A bevételüket nem mérjük, de a darabszámukat igen, és a rendszer megmondja, melyik Booking-hirdetés ugyanaz a lakás, mint egy nyitott Airbnb-hirdetés. A 2 356-ból 2 276-nak érvénytelen, hiányzó vagy idegen az azonosítója; a maradék 80 a VI. kerületben érvényes NTAK-kal, de a tiltás ellenére működik, ők vélhetően fizetnek adót, ezért kimaradnak. A 2 276-ból 295-nek van párja egy nyitott Airbnb-hirdetéssel, ezeket nem számoljuk kétszer. A maradék 1 981 hirdetés az egy hálószobás Airbnb-átlaggal számolva kb. 8,8 milliárd forint, tehát a két platform együtt kb. 25,3 milliárd forint éves bevétel.⁵ A tételes átalányadó ehhez jön: évi 150 000 forint lakószobánként, és a szabálytalan hirdetésekhez 7 016 hálószoba tartozik.⁴⁴

Három évre visszamenőleg kb. 9 milliárd forint, négy évre kb. 12 milliárd, a bírságokon felül. A Booking-oldal itt becslés, nem mérés, a hálószobaszám pedig közelítés, mert a szoba fogalma a NAV-nál és az NTAK-ban sem azonos. Az áfa, az építményadó, a bírságok és az 1 402 minősítés nélküli hirdetés így sincs benne.

Mit kérünk

1. Legyen kimondva, hogy a piactisztítás megelőzi a mennyiségi korlátozást.
2. Legyen egy felelős, budapesti szintű végrehajtó pont, és legyen partnere a szakma.
3. Induljon tárgyalás az Airbnb-vel és a Bookinggal a visszamenőleges adatszolgáltatásról.
4. Készüljön el az uniós rendelet szerinti digitális belépési pont.
5. Legyen egységes budapesti idegenforgalmiadó-szabály, hogy a platform beszedhesse.

---

Ki írja ezt

A GuestGuru Kft. 180 lakást kezel Budapesten és hatot Máltán. Van Airbnb- és Booking-kapcsolattartónk, tagjai vagyunk magyar szakmai szervezeteknek, és ingyenes tudásbázist tartunk fenn házigazdáknak. Ebben az ügyben partnerünk a Magyar Apartmankiadók Egyesülete.

Nem vagyunk hatóság, és nem akarunk önkéntes rendőrt játszani. A saját piacunkat védjük. Az érdekünk annyi, hogy a szabályos működés ne jelentsen versenyhátrányt, és hogy a szabályozás ne a szabályosan működő szálláshelyeket büntesse a szabálytalanok helyett.

Kapcsolat: GuestGuru Kft., 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru

Minden szám a BPDB 2026. szeptember 1-i mérése, ha másképp nem jelöljük. A módszertan és a források a részletes anyagban.

Források

A linkeket 2026. augusztus 13-án ellenőriztük. A tudományos kiadók oldalai (ScienceDirect, Wiley, Emerald) előfizetést kérhetnek a teljes szövegért; a hivatkozás és a DOI ezek nélkül is azonosítja a tanulmányt.

1. BPDB (Budapest Database), a GuestGuru Kft. saját piaci adatbázisa. Az önkormányzati szálláshely-nyilvántartások, az NTAK-regiszter és az Airbnb, illetve Booking.com hirdetéseinek összefésülése. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.↩
2. A budapesti kerületi önkormányzatok nyilvános szálláshely-nyilvántartásai, a BPDB-be betöltve. 12 445 engedély, 8 081 megnevezett szolgáltatóhoz rendelve. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án.A szolgáltató nevére épülő összesítés. Névazonosság alapján csoportosít, tehát a tulajdonosi összefonódásokat nem látja: a tényleges koncentráció ennél nagyobb lehet, kisebb nem.↩
3. Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, 89. évf. Cikkazonosító: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
4. nerhotel.hu, „Kinél cseng a kassza?” Civil adatbázis a kormányzathoz köthető tulajdonosi körhöz sorolt szálláshelyekről és vendéglátóhelyekről, a K-Monitor közadatbázisára hivatkozó tulajdonosi linkekkel. Az adatbázis 455 tételt tart nyilván, ebből 149 budapesti, és ezen belül 32 szálloda. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án. https://www.nerhotel.hu/Civil szervezet által épített adatbázis, nem hivatalos statisztika. A tulajdonosi kapcsolatok újságírói és közadat-alapú azonosítások, nem hatósági megállapítások. Ennek megfelelően kell hivatkozni rá.↩
5. AirDNA becsült elmúlt 12 havi bevétel (revenue_ltm), a BPDB-ben feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetésekre. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.Az AirDNA becsül, nem mér; a becslés hibája ismeretlen.↩
6. KSH STADAT 27.2.1.2: A Magyarországra tett külföldi utazások száma és a hozzá kapcsolódó kiadások a tartózkodás ideje szerint, negyedévente. 2026. I. negyedév, többnapos utazások: 1 492 ezer utazás, 4 496 ezer eltöltött nap, 146 787 millió Ft kiadás, azaz 32,6 ezer Ft naponta. Frissítve 2026. június 5. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlOrszágos átlag, minden külföldi többnapos látogatóra, és tartalmazza a szállásdíjat is. Az I. negyedév a leggyengébb szezon. A látogatónap és a kereskedelmi szálláshelyen töltött vendégéjszaka nem azonos fogalom, ezért az ebből számolt érték nagyságrendi becslés.↩
7. KSH 2022. évi népszámlálási adatbázis, WBL018 adattábla, HU11 (Budapest): 961 061 lakás, ebből 800 338 lakott és 160 723 nem lakott (16,7%). Hitelesítés nélkül lekérdezhető. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/A sajtóban keringő 170 ezres szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges adatbázis 160 723-at ad. Országosan ugyanez a korrekció 599 ezerről 571 997-re történt.↩
8. BPDB, egyedi NTAK-azonosítóra deduplikált mérés, 2026. augusztus. A 14 602 lakás jellegű Airbnb- és Booking-hirdetés 9 415 egyedi szálláshelyre esik (átlagosan 1,55 hirdetés jut egy lakásra); lakás-szinten 10 703 rövidtávra kiadott egység, ebből 6 703 szabályos és kb. 4 000 szabálytalan (39%).A hirdetés-szintű számok (15 825 nyitott hirdetés, 5 374 szabálytalan, 34%) és a lakás-szintűek közti különbség a deduplikáció: ugyanaz a lakás több platformon is hirdethet. A két szint nem keverhető.↩
9. GuestGuru: Budapest üres lakásai. A lakásállomány-felosztás teljes levezetése, módszertana és letölthető grafikái. /feketezok/ures-lakasok↩
10. KSH 2016. évi mikrocenzus, 7. kötet (Lakáskörülmények), 3.3.2. tábla. Budapest nem lakott lakásai használat szerint: 78 973 üresen álló, 15 418 idényszerűen vagy másodlagosan lakott, 13 025 más célra (irodaként, rendelőként, üzletként) használt. https://www.ksh.hu/mikrocenzus2016/docs/tablak/07/07_3_3.xlsEz az egyetlen hivatalos felmérés a nem lakott lakások használatáról; a 2022-es népszámlálás ezt a bontást már nem közli, ezért a mért szintet visszük tovább.↩
11. Budapest Research Forum, 2025 Q4: 4 461 680 m² modern budapesti irodaállomány, 12,5% üresedés (557 710 m² üres irodaterület). https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260121/meglepo-adat-erkezett-a-budapesti-irodapiacrol-csokkent-az-uresedes-812538↩
12. KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. IV. negyedév. Éves drágulás: Budapest 21, vármegyeszékhelyek 24, kisebb városok 23, községek 37 százalék. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-iv-negyedev/index.html↩
13. Kyle Barron – Edward Kung – Davide Proserpio: The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1): 23-47, 2021. DOI: 10.1287/mksc.2020.1227. A medián amerikai irányítószám-körzetben a hirdetésszám 1 százalékos növekedése 0,018 százalékkal emeli a lakbéreket és 0,026 százalékkal a lakásárakat. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227↩
14. Sophie Calder-Wang: The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. A New York-i bérleti állomány 0,68 százalékát vitte el az Airbnb; ha minden ilyen lakás visszakerülne a hosszú távú piacra, a lakbérek 0,71 százalékkal változnának. A medián bérlő vesztesége évi 125 dollár. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3908062Munkaanyag, bírálat alatt az American Economic Review-nál; nem lektorált publikáció, így kell hivatkozni rá.↩
15. Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2. Infojegyzet 2026/6., Országgyűlés Hivatala, Képviselői Információs Szolgálat, 2026. június 1. A 2. ábra adatforrása: KSH Tájékoztatási adatbázis, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgAz Infojegyzet közli az ábrát, de nem köti a terézvárosi tiltáshoz, és nem vonja le belőle ezt a következtetést. Az adat a Parlamenté, az értelmezés a miénk.↩
16. Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
17. Georgios Zervas – Davide Proserpio – John W. Byers: The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research, 54(5): 687-705, 2017. DOI: 10.1509/jmr.15.0204. https://doi.org/10.1509/jmr.15.0204A korábbi, 2015-ös munkaanyag-változat 13%-os austini hatást közölt; a publikált tanulmány 8-10%. Mindig a publikált értéket idézzük.↩
18. KSH STADAT 27.8.1.9: A kereskedelmi szálláshelyek bruttó árbevételei szállástípusonként. Szállodák, 2019: szállásdíj 291 852, vendéglátás 117 583, egyéb 86 029, összesen 495 464 millió Ft. A vendéglátás aránya 23,7 százalék. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0023.htmlArchív tábla, 2001-2021 között, tovább nem frissül. A 2019-es évet használjuk, mert a 2020-2021-es adatok járvány miatt torzak; az arány viszont stabil, 2021-ben is 23,5 százalék.↩
19. Karimov, A. – Kamann, D-J. F. – Gyurácz-Németh, P.: Local spending patterns of tourists in Greater Budapest and the Lake Balaton tourism regions. An exploratory study on the non-accommodation budget across Airbnb and hotel guests. Turizmus Bulletin, XXV. évf. 4. szám (2025), 4-13. o. DOI: 10.14267/TURBULL.2025v25n4.1. Student-féle t-próba: t = −6,775, df = 101, p < 0,001. https://doi.org/10.14267/TURBULL.2025v25n4.1A tanulmány ARÁNYT mér, nem forintot: a szálláson kívüli költés hány százaléka megy helyi árura és szolgáltatásra. A szerzők maguk írják, hogy egy nagyobb büdzsé kisebb hányada abszolút értékben így is több lehet. A minta 103 fő, feltáró kutatás.↩
20. Guaita Martínez, J. M. – Martín Martín, J. M. – Salinas Fernández, J. A. – Ribeiro Soriano, D.: Tourist accommodation, consumption and platforms. International Journal of Consumer Studies, 47(3): 1011-1022, 2023. DOI: 10.1111/ijcs.12881. Granada, 1 343 kérdőív. https://doi.org/10.1111/ijcs.12881Egyetlen város, 2018-as adat. A szerzők maguk jelzik az endogenitás kockázatát: aki hosszabban és változatosabban költene, eleve nagyobb eséllyel választ platformos szállást.↩
21. Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek. Turizmus.com, 2026. június 24., a Magyar Vendéglátók Ipartestülete közleménye alapján. https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
22. Local Law 18 of 2022, New York City (Short-Term Rental Registration Law). Végrehajtás kezdete: 2023. szeptember 5. A jogszabályt a város Office of Special Enforcement hivatala alkalmazza. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022A második link összefoglaló szócikk, nem elsődleges forrás. A jogszabály hivatalos szövege a New York City Council jogszabály-nyilvántartásában érhető el.↩
23. New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
24. NYC's Airbnb ban failed to lower rents. AOL / The Wall Street Journal elemzése CoStar- és Miller Samuel-adatok alapján, 2025. szeptember. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlPiaci adatokra épülő sajtóelemzés, nem lektorált tanulmány. A lakbérhatásról lektorált, ok-okozati vizsgálatot nem találtunk.↩
25. Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 2026. január 6. Módszer: propensity score matching és differencia-a-differenciákban, SafeGraph tranzakciós adatok, 3 220 étterem, 2022. július - 2024. július. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksMunkaanyag, nem lektorált. A második link a szerzők közreműködésével készült ismertető, onnan származnak a részletes módszertani számok.↩
26. Bibler, A.; Teltser, K. és társaik (2025): a San Franciscó-i regisztrációs kötelezettség hatása. Real Estate Economics. DOI: 10.1111/1540-6229.12537. https://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.12537↩
27. Chaves-Fonseca, C. (2024): Short-term rentals and residential rents: evidence from a regulation in Santa Monica. International Journal of Housing Markets and Analysis. Szintetikus kontroll és szintetikus differencia-a-differenciákban módszerrel. DOI: 10.1108/IJHMA-01-2024-0001. https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/IJHMA-01-2024-0001/full/html↩
28. Jin, G. Z.; Wagman, L.; Zhong, M. (2024): The Effects of Short-Term Rental Regulation: Insights from Chicago. NBER Working Paper 32537. https://www.nber.org/papers/w32537↩
29. Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). GÖRG, 2018. április 11. A módosítás 2018. április 20-án lépett hatályba; a regisztrációs szám feltüntetése 2018. augusztus 1-től kötelező. https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/11-04-2018/aenderung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-zwvbg↩
30. Raad van State, 202102768/1/A3 és 202102675/1/A3 ügyszámú ítélet, 2023. május 31. A három belvárosi negyedre kimondott teljes tilalomra a lakhatási törvény nem adott felhatalmazást. https://www.raadvanstate.nl/@137502/202102768-1-a3-202102675-1-a3-en/↩
31. Changes to the Lisbon Municipal Regulation on Local Lodging. PLMJ, 2025. december. A módosítás 2025. december 6-án lépett hatályba. https://www.plmj.com/en/knowledge/informative-notes/Changes-to-the-Lisbon-Municipal-Regulation-on-Local-Lodging/34253/↩
32. Councillors agree changes to Edinburgh's short-term lets licensing policy. City of Edinburgh Council, 2025. január. https://www.edinburgh.gov.uk/news/article/14148/councillors-agree-changes-to-edinburgh-s-short-term-lets-licensing-policy↩
33. 2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről, valamint a 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről. https://njt.hu↩
34. Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1028 rendelete (2024. április 11.) a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról. Alkalmazandó 2026. május 20-tól. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HU/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
35. Le 1er juillet, Airbnb va généraliser la collecte de la taxe de séjour dans les 23 000 communes. Banque des Territoires, 2018. június. https://www.banquedesterritoires.fr/le-1er-juillet-airbnb-va-generaliser-la-collecte-de-la-taxe-de-sejour-dans-les-23000-communes↩
36. Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, 2019. december. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Airbnb által publikált szám. A 2018-2019-es ugrás azért tiszta jelzés, mert a településkör közben nem változott.↩
37. Code général des collectivités territoriales, L. 2333-34. cikk, a 2019. évi költségvetési törvény 162. cikkével módosítva; a nem besorolt szállások arányos adókulcsát a 2017. évi módosított költségvetési törvény 44. cikke írta elő. Lásd a Sénat 2019-es írásbeli válaszát is. https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ190510413.html↩
38. In what areas is occupancy tax collection and remittance by Airbnb available? Németország. Airbnb súgó, lekérdezve 2026. augusztus 12-én. A felsorolt városok: Drezda, Dortmund, Frankfurt am Main, Wiesbaden. https://www.airbnb.com/help/article/2285↩
39. Tourist tax in Germany. Trippz, 2026. Németországban nincs országos idegenforgalmiadó-törvény; minden önkormányzat saját rendelettel, saját mértékkel és saját határidővel dolgozik. https://trippz.com/tourist-tax/germany↩
40. Airbnb signs new tax collaboration in Switzerland. Airbnb Newsroom. Svájcban nincs országos idegenforgalmi adó, a beszedés kantononként kötött megállapodásokon múlik. https://news.airbnb.com/airbnb-signs-new-tax-collaboration-in-switzerland/↩
41. City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. Hatályos 2021. július 1-től, ez volt az első ilyen megállapodás a visegrádi négyekben. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩
42. Tourist tax. Bratislava.sk, lekérdezve 2026. augusztus 12-én. Egyetlen fővárosi rendelet, két sávval: az Óvárosban 3,50 euró, a többi kerületben 3,00 euró fő és éjszaka. https://bratislava.sk/en/city-of-bratislava/taxes-and-levies/tourist-tax↩
43. Közérdekű adatigénylés a Józsefvárosi Önkormányzathoz, 2026 nyara.↩
44. 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadója 2025. január 1-től évi 150 000 Ft lakószobánként azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Budapest ilyen település. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokA törvény 57/A. § (4c) bekezdése kötelezi a NAV-ot, hogy minden év január 31-ig közzétegye az érintett települések listáját. 2025-ben ezen a listán egyedül Budapest szerepel. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja; cégek másképp adóznak. A „lakószoba” fogalma a NAV-nál, az NTAK-ban és egyes önkormányzatoknál eltér.↩