Hat nap alatt megoldotta a Booking.com, amit három hónap alatt öt magyar hatóság nem
Háttéranyag szerkesztőségeknek a budapesti feketéző szálláshelyekről
Miről szól ez az anyag
Budapesten a rövid távú szálláshirdetések harmada szabálytalan. Nem fizetnek idegenforgalmi adót, nem adnak számlát, és ha gond van a házban, nincs kit felelősségre vonni. Miközben a belvárosi kerületek egymás után tiltanak és szigorítanak, ez a harmad érintetlen marad, mert a szigorítás csak arra hat, aki eleve bejelentkezett.
Mi ezt lemértük, és megpróbáltuk bejelenteni. Az anyag arról szól, mi történt utána.
Minden szám ellenőrizhető, minden idézet szó szerinti, a hatósági levelezés rendelkezésre áll.1 A végén összeszedtük, minek érdemes utánamenni.
Sietős olvasónak készült egy rövid összefoglaló is: a sztori, a legfontosabb számok és a javaslatok, két oldalban.
Mi van az anyagban
| Fejezet | Miről szól |
|---|---|
| 1. A történet | Ellopták egy ügyfelünk azonosítóját. Négy hatóságnak írtunk, mindegyik a jegyzőhöz küldött, a hirdetéseket végül a Booking.com törölte hat nap alatt. |
| 2. Az eset nem egyedi | A budapesti rövid távú szálláshirdetések harmada szabálytalan. Mit mértünk, hogyan, és kerületenként mennyi. |
| 3. Kik veszítenek a tiltással | Az üzemeltetők 97,5 százalékának legfeljebb három szálláshelye van. Ez családok piaca, a másik oldalon pedig egy koncentrált, szervezett iparág áll. |
| 4. Terézváros mérlege | Mit hozott a teljes tiltás hét hónap alatt: mennyi vendégéjszaka, adóbevétel és éttermi forgalom tűnt el, és hova mentek a vendégek. |
| 5. New York | Ugyanez nagyban: a lakbérek nem csökkentek, a szállodaárak nőttek, az éttermek forgalma esett. |
| 6. Kilencszer annyi az üres lakás | Ha a lakhatás a cél: Budapesten 95 ezer lakás áll ténylegesen üresen, rövidtávra 10,7 ezret adnak ki. Arányok, irodák, árak, kutatás. |
| 7. Mennyi pénzről van szó | Az elmaradt adó: a mért alap 1,3 milliárd forint évente, a teljes nagyságrend 3,1 milliárd. |
| 8. Amit egy önkormányzat ma tehet | Miért nem éri meg ellenőrizni, és mi változtatna ezen. |
| 9. Józsefváros | Félévente bruttó 381 ezer forint hirdetésszűrésre, 812 szabálytalan hirdetés mellett. |
| 10. Felajánlottuk ingyen | Odaadtuk volna a rendszert ellenszolgáltatás nélkül. „Piaci szereplőkkel nem tárgyalunk.” |
| 11. Minek érdemes utánamenni | Nyolc kérdés, amire nekünk nincs eszközünk választ szerezni, egy szerkesztőségnek viszont van. |
1. A történet
Májusban kiderült, hogy ellopták az ügyfelünk azonosítóját
2026 májusában a saját adatbázisunkban vettük észre: egy ügyfelünk NTAK-számával, amelyet 2025 januárjában, családon belüli engedélyátírás miatt töröltek, négy idegen hirdetés fut. Egy az Airbnb-n, három a Bookingon. Egyiküknek sem volt jogosultsága a szám használatára.
A négyből háromnál ez a mai napig így maradt. A negyediknél, az Airbnb-snél később kiderült, hogy elgépelés volt: erről a 9. pontnál írunk.
Az NTAK-szám olyan, mint a rendszám. Minden szálláshelyhez egyedi, és ehhez kötődik minden adóbevallás. Ha valaki más számával hirdet, akkor nemcsak adót nem fizet, de a vendég és a hatóság szemében is valaki más felel a szállásért.
Gondoltuk, ezt nyilván jelenteni lehet valahol.
Négy hatóság, egy irány
Május 13-án négy helyre írtunk: a kerületi jegyzőnek, az NTAK-nak, a szálláshelyminősítőnek és a NAV-nak. Ugyanazt a kérdést tettük fel mindenkinek: mi a teendő, mi az eljárás, mi lesz a vége.
A szálláshelyminősítő másnap válaszolt:
„A szálláshely-szolgáltatási tevékenység ellenőrzése, az NTAK-azonosítók jogosulatlan használatának kivizsgálása, illetve az online platformokon megjelenő jogsértő hirdetések eltávolításának kezdeményezése nem tartozik szervezetünk feladat- és hatáskörébe.”
Továbbküldtek az NTAK-hoz és a jegyzőhöz.
Az NTAK szintén másnap válaszolt:
„Az NTAK alapvetően egy adatszolgáltatási platform, amely nem rendelkezik hatósági jogkörrel a visszaélések közvetlen szankcionálására vagy a hirdetések törlésére. A szálláshely-szolgáltatási tevékenység felügyeletét a helyi önkormányzat jegyzője látja el.”
Továbbküldtek a jegyzőhöz és a platformokhoz.
A NAV öt nappal később:
„Felhívjuk továbbá szíves figyelmét, hogy a szálláshely-szolgáltatással, illetve az NTAK-azonosítóval kapcsolatos visszaélések kivizsgálása nem tartozik a NAV hatáskörébe.”
Továbbküldtek az önkormányzathoz. Azt is közölték, hogy az általunk használt e-mail cím „nem a Nemzeti Adó- és Vámhivatal közérdekű bejelentéseinek fogadására, feldolgozására szolgál”, és a bejelentést a „Más jogsértését/mulasztását jelentem be” űrlapon kell benyújtani.
Ekkorra látszott a mintázat. Mindenki ugyanabba az irányba mutatott.
A jegyző
Június 5-én írtunk másodszor a kerületi jegyzői hivatalnak, immár azzal, hogy mindhárom hatóság ide küldött. Június 9-én kérték a részletes listát. Június 10-én átadtuk: a törölt NTAK-szám háttere, a négy hirdetés linkje, listing azonosítója, ahol elérhető, a pontos cím, és képernyőfotók, amelyeken látszik a jogtalanul beírt azonosító.
Június 17-én érkezett a válasz. Egy mondat:
„Tájékoztatom, hogy a levelében feltüntetett NTAK számok a hirdetési oldalakon javításra kerültek.”
Arról, hogy indult-e eljárás vagy kiszabtak-e bírságot, nem kaptunk tájékoztatást. Ugyanez a levél közölte, hogy e-mailen nem fogadnak be beadványt, gazdálkodó szervezettől csak ePapíron, Cégkapun keresztül.
Másnap beadtuk formálisan is, kérdésekkel: büntettek-e? Van-e a hatóságnak saját kontrollmechanizmusa a hamis azonosítók kiszűrésére? Ha átadunk egy listát, indít-e eljárást? Érdemi választ ezekre azóta sem kaptunk.
Az NTAK kimondja, mit tehetne a jegyző
Június 25-én az NTAK egy második, részletes állásfoglalást küldött. Ez a levél pontosan leírja, mi lenne a jegyző mozgástere:
„A kereskedelmi tárgyú jogszabályok alapján a jegyző a kereskedelmi hatósági eljárás során megállapított jogsértés esetén többek között: közigazgatási bírságot szabhat ki, elrendelheti a szálláshely ideiglenes, súlyos esetben akár azonnali bezárását.”
És azt is, hogy nincs formai kifogás:
„A jogszabályok nem határoznak meg külön formanyomtatványt vagy kötelező adattartalmat az ilyen jellegű bejelentésekre.”
Viszont ugyanez a levél mondja ki a rendszer alapproblémáját:
„Tájékoztatjuk, hogy a jegyzőnek nincs hatásköre arra, hogy közvetlenül eltávolíttassa a hirdetéseket az online platformokról.”
Vagyis aki büntetni tud, az nem tud törölni. Aki törölni tud (az Airbnb és a Booking.com), az egy platform, amellyel egyetlen kerületi jegyző sem elég nagy tárgyalópartner.
Egy társasházi lakó megmutatta a megoldást
Július 17-én kaptunk egy levelet valakitől, aki elolvasta az egyik posztunkat. A házukban a közgyűlésen az hangzott el, hogy több az illegális szállás, mint a legális. Nem hatósághoz fordultak:
„a májusi szabályozás után jelentve lettek a bookingon egyenként, és kb. 10 nap alatt törölték őket”
A bejelentésükben hivatkoztak a 2026. május 20-tól alkalmazandó uniós rendeletre és a platformok megnövekedett felelősségére. Ez az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1028 rendelete a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról.2
Hat nap
Július 24-én mi is bejelentettük a két Booking-hirdetést a platform saját űrlapján. Július 30-án, hat nappal később mindkettőre megjött a válasz:
„the property you reported is in breach of our Terms and Conditions and has been removed from Booking.com”
Magyarul: a bejelentett szálláshely megsérti a szerződési feltételeinket, ezért eltávolítottuk a Booking.com oldaláról.
Mindkét hirdetés törölve. Nem kellett hozzá ügyszám, meghallgatás, se Cégkapu. Egy webes űrlap, hat nap.
Az Airbnb-s hirdetésnél más lett a vége, és ezt is érdemes leírni. Ott végül kiderült, hogy elgépelés történt: az üzemeltető a saját azonosítójának utolsó számjegyét ütötte el, és így került a hirdetésbe az ügyfelünké. Azóta javította, a szám ma érvényesnek mutatkozik. Ez a hirdetés tehát nem visszaélés volt.
Ettől viszont a probléma nem lesz kisebb, hanem élesebb. Egyetlen elütött számjegytől hónapokig valaki más azonosítója alatt futott egy szálláshely, és ezt sem a platform, sem a hatóság nem vette észre. Mi vettük észre, mert van egy saját rendszerünk.
Az Airbnb-oldalt tehát nem tudtuk kipróbálni, és ennek külön oka van. A Bookingnak van nyilvános bejelentő űrlapja szabálytalan hirdetésre, az Airbnb-nek nincs. Ott a szomszédsági bejelentő felület létezik, az viszont zajra és zavarásra való, nem arra, hogy egy szálláshely engedély nélkül működik. A saját Airbnb-kapcsolattartónkon keresztül kerestük meg őket, érdemi válasz még nem érkezett. Több száz szabálytalan Airbnb-hirdetést tudnánk bejelenteni, amint van hova.
Három hónap, öt hatóság, és máig nem tudjuk, indult-e eljárás. A hirdetéseket végül a Booking.com törölte, hat nap alatt, egy nyilvános webes űrlap alapján.
2. Az eset nem egyedi: a piac harmada ilyen
A fenti négy hirdetés a saját adatbázisunkból került elő. A rendszert BPDB-nek hívjuk, és három nyilvános forrást fésül össze:3 a kerületi önkormányzatok szálláshely-nyilvántartásait, az NTAK-regisztert, és az Airbnb, illetve a Booking hirdetéseit.
2026. szeptember 1-i állás:
| Nyitott hirdetés | 15 125 |
| Szabálytalan | 4 952 (32,7%) |
| Nem létező azonosító | 2 764 |
| Hiányzó azonosító | 1 472 |
| Idegen azonosító | 375 |
| Ellentmondásos | 123 |
| Terézvárosban érvényes azonosítóval, a tiltás ellenére | 218 |
Miért fordulhat ez elő? Mert sem az Airbnb, sem a Booking nem ellenőrzi vissza a hirdetésben megadott szálláshely-adatokat. A mezőt 2023 óta kötelező kitölteni, de a platform nem veti össze az NTAK-nyilvántartással. Így kerülhet a hirdetésbe nem létező szám, valaki máshoz tartozó szám, vagy egyáltalán semmi.
Fontos: a hirdetés nem lakás. Egy lakást hirdethetnek mindkét platformon, és egy lakásból lehet több lakóegység. A 15 825 hirdetés becslésünk szerint 10-12 ezer egyedi lakóegység.
Az is fontos, hogy ez konzervatív szám. Van további 1 402 hirdetés, amelynél van azonosító, de nincs érvényes minősítése.
A szálláshelyminősítés kötelező eljárás: a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testület helyszíni ellenőrzés alapján sorolja be a szálláshelyet, és három évente meg kell újítani. Enélkül a szálláshely nem üzemelhetne jogszerűen. A minősítés hiánya viszont jelenthet lejárt tanúsítványt vagy épp folyamatban lévő eljárást is, nem feltétlenül szándékos szabálytalanságot. Ezért nem soroltuk őket a szabálytalanok közé. Ha beszámítanánk őket, az arány 42 százalék lenne.
Kerületi bontás:
| Kerület | Nyitott hirdetés | Szabálytalan | Arány |
|---|---|---|---|
| VI. Terézváros | 864 | 661 | 76,5% |
| V. Belváros-Lipótváros | 1 941 | 898 | 46,3% |
| XIV. Zugló | 264 | 95 | 36% |
| VIII. Józsefváros | 2 457 | 744 | 30,3% |
| IX. Ferencváros | 1 188 | 339 | 28,5% |
| VII. Erzsébetváros | 5 007 | 1 398 | 27,9% |
| II. | 435 | 104 | 23,9% |
| XI. Újbuda | 399 | 94 | 23,6% |
| XII. Hegyvidék | 139 | 31 | 22,3% |
| XIII. | 1 247 | 274 | 22% |
| I. Várkerület | 609 | 132 | 21,7% |
| III. Óbuda | 176 | 35 | 19,9% |
3. Kik veszítenek a szálláshelyek tiltásával, korlátozásával: családok, nem nagybefektetők
A rövid távú lakáskiadás ellenzőinek egyik fontos érve, hogy ez a nagybefektetők terepe. A kerületi önkormányzatok saját nyilvántartásai mást mutatnak: 15 062 engedély oszlik meg 9 495 szolgáltató között.4
Az üzemeltetők 97,5 százalékának legfeljebb három szálláshelye van, és ők adják a szálláshelyek 73,6 százalékát. Minden második szálláshely olyan üzemeltetőé, akinek egyetlenegy van. Ez családok és egyszemélyes vállalkozások piaca.
A korlátozás terhe és haszna ezért nem szimmetrikus. Aki veszít, az több ezer, egymással kapcsolatban nem álló kis szereplő, közös érdekképviselet és lobbierő nélkül. Aki nyer, az egy koncentrált, szervezett iparág. A New York-i tiltást vizsgáló lektorált tanulmány ezt dokumentálja is: a szállodaipar nagyságrenddel többet költött politikai hozzájárulásokra, mint a platformok, különösen a tiltás előtt.5 A magyar szállodapiac tulajdonosi hátteréről a nerhotel.hu civil adatbázis vezet nyilvántartást: ez a 2010 és 2026 közötti kormányzati körhöz köthető tulajdonosokat gyűjti, és Budapesten 32 szállodát sorol ide.6
És a kár nem áll meg a szállásadóknál. Egy kieső szálláshely a környék üzleteitől is elvisz keresletet. Egy átlagos budapesti hirdetés havonta 16,8 éjszakát ad ki; két vendéggel számolva ez 33,6 vendégéjszaka, ami a KSH napi költési átlagával havonta kb. 1,1 millió forint látogatói költés. Ebből a mért szállásbevétel 482 ezer forint, tehát kb. 610 ezer forint máshol marad: éttermekben, kávézókban, boltokban, taxiban.78 Ez a szám magyarázza, miért esett a terézvárosi éttermek forgalma 30 százalékkal.9
A vendégszám itt feltevés, és óvatos: a hirdetések átlagos férőhelye 4,28. A KSH-adat országos átlag, és a szállásdíjat is tartalmazza, ezért vonjuk le belőle a mért szállásbevételt.
4. Terézváros: a tiltás mérlege hét hónap után
A terézvárosi rendelet 2026. január 1-jén lépett hatályba, és nulla napra csökkentette a magán- és egyéb szálláshelyek kiadható napjainak számát, vagyis teljesen betiltotta a kiadást. A beavatkozást az önkormányzat sikeres akcióként kommunikálta.
A BPDB szerint ma a kerületben 864 hirdetés fut, ebből 661 szabálytalan. Ebből 498 érvénytelen, hiányzó vagy hamis azonosítóval, további 249-nek pedig van érvényes engedélye, de magán- vagy egyéb szálláshelyként nem üzemelhetne. Jogszerűen nagyjából 144 szálláshely működik: panziók, szállodák, közösségi szálláshelyek.
Aki jogkövető volt, bezárt. Aki nem, ma is nyitva van, és most már adóelőnye is van a szomszéd kerület legális házigazdájával szemben.
Amit a tiltás elvitt
Vendégéjszaka. Az Országgyűlés Hivatalának saját kiadványa, a 2026/6. Infojegyzet10 közli a KSH adatait a VI. kerületről, január és március között, ezer vendégéjszakában:
| 2025 | 2026 | Változás | |
|---|---|---|---|
| Szálloda | 136,2 | 158,9 | +16,7% |
| Magán- és egyéb szálláshely | 98,3 | 3,4 | −96,5% |
| Összesen | 234,5 | 162,3 | −30,8% |
A szállodák 22,7 ezer éjszakával nőttek. A magánszállásokból 94,9 ezer esett ki. A szállodák a kiesésnek nem egészen a negyedét fogták fel. A többi vendég nem ment át hotelbe: elment egy másik kerületbe vagy egy másik városba.
Ez cáfolja a leggyakoribb érvet, amit a tiltás mellett fel szoktak hozni. Két külön keresletről van szó, nem egyről. Aki magánszállást választ, annak csak kis része menne ehelyett szállodába. A magánszállások tehát nem a szállodák elől szívják el a keresletet: ez egy másik piac.
Megjegyzés: az Infojegyzet közli ezt az ábrát, de nem vonja le belőle ezt a következtetést, és nem is köti a tiltáshoz. Az ábra a Parlamenté, a következtetés a miénk.
Látogatói költés. A KSH szerint egy külföldi látogató többnapos úton naponta átlagosan 32,6 ezer forintot költ Magyarországon.8 A 72 200 elveszett vendégéjszakára vetítve ez kb. 2,35 milliárd forint látogatói költés, egyetlen negyedév alatt, egyetlen kerületben. Nagyságrendi becslés: a KSH-adat országos átlag, tartalmazza a szállásdíjat is, és az első negyedév a leggyengébb szezon, tehát az éves kiesés ennél nagyobb.
Hogy ez a pénz hova folyna be, arra két lektorált tanulmány válaszol. Madridban tizennégy további Airbnb-szoba egy körzetben nagyjából eggyel több vendéglátóhelyet jelent, és városrészi szinten tizenegy új turisztikai munkahelyet.11 New Yorkban egy százalékpontos növekedés az Airbnb-aktivitásban kb. 1,7 százalékos éttermi foglalkoztatásnövekedést hoz a korábban nem turisztikai körzetekben.12
És nem mindegy, hol költik el ezt a pénzt. A szállodavendég költésének jelentős része a szállodán belül marad: a KSH szerint a magyar szállodák bruttó árbevételének 23,7 százaléka vendéglátás, és a bevétel több mint 40 százaléka egyáltalán nem szobabevétel.13 Ezek az ételek és italok, amiket nem a környékbeli boltokban és vendéglátóhelyeken vesznek meg.
A rövid távú szálláshely vendégénél ez fordítva van. Erre magyar, lektorált tanulmány van, budapesti mintával: az Airbnb-vendégek szálláson kívüli költésének 74,08 százaléka megy helyi árura és szolgáltatásra, a szállodavendégekének 47,41 százaléka.14 Egy granadai tanulmány szerint pedig aki rövid távú szálláson lakik (tehát nem szállodában, hanem Airbnb-n vagy hasonló platformon foglalt lakásban), naponta 29 százalékkal többet költ étel-italra, miközben a napi összköltése gyakorlatilag azonos a szállodavendégével: a különbség a szerkezetben van, nem a mennyiségben.15
Két korlátot ki kell mondani. A magyar tanulmány arányt mér, nem forintot, és a mintája 103 fő. A granadai egyetlen város 2018-as adata. Azt tehát nem állítjuk, hogy a rövid távú szálláshely vendége többet költ; azt állítjuk, hogy a költésének nagyobb hányada marad a környék kisvállalkozásainál.
Adóbevétel. A kerület idegenforgalmiadó-bevétele 2026 első felében 949,2 millió forint volt, az előző év azonos időszakában 1 228,9 millió. A kiesés 279,7 millió forint, mínusz 22,8 százalék. Ha a korábbi növekedési ütem folytatódott volna, a különbség körülbelül 520 millió forint. Ebben a számban a szállodák is benne vannak, amelyek közben nőttek.
Vendéglátás. A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint a VI. kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan 30 százalékkal esett vissza.9 Egy helyi étterem tulajdonosa így fogalmazott: „A forgalmunk közel harmada eltűnt, de a számlák és a kerületi adók összege nem csökkent 30%-kal.”
A terézvárosi mérés nem áll magában. Előbb tisztázzuk, honnan jön a 24 százalék, mert a táblázatban más számok szerepelnek.
A szállodák 16,7 százalékkal nőttek, ez igaz, de nem ez a kérdés. A kérdés az, hogy a magánszállásokból kiesett 94,9 ezer éjszakából mennyit fogtak fel a szállodák. A szállodák növekménye 22,7 ezer éjszaka volt. 22,7 osztva 94,9-cel az 23,9 százalék, kerekítve 24. Vagyis minden négy elveszett éjszakából nagyjából egy jelent meg a szállodákban, három nem. Ezért nem a 16,7 százalékkal számolunk: az a szállodák saját növekedése önmagához képest, nem az átterelődés mértéke.
Ha a szállodák a kiesés 24 százalékát fogták fel, akkor a vendégek 76 százaléka nem ment át szállodába. Farronato és Fradkin 2022-es tanulmánya az American Economic Review-ban pontosan ezt méri, strukturális modellel: az Airbnb-vendégek 49 százaléka (Austin, Portland) és 70 százaléka (New York) között nem foglalt volna szállodát, ha nincs Airbnb. Csúcsidőszakban ez 87 százalék.16 A terézvárosi 76 százalék pontosan ebbe a sávba esik.
Ugyanez a tanulmány azt is kimondja, hogy csúcsidőszakban a szállodák eladott szobaéjszakáinak száma Airbnb nélkül változatlan marad: ilyenkor a szállodák tele vannak, nincs hova átterelni a vendéget. Teljes Airbnb-tiltás esetén a szállodák eladott szobaéjszakái mindössze 1,4 százalékkal nőnének.
A másik irányból Zervas, Proserpio és Byers 2017-es tanulmánya erősíti ugyanezt: ahol mértek szállodai bevételkiesést, ott az az alacsonyabb árfekvésű és az üzleti utazókat nem kiszolgáló szállodákat érintette, a felső kategóriát nem, és a hatás áron keresztül jelentkezett, nem kihasználtságon.17
5. New York ugyanezt csinálta végig, nagyban
New York 2023 szeptemberében gyakorlatilag betiltotta a rövid távú lakáskiadást.18 A kínálat 90 százalék felett esett: 38 500 egység tűnt el, körülbelül 3 000 maradt.19
A lakbérek nem csökkentek. A manhattani medián lakbér 2025 júliusában rekord 4 700 dollár volt, az üresedés 2,45 százalék. A rendelkezésre álló piaci adatok szerint a bérleti díjak gyorsabban nőttek azokban a városrészekben, ahol korábban a legtöbb Airbnb volt.20
A szállodaárak viszont nőttek. Egy 2025-ös, lektorált tanulmány (European Journal of Political Economy) szerint a szállodák átlagos napi ára 14-19 dollárral emelkedett éjszakánként, a szállodaipar bevétele pedig a tiltás utáni első másfél évben 2,1-2,9 milliárd dollárral. A kiadott szobaéjszakák száma alig változott: a többlet szinte teljes egészében árhatás. Ugyanez a tanulmány dokumentálja, hogy a szállodaipar nagyságrenddel többet költött politikai hozzájárulásokra, mint a platformok.5
Az éttermek forgalma esett. Egy Emory és USC kutatóinak munkaanyaga szerint az éttermi költés körülbelül 10 százalékkal csökkent a hasonló amerikai nagyvárosokhoz képest, a legerősebben azoknál, amelyek nem helyi vendégkört szolgáltak ki.21
Nem is enyhítettek rajta. Az egyetlen érdemi reformjavaslat bizottsági szakaszban elakadt, és a ciklus végén, 2025 decemberében elhalt.22
Több város viszont visszafordult. Berlin 2018-ban lazított a két évvel korábbi szigorításon, és cserébe kötelezővé tette a regisztrációs szám feltüntetését.23 Amszterdamban a bíróság mondta ki, hogy a három belvárosi negyedre kimondott teljes tilalom jogellenes, a város 400 ezer euró bírságot vont vissza.24 Lisszabon 2025 decemberében,25 Edinburgh 2025 januárjában enyhített.26
6. Ha a lakhatás a cél: kilencszer annyi az üres lakás
A tiltások szokásos indoka a lakhatási válság. A számok ehhez képest így néznek ki: Budapest 961 061 lakásából rövidtávra 10 703 megy, a teljes állomány 1,1 százaléka. Ugyanebben a városban 95 320 lakás áll ténylegesen, hasznosítás nélkül üresen: közel kilencszer annyi, mint amennyit rövid távra kiadnak.272829
(A sajtóban gyakran idézett 170 ezres üres-lakás szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges népszámlálási adatbázis 160 723 nem lakott lakást ad, ebből vezethető le a 95 320 ténylegesen üres.)
Két összevetés, ami többet mond a lakáshiányról, mint a rövid távú kiadás:
- Több lakásban működik iroda, mint ahány szabályos rövid távú szálláshely van. 13 000 lakás üzemel irodaként, rendelőként vagy üzletként, miközben szabályosan 6 703 lakást adnak ki rövidtávra. A ma üresen álló modern irodaterület egymaga 8 400 lakásnyi: a lakásirodák kétharmada elférne az üres irodaházakban.3031
- Ahol szinte nincs Airbnb, ott is drágulnak a lakások, sőt. A KSH lakásárindexe szerint 2025 IV. negyedévében az éves drágulás Budapesten volt a legalacsonyabb (21 százalék), a vármegyeszékhelyeken 24, a kisebb városokban 23, a községekben 37 százalék, pedig a rövid távú kínálat gyakorlatilag a budapesti belvárosra koncentrálódik.32
A nemzetközi kutatás ugyanezt a nagyságrendet méri. Egy lektorált tanulmány (Marketing Science, 2021) szerint a hirdetésszám 1 százalékos növekedése 0,018 százalékkal emeli a lakbéreket.33 Egy New York-i modell (munkaanyag, az American Economic Review-nál bírálat alatt) a teljes lakbérhatást 0,71 százalékra teszi: a medián bérlőnek évi 125 dollár.34 New York saját tiltása pedig élesben mutatta meg (5. fejezet): a kínálat 90 százaléka eltűnt, a lakbérek mégsem csökkentek.
A tisztesség kedvéért: egy kerületre az érv nem áll. Erzsébetvárosban a lakások 9,1 százaléka megy rövidtávra, ott ez valós tényező. De még ott is kétszer annyi a nem rövidtávú üres lakás, mint a rövidtávra kiadott.
Az idézhető mondat: városi lakhatási válságot egy 1,1 százalékos, néhány belvárosi tömbre koncentrált szegmens nem magyaráz, miközben közel kilencszer annyi lakás áll ténylegesen üresen. A szabálytalan szálláshelyek elleni fellépés nem lakhatási kérdés, hanem tisztességes verseny és adófizetés kérdése.
A teljes levezetés, minden forrással és letölthető, szabadon felhasználható grafikákkal: /feketezok/ures-lakasok
7. Mennyi pénzről van szó
Az AirDNA becslése7 szerint a szabálytalannak jelölt, nyitott Airbnb-hirdetések elmúlt tizenkét havi bevétele 45,25 millió euró, körülbelül 16,5 milliárd forint.
A két legegyszerűbben számolható adónem, az idegenforgalmi adó és a turizmusfejlesztési hozzájárulás, egyenként nagyjából 660 millió forint. Együtt évi 1,3 milliárd forint. Ez a mért alap: minden eleme visszavezethető adatra.
A teljes nagyságrend
A mért alap szándékosan szűk: csak az Airbnb-oldalt tartalmazza, és az öt adónemből csak kettőt. Hiányzik belőle a Booking-oldal bevétele, az áfa, a tételes átalányadó és az építményadó. Ezek közül kettőre van elég adatunk ahhoz, hogy megbecsüljük: a Booking-oldalra és a tételes átalányadóra. A másik kettőt, az áfát és az építményadót továbbra sem számoljuk.
A Booking-oldal, duplázás nélkül. A Booking-hirdetések bevételét nem mérjük, de a darabszámukat igen, és a rendszer meg tudja mondani, melyik Booking-hirdetés ugyanaz a lakás, mint egy nyitott Airbnb-hirdetés.
A szabálytalan Booking-hirdetések közül 2 276-nak érvénytelen, hiányzó vagy idegen az azonosítója. A maradék 80 a VI. kerületben érvényes NTAK-kal, de a tiltás ellenére működik; ők vélhetően fizetnek adót, ezért az adóelmaradás-becslésből kimaradnak. (Ugyanez az Airbnb-oldalon 169 hirdetés, a kettő együtt a 249-es terézvárosi tétel.)
A 2 276-ból 295-nek van ilyen párja, ezeket nem számoljuk kétszer. Marad 1 981 önálló hirdetés. Ezek átlagosan kisebbek az Airbnb-seknél, ezért nem az Airbnb-átlagot vetítjük rájuk, hanem az egy hálószobás hirdetések átlagát.7 Így a Booking-oldal kb. 8,8 milliárd forint, a kettő együtt kb. 25,3 milliárd forint éves bevétel.
Tételes átalányadó. Évi 150 000 forint lakószobánként.35 A szabálytalan hirdetésekhez összesen 7 016 hálószoba tartozik.
| Adónem | Kinek | Becsült elmaradás évente |
|---|---|---|
| Idegenforgalmi adó, 4% | önkormányzat | kb. 1,01 Mrd Ft |
| Turizmusfejlesztési hozzájárulás, 4% | állam | kb. 1,01 Mrd Ft |
| Tételes átalányadó | állam | kb. 1,05 Mrd Ft |
| Összesen | kb. 3,1 Mrd Ft |
Három évre visszamenőleg kb. 9 milliárd forint, négy évre kb. 12 milliárd, a bírságokon felül.
Amit ehhez hozzá kell tenni: a Booking-oldal becslés, nem mérés. Az Airbnb hálószobaszáma nem azonos a NAV lakószoba-fogalmával. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja, cégek másképp adóznak, tehát ez azt mutatja, mennyit hozott volna a leggyakoribb adózási forma. És továbbra sincs benne az áfa, az építményadó, a bírságok, sem az 1 402 minősítés nélküli hirdetés.
8. Amit egy önkormányzat ma tehet, és amit nem
Egy önkormányzat próbavásárlással tud szabálytalanságot dokumentálni. Ezzel egyetlen foglalás idegenforgalmi adóját tudja megállapítani, ami néhány ezer forint. A maximálisan kiszabható bírság 200 ezer forint magánszálláshelyre és 400 ezer egyéb szálláshelyre.36 Az ellenőrzés költsége gyakran több ennél.
Ezért nem éri meg ellenőrizni. Nem hanyagságból nem történik semmi, hanem mert a számok így állnak.
Ez akkor fordul meg, ha a platform kiadja egy szabálytalan szálláshely elmúlt három-négy évének foglalási adatait. Akkor az elmaradt adók összeadódnak, és az eljárás önfinanszírozóvá válik. Az EU 2024/1028 rendelete, amelyet 2026. május 20 óta alkalmazni kell, pontosan erre ad jogalapot: a platformoknak ellenőrizniük kell a regisztrációs szám valódiságát, havonta adatot kell szolgáltatniuk, a tagállamnak pedig egyetlen digitális belépési pontot kell működtetnie.2
9. Józsefváros: 381 ezer forint félévente
Közérdekű adatigényléssel kiderítettük, hogy a Józsefvárosi Önkormányzat 2025 óta szerződéses partnerrel szűreti a rövid távú szálláshirdetéseket, a Webharvest Big Data Szolgáltató Kft.-vel. A szolgáltatás díja félévente bruttó 381 000 forint.37
A BPDB szerint eközben a kerületben 812 szabálytalan hirdetés fut, a kerületi kínálat 31 százaléka.
10. Felajánlottuk a rendszert ingyen. Nem kellett
Amikor láttuk, mekkora a probléma, nem álltunk meg a mérésnél. A BPDB nem demonstrációra készült: működő eszköz, amely térképen mutatja, melyik hirdetésnél mi a baj, kerületre és üzemeltetőre bontva, és exportálható listát ad. Pontosan azt a munkát végzi el, amire egy jegyzői hivatalnak nincs kapacitása.
Ezért felajánlottuk. Ingyen, hatósági hozzáféréssel, ellenszolgáltatás nélkül. Nem pályázatot nyújtottunk be, nem ajánlatot adtunk: azt mondtuk, itt van, használják.
Két kerülettől kaptunk választ.
Az egyik azzal utasította el, hogy van élő szerződése egy külső céggel. Ez a Józsefvárosi Önkormányzat, és a szerződött partner a Webharvest Big Data Szolgáltató Kft. Közérdekű adatigényléssel derítettük ki, hogy a szolgáltatás félévente bruttó 381 000 forintba kerül.37 Ugyanebben a kerületben a mi mérésünk szerint 812 szabálytalan hirdetés fut, a kínálat 31 százaléka.
A másik azzal, hogy piaci szereplőkkel nem tárgyal.
Ez a mondat a legbeszédesebb az egész történetben. Nem azt mondták, hogy az adataink rosszak, nem azt, hogy a módszerünk hibás, és nem is azt, hogy nincs rá szükségük. Azt mondták, hogy velünk mint piaci szereplővel nem tárgyalnak.
Értjük, hogy egy hatóságnak óvatosnak kell lennie egy érdekelt céggel szemben, és tudjuk, hogy nekünk üzleti érdekünk fűződik a tiszta piachoz. De az eszköz attól még működik, és a hatóságnak nincs helyette másik. Amíg ez így marad, a szabálytalan hirdetéseket továbbra sem az fogja levenni, akinek erre jogköre van.
11. Minek érdemes utánamenni
Ezek azok a kérdések, amelyekre nekünk nincs eszközünk választ szerezni, egy szerkesztőségnek viszont van.
- Hol tart Magyarország az uniós STR-rendelet végrehajtásával? A 2024/1028 rendeletet 2026. május 20 óta alkalmazni kell, és egyetlen digitális belépési pontot ír elő. Felállt-e? Ki működteti? Kap-e havi adatot a platformoktól?
- Hány bírságot szabtak ki a belvárosi kerületek szabálytalan szálláshelyekre az elmúlt három évben, és mekkora összegben? Ez közérdekű adat.
- Megkereste-e bármelyik budapesti önkormányzat az Airbnb-t vagy a Bookingot hivatalos adatszolgáltatási kéréssel, és mi lett a válasz? Mindkét platformnak van erre külön hatósági felülete.
- Mennyit fizetnek a kerületek hirdetésszűrésre, és mit kapnak érte? A józsefvárosi 381 ezer forint egy közérdekű adatigénylésből jött. A többi kerületben ugyanígy megkérdezhető.
- Kiszabott-e a VII. kerület bírságot az általunk bejelentett, lopott azonosítót használó hirdetésekre? Nekünk erre nem válaszoltak.
- Mennyivel csökkent a VI. kerület iparűzésiadó-bevétele 2026-ban? Az idegenforgalmi adót ismerjük, az iparűzésit nem, pedig a vendéglátás 30 százalékos visszaesése ott is látszania kell.
- Mit mondanak a terézvárosi vendéglátósok? A Magyar Vendéglátók Ipartestülete levélben kereste meg a polgármestert. Mi lett a válasz?
- Miért áll üresen több ezer önkormányzati lakás? Az Átlátszó 2020-as közérdekű adatigénylése 3 698 üres önkormányzati lakást talált a 23 kerületben.38 Mennyi ma a szám, és mi a terv velük?
Amit felajánlunk egy szerkesztőségnek
- A teljes hatósági levelezés, szó szerint, dátumokkal.
- A BPDB adatai kerületre, üzemeltetőre vagy utcára bontva, saját kérdés szerint.
- Konkrét, ellenőrizhető hirdetéspéldák, amelyeknél a szabálytalanság néhány perc alatt utánanézhető nyilvános adatbázisokban.
- Bemutatót a rendszerről, akár személyesen.
Amit nem adunk ki: konkrét szállásadók neve és címe. Az érintettek egy része áldozat, akinek az azonosítóját ellopták, és mindenkit megillet az ártatlanság vélelme. Az adataik hatósági kézbe valók, nem sajtóba.
Kapcsolat
GuestGuru Kft. · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru
180 kezelt lakás Budapesten, hat Máltán. Airbnb- és Booking-kapcsolattartóval, magyar szakmai szervezeti tagsággal, ingyenes tudásbázissal házigazdáknak. Ebben az ügyben partnerünk a Magyar Apartmankiadók Egyesülete.
Nem vagyunk hatóság, és nem akarunk önkéntes rendőrt játszani. A saját piacunkat védjük. Az érdekünk annyi, hogy a szabályos működés ne jelentsen versenyhátrányt, és hogy a szabályozás ne a szabályosan működő szálláshelyeket büntesse a szabálytalanok helyett.
Minden szám a BPDB 2026. szeptember 1-i mérése, ha másképp nem jelöljük.
Források
A linkeket 2026. augusztus 13-án ellenőriztük. A tudományos kiadók oldalai (ScienceDirect, Wiley, Emerald) előfizetést kérhetnek a teljes szövegért; a hivatkozás és a DOI ezek nélkül is azonosítja a tanulmányt.
- A GuestGuru Kft. és a hatóságok levelezése, 2026. május 13. és július 30. között. A teljes, szó szerinti anyag kérésre elérhető.↩
- Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1028 rendelete (2024. április 11.) a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról. Alkalmazandó 2026. május 20-tól. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HU/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
- BPDB (Budapest Database), a GuestGuru Kft. saját piaci adatbázisa. Az önkormányzati szálláshely-nyilvántartások, az NTAK-regiszter és az Airbnb, illetve Booking.com hirdetéseinek összefésülése. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.↩
- A budapesti kerületi önkormányzatok nyilvános szálláshely-nyilvántartásai, a BPDB-be betöltve. 12 445 engedély, 8 081 megnevezett szolgáltatóhoz rendelve. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án.A szolgáltató nevére épülő összesítés. Névazonosság alapján csoportosít, tehát a tulajdonosi összefonódásokat nem látja: a tényleges koncentráció ennél nagyobb lehet, kisebb nem.↩
- Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, 89. évf. Cikkazonosító: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
- nerhotel.hu, „Kinél cseng a kassza?” Civil adatbázis a kormányzathoz köthető tulajdonosi körhöz sorolt szálláshelyekről és vendéglátóhelyekről, a K-Monitor közadatbázisára hivatkozó tulajdonosi linkekkel. Az adatbázis 455 tételt tart nyilván, ebből 149 budapesti, és ezen belül 32 szálloda. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án. https://www.nerhotel.hu/Civil szervezet által épített adatbázis, nem hivatalos statisztika. A tulajdonosi kapcsolatok újságírói és közadat-alapú azonosítások, nem hatósági megállapítások. Ennek megfelelően kell hivatkozni rá.↩
- AirDNA becsült elmúlt 12 havi bevétel (revenue_ltm), a BPDB-ben feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetésekre. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.Az AirDNA becsül, nem mér; a becslés hibája ismeretlen.↩
- KSH STADAT 27.2.1.2: A Magyarországra tett külföldi utazások száma és a hozzá kapcsolódó kiadások a tartózkodás ideje szerint, negyedévente. 2026. I. negyedév, többnapos utazások: 1 492 ezer utazás, 4 496 ezer eltöltött nap, 146 787 millió Ft kiadás, azaz 32,6 ezer Ft naponta. Frissítve 2026. június 5. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlOrszágos átlag, minden külföldi többnapos látogatóra, és tartalmazza a szállásdíjat is. Az I. negyedév a leggyengébb szezon. A látogatónap és a kereskedelmi szálláshelyen töltött vendégéjszaka nem azonos fogalom, ezért az ebből számolt érték nagyságrendi becslés.↩
- Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek. Turizmus.com, 2026. június 24., a Magyar Vendéglátók Ipartestülete közleménye alapján. https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2. Infojegyzet 2026/6., Országgyűlés Hivatala, Képviselői Információs Szolgálat, 2026. június 1. A 2. ábra adatforrása: KSH Tájékoztatási adatbázis, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgAz Infojegyzet közli az ábrát, de nem köti a terézvárosi tiltáshoz, és nem vonja le belőle ezt a következtetést. Az adat a Parlamenté, az értelmezés a miénk.↩
- Alberto Hidalgo – Massimo Riccaboni – Francisco J. Velázquez: The effect of short-term rentals on local consumption amenities: Evidence from Madrid. Journal of Regional Science, 64(3): 621-648, 2024. DOI: 10.1111/jors.12685. https://doi.org/10.1111/jors.12685↩
- Mohammed Alyakoob – Mohammad S. Rahman: Shared Prosperity (or Lack Thereof) in the Sharing Economy. Information Systems Research, 33(2): 638-658, 2022. DOI: 10.1287/isre.2021.1076. https://doi.org/10.1287/isre.2021.1076↩
- KSH STADAT 27.8.1.9: A kereskedelmi szálláshelyek bruttó árbevételei szállástípusonként. Szállodák, 2019: szállásdíj 291 852, vendéglátás 117 583, egyéb 86 029, összesen 495 464 millió Ft. A vendéglátás aránya 23,7 százalék. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0023.htmlArchív tábla, 2001-2021 között, tovább nem frissül. A 2019-es évet használjuk, mert a 2020-2021-es adatok járvány miatt torzak; az arány viszont stabil, 2021-ben is 23,5 százalék.↩
- Karimov, A. – Kamann, D-J. F. – Gyurácz-Németh, P.: Local spending patterns of tourists in Greater Budapest and the Lake Balaton tourism regions. An exploratory study on the non-accommodation budget across Airbnb and hotel guests. Turizmus Bulletin, XXV. évf. 4. szám (2025), 4-13. o. DOI: 10.14267/TURBULL.2025v25n4.1. Student-féle t-próba: t = −6,775, df = 101, p < 0,001. https://doi.org/10.14267/TURBULL.2025v25n4.1A tanulmány ARÁNYT mér, nem forintot: a szálláson kívüli költés hány százaléka megy helyi árura és szolgáltatásra. A szerzők maguk írják, hogy egy nagyobb büdzsé kisebb hányada abszolút értékben így is több lehet. A minta 103 fő, feltáró kutatás.↩
- Guaita Martínez, J. M. – Martín Martín, J. M. – Salinas Fernández, J. A. – Ribeiro Soriano, D.: Tourist accommodation, consumption and platforms. International Journal of Consumer Studies, 47(3): 1011-1022, 2023. DOI: 10.1111/ijcs.12881. Granada, 1 343 kérdőív. https://doi.org/10.1111/ijcs.12881Egyetlen város, 2018-as adat. A szerzők maguk jelzik az endogenitás kockázatát: aki hosszabban és változatosabban költene, eleve nagyobb eséllyel választ platformos szállást.↩
- Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
- Georgios Zervas – Davide Proserpio – John W. Byers: The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research, 54(5): 687-705, 2017. DOI: 10.1509/jmr.15.0204. https://doi.org/10.1509/jmr.15.0204A korábbi, 2015-ös munkaanyag-változat 13%-os austini hatást közölt; a publikált tanulmány 8-10%. Mindig a publikált értéket idézzük.↩
- Local Law 18 of 2022, New York City (Short-Term Rental Registration Law). Végrehajtás kezdete: 2023. szeptember 5. A jogszabályt a város Office of Special Enforcement hivatala alkalmazza. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022A második link összefoglaló szócikk, nem elsődleges forrás. A jogszabály hivatalos szövege a New York City Council jogszabály-nyilvántartásában érhető el.↩
- New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
- NYC's Airbnb ban failed to lower rents. AOL / The Wall Street Journal elemzése CoStar- és Miller Samuel-adatok alapján, 2025. szeptember. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlPiaci adatokra épülő sajtóelemzés, nem lektorált tanulmány. A lakbérhatásról lektorált, ok-okozati vizsgálatot nem találtunk.↩
- Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 2026. január 6. Módszer: propensity score matching és differencia-a-differenciákban, SafeGraph tranzakciós adatok, 3 220 étterem, 2022. július - 2024. július. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksMunkaanyag, nem lektorált. A második link a szerzők közreműködésével készült ismertető, onnan származnak a részletes módszertani számok.↩
- Int. 1107-2024, New York City Council. A javaslat bizottsági szakaszban elakadt, státusza „Filed (End of Session)”, 2025. december 31. https://legistar.council.nyc.gov/LegislationDetail.aspx?ID=7019728↩
- Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). GÖRG, 2018. április 11. A módosítás 2018. április 20-án lépett hatályba; a regisztrációs szám feltüntetése 2018. augusztus 1-től kötelező. https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/11-04-2018/aenderung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-zwvbg↩
- Raad van State, 202102768/1/A3 és 202102675/1/A3 ügyszámú ítélet, 2023. május 31. A három belvárosi negyedre kimondott teljes tilalomra a lakhatási törvény nem adott felhatalmazást. https://www.raadvanstate.nl/@137502/202102768-1-a3-202102675-1-a3-en/↩
- Changes to the Lisbon Municipal Regulation on Local Lodging. PLMJ, 2025. december. A módosítás 2025. december 6-án lépett hatályba. https://www.plmj.com/en/knowledge/informative-notes/Changes-to-the-Lisbon-Municipal-Regulation-on-Local-Lodging/34253/↩
- Councillors agree changes to Edinburgh's short-term lets licensing policy. City of Edinburgh Council, 2025. január. https://www.edinburgh.gov.uk/news/article/14148/councillors-agree-changes-to-edinburgh-s-short-term-lets-licensing-policy↩
- KSH 2022. évi népszámlálási adatbázis, WBL018 adattábla, HU11 (Budapest): 961 061 lakás, ebből 800 338 lakott és 160 723 nem lakott (16,7%). Hitelesítés nélkül lekérdezhető. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/A sajtóban keringő 170 ezres szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges adatbázis 160 723-at ad. Országosan ugyanez a korrekció 599 ezerről 571 997-re történt.↩
- BPDB, egyedi NTAK-azonosítóra deduplikált mérés, 2026. augusztus. A 14 602 lakás jellegű Airbnb- és Booking-hirdetés 9 415 egyedi szálláshelyre esik (átlagosan 1,55 hirdetés jut egy lakásra); lakás-szinten 10 703 rövidtávra kiadott egység, ebből 6 703 szabályos és kb. 4 000 szabálytalan (39%).A hirdetés-szintű számok (15 825 nyitott hirdetés, 5 374 szabálytalan, 34%) és a lakás-szintűek közti különbség a deduplikáció: ugyanaz a lakás több platformon is hirdethet. A két szint nem keverhető.↩
- GuestGuru: Budapest üres lakásai. A lakásállomány-felosztás teljes levezetése, módszertana és letölthető grafikái. /feketezok/ures-lakasok↩
- KSH 2016. évi mikrocenzus, 7. kötet (Lakáskörülmények), 3.3.2. tábla. Budapest nem lakott lakásai használat szerint: 78 973 üresen álló, 15 418 idényszerűen vagy másodlagosan lakott, 13 025 más célra (irodaként, rendelőként, üzletként) használt. https://www.ksh.hu/mikrocenzus2016/docs/tablak/07/07_3_3.xlsEz az egyetlen hivatalos felmérés a nem lakott lakások használatáról; a 2022-es népszámlálás ezt a bontást már nem közli, ezért a mért szintet visszük tovább.↩
- Budapest Research Forum, 2025 Q4: 4 461 680 m² modern budapesti irodaállomány, 12,5% üresedés (557 710 m² üres irodaterület). https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260121/meglepo-adat-erkezett-a-budapesti-irodapiacrol-csokkent-az-uresedes-812538↩
- KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. IV. negyedév. Éves drágulás: Budapest 21, vármegyeszékhelyek 24, kisebb városok 23, községek 37 százalék. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-iv-negyedev/index.html↩
- Kyle Barron – Edward Kung – Davide Proserpio: The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1): 23-47, 2021. DOI: 10.1287/mksc.2020.1227. A medián amerikai irányítószám-körzetben a hirdetésszám 1 százalékos növekedése 0,018 százalékkal emeli a lakbéreket és 0,026 százalékkal a lakásárakat. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227↩
- Sophie Calder-Wang: The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. A New York-i bérleti állomány 0,68 százalékát vitte el az Airbnb; ha minden ilyen lakás visszakerülne a hosszú távú piacra, a lakbérek 0,71 százalékkal változnának. A medián bérlő vesztesége évi 125 dollár. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3908062Munkaanyag, bírálat alatt az American Economic Review-nál; nem lektorált publikáció, így kell hivatkozni rá.↩
- 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadója 2025. január 1-től évi 150 000 Ft lakószobánként azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Budapest ilyen település. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokA törvény 57/A. § (4c) bekezdése kötelezi a NAV-ot, hogy minden év január 31-ig közzétegye az érintett települések listáját. 2025-ben ezen a listán egyedül Budapest szerepel. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja; cégek másképp adóznak. A „lakószoba” fogalma a NAV-nál, az NTAK-ban és egyes önkormányzatoknál eltér.↩
- 2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről, valamint a 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről. https://njt.hu↩
- Közérdekű adatigénylés a Józsefvárosi Önkormányzathoz, 2026 nyara.↩
- Átlátszó: közérdekű adatigénylés mind a 23 budapesti kerületi önkormányzathoz, 2020: 3 698 üresen álló önkormányzati lakás a 38 114-ből (9,7%). https://atlatszo.hu/kozpenz/2021/01/21/az-onkormanyzati-lakasok-kozel-tiz-szazaleka-uresen-all-a-fovarosban-a-legtobb-a-8-keruletben/↩