Feketéző szálláshelyek Budapesten: a lényeg öt percben
Rövid összefoglaló szerkesztőségeknek
Budapesten minden harmadik rövid távú szálláshirdetés szabálytalan: hiányzik a nyilvántartási száma, nem létező számot használ, vagy másét tünteti fel.1 Ezek a szállásadók nem fizetnek idegenforgalmi adót, nem adnak számlát, és ha gond van a házban, nincs kit felelősségre vonni. A kerületi tiltások ezt nem oldják meg, mert csak azokat érik el, akik eleve bejelentkeztek.
Megmértük a feketepiac méretét, majd megpróbáltunk bejelenteni egy visszaélést. Ez az összefoglaló azt mutatja be, mi történt.
A történet: öt hatóság három hónap alatt, egy űrlap hat nap alatt
Májusban észrevettük, hogy egy ügyfelünk törölt NTAK-számával négy idegen hirdetés fut. Az NTAK-szám olyan, mint a rendszám: minden szálláshelyhez egyedi, és ehhez kapcsolódik az adóbevallás.
Május 13-án négy hatóságnak írtunk: a szálláshelyminősítőnek, az NTAK-nak, a NAV-nak és a kerületi jegyzőnek. Mindegyik azt válaszolta, hogy nem az ő hatásköre az ügy, és a jegyzőhöz irányított. A jegyzői hivatal egyetlen mondatban válaszolt: „a levelében feltüntetett NTAK számok a hirdetési oldalakon javításra kerültek”. Arról, hogy indult-e eljárás vagy szabtak-e ki bírságot, máig nincs információnk.2
Július 24-én kitöltöttük a Booking.com nyilvános bejelentő űrlapját. Hat nappal később a platform törölte mindkét bejelentett hirdetést.
Három hónap, öt hatóság, és máig nem tudjuk, indult-e eljárás. A Booking.com hat nap alatt törölt két hirdetést egy webes űrlap alapján.
A rendszerhiba röviden: aki büntetni tudna, vagyis a jegyző, nem tud hirdetést töröltetni. A platform viszont tud törölni, de nincs egyetlen magyar hatósági partnere: 23 kerületi jegyzővel kellene egyeztetnie, és egyik hivatal sem elég nagy ehhez.
A helyzet hat számban
| 15 125 | rövid távú szálláshirdetés fut Budapesten, ebből 4 952 (32,7%) szabálytalan1 |
| 661 | szabálytalan hirdetés Terézvárosban, ahol január óta teljes a tiltás: a helyi kínálat 76,5%-a1 |
| −72 200 | vendégéjszaka a VI. kerületben egyetlen negyedév alatt; a szállodák a kiesés negyedét sem fogták fel3 |
| −280 millió Ft | a kerület idegenforgalmiadó-bevételének kiesése fél év alatt (−22,8%)4 |
| 1,3-3,1 milliárd Ft | az éves adóelmaradás Budapesten, módszertől függően56 |
| 97,2% | az üzemeltetők ekkora részének legfeljebb három szálláshelye van: ez családok piaca, nem nagybefektetőké7 |
Terézváros: mit hozott a teljes tiltás
A kerületben 2026. január 1. óta tilos a magánszálláshely-kiadás. Hét hónappal később mégis 864 hirdetés fut, és háromnegyedük szabálytalan.1 A jogkövető szállásadók bezártak. Akik nem tartották be a szabályokat, nyitva maradtak, és adóelőnybe kerültek a szomszéd kerületben működő legális házigazdákkal szemben.
A vendégek nem mentek át a szállodákba: a kiesett 94,9 ezer vendégéjszakából a szállodák 22,7 ezret fogtak fel, a többi vendég másik kerületbe vagy másik városba ment.3 Közben a kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma 30 százalékkal esett.8
New York ugyanezt eljátszotta, nagyban
New York 2023 szeptemberében gyakorlatilag betiltotta a rövid távú lakáskiadást, ezért a kínálat 90 százaléka eltűnt.910 A lakbérek mégsem csökkentek: a manhattani medián lakbér 2025 nyarán rekordot döntött.11 A szállodaárak viszont éjszakánként 14-19 dollárral nőttek, a szállodaipar bevétele pedig másfél év alatt 2-3 milliárd dollárral emelkedett. Ezt szinte teljesen az áremelés okozta, és egy lektorált tanulmány állapította meg, nem sajtóhír.12 Az éttermek forgalma ott is esett, körülbelül 10 százalékkal.13
És a lakhatás?
Ha a lakhatás a cél, az arányok beszédesek. Budapesten 95 320 lakás áll ténylegesen, hasznosítás nélkül üresen, miközben rövidtávra 10 703-at adnak ki: közel kilencszer annyi az üres lakás, mint a rövidtávra kiadott.1415 A szabálytalan szálláshelyek elleni fellépés ezért nem elsősorban lakhatási kérdés, hanem a tisztességes versenyé és az adófizetésé. A teljes levezetés, letölthető grafikákkal: Budapest üres lakásai.
Mit javaslunk
- Előbb a piactisztítás, utána a korlátozás. Először derüljön ki, mekkora a szabálytalan kínálat, és tűnjenek el ezek a hirdetések a platformokról. Utána lehet megmérni, mekkora probléma maradt.
- Egy budapesti felelős 23 jegyző helyett, aki tárgyalni tud az Airbnb-vel és a Bookinggal. A platformok együttműködnek, ha van egyértelmű partnerük. Ezt mutatja a hat napos törlés.
- Egységes budapesti idegenforgalmiadó-alap, hogy a platform szedhesse be az adót. Pozsonyban ez 2021 óta működik.16
A mérőrendszerünket ingyen felajánlottuk a hatóságoknak. A rendszer kerületenként és üzemeltetőnként mutatja a szabálytalan hirdetéseket. Egyelőre nem kérték: az egyik kerületnek már van szerződött partnere, a másik szerint pedig „piaci szereplőkkel nem tárgyalunk”.
Amit egy szerkesztőségnek adunk
A teljes hatósági levelezést, szó szerint és dátumokkal. Mérési adatokat kerületre, üzemeltetőre vagy utcára bontva. Ellenőrizhető hirdetéspéldákat, amelyeknél néhány perc alatt ellenőrizhető a szabálytalanság. A rendszert személyesen is bemutatjuk.
Konkrét szállásadók nevét és címét nem adjuk ki. Az érintettek egy része maga is áldozat, mert ellopták az azonosítóját. Mindenkit megillet az ártatlanság vélelme.
Ha ennél több kell: a teljes háttéranyag
Ez az összefoglaló a lényeget adja. A teljes sajtóháttéranyag tizenegy fejezetben ennél jóval mélyebbre megy. Ami ott van, és itt nincs:
- a hatósági levelezés szó szerinti idézetei, dátumokkal, a teljes kronológiával,
- a mérés módszertana és a kerületi bontás,
- az adóelmaradás-becslés levezetése: mi a mért alap és mi a becslés,
- a nemzetközi kutatások részletei a lakbérhatásról és az üres lakásokról,
- Józsefváros félévi 381 ezer forintos hirdetésszűrési szerződése,
- és nyolc konkrét kérdés, aminek egy szerkesztőség utánamehet.
Kapcsolat
GuestGuru Kft. · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru
180 kezelt lakás Budapesten, hat Máltán. Ebben az ügyben partnerünk a Magyar Apartmankiadók Egyesülete. Nem vagyunk hatóság, és nem akarunk önkéntes rendőrt játszani. A saját piacunkat védjük: azt szeretnénk, hogy a szabályos működés ne jelentsen versenyhátrányt.
Források
A linkeket 2026. augusztus 13-án ellenőriztük. A tudományos kiadók oldalai (ScienceDirect, Wiley, Emerald) előfizetést kérhetnek a teljes szövegért; a hivatkozás és a DOI ezek nélkül is azonosítja a tanulmányt.
- BPDB (Budapest Database), a GuestGuru Kft. saját piaci adatbázisa. Az önkormányzati szálláshely-nyilvántartások, az NTAK-regiszter és az Airbnb, illetve Booking.com hirdetéseinek összefésülése. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.↩
- A GuestGuru Kft. és a hatóságok levelezése, 2026. május 13. és július 30. között. A teljes, szó szerinti anyag kérésre elérhető.↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2. Infojegyzet 2026/6., Országgyűlés Hivatala, Képviselői Információs Szolgálat, 2026. június 1. A 2. ábra adatforrása: KSH Tájékoztatási adatbázis, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgAz Infojegyzet közli az ábrát, de nem köti a terézvárosi tiltáshoz, és nem vonja le belőle ezt a következtetést. Az adat a Parlamenté, az értelmezés a miénk.↩
- Budapest Főváros VI. kerület Terézváros idegenforgalmiadó- és szállásdíj-árbevételi adatsora, frissítve 2026. július 29-én.↩
- AirDNA becsült elmúlt 12 havi bevétel (revenue_ltm), a BPDB-ben feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetésekre. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.Az AirDNA becsül, nem mér; a becslés hibája ismeretlen.↩
- 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadója 2025. január 1-től évi 150 000 Ft lakószobánként azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Budapest ilyen település. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokA törvény 57/A. § (4c) bekezdése kötelezi a NAV-ot, hogy minden év január 31-ig közzétegye az érintett települések listáját. 2025-ben ezen a listán egyedül Budapest szerepel. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja; cégek másképp adóznak. A „lakószoba” fogalma a NAV-nál, az NTAK-ban és egyes önkormányzatoknál eltér.↩
- A budapesti kerületi önkormányzatok nyilvános szálláshely-nyilvántartásai, a BPDB-be betöltve. 12 445 engedély, 8 081 megnevezett szolgáltatóhoz rendelve. Lekérdezve 2026. augusztus 13-án.A szolgáltató nevére épülő összesítés. Névazonosság alapján csoportosít, tehát a tulajdonosi összefonódásokat nem látja: a tényleges koncentráció ennél nagyobb lehet, kisebb nem.↩
- Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek. Turizmus.com, 2026. június 24., a Magyar Vendéglátók Ipartestülete közleménye alapján. https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
- Local Law 18 of 2022, New York City (Short-Term Rental Registration Law). Végrehajtás kezdete: 2023. szeptember 5. A jogszabályt a város Office of Special Enforcement hivatala alkalmazza. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022A második link összefoglaló szócikk, nem elsődleges forrás. A jogszabály hivatalos szövege a New York City Council jogszabály-nyilvántartásában érhető el.↩
- New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
- NYC's Airbnb ban failed to lower rents. AOL / The Wall Street Journal elemzése CoStar- és Miller Samuel-adatok alapján, 2025. szeptember. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlPiaci adatokra épülő sajtóelemzés, nem lektorált tanulmány. A lakbérhatásról lektorált, ok-okozati vizsgálatot nem találtunk.↩
- Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, 89. évf. Cikkazonosító: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
- Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 2026. január 6. Módszer: propensity score matching és differencia-a-differenciákban, SafeGraph tranzakciós adatok, 3 220 étterem, 2022. július - 2024. július. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksMunkaanyag, nem lektorált. A második link a szerzők közreműködésével készült ismertető, onnan származnak a részletes módszertani számok.↩
- KSH 2022. évi népszámlálási adatbázis, WBL018 adattábla, HU11 (Budapest): 961 061 lakás, ebből 800 338 lakott és 160 723 nem lakott (16,7%). Hitelesítés nélkül lekérdezhető. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/A sajtóban keringő 170 ezres szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges adatbázis 160 723-at ad. Országosan ugyanez a korrekció 599 ezerről 571 997-re történt.↩
- BPDB, egyedi NTAK-azonosítóra deduplikált mérés, 2026. augusztus. A 14 602 lakás jellegű Airbnb- és Booking-hirdetés 9 415 egyedi szálláshelyre esik (átlagosan 1,55 hirdetés jut egy lakásra); lakás-szinten 10 703 rövidtávra kiadott egység, ebből 6 703 szabályos és kb. 4 000 szabálytalan (39%).A hirdetés-szintű számok (15 825 nyitott hirdetés, 5 374 szabálytalan, 34%) és a lakás-szintűek közti különbség a deduplikáció: ugyanaz a lakás több platformon is hirdethet. A két szint nem keverhető.↩
- City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. Hatályos 2021. július 1-től, ez volt az első ilyen megállapodás a visegrádi négyekben. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩