事实：禁止 Airbnb 不会让房租变得更便宜

禁止 Airbnb 并未让 Terézváros 的出租房变得更便宜。根据 ingatlan.com 的最新数据，VI. 区的房源挂牌租金中位数在一年内没有变化。邻近的 VII. 区和 VIII. 区则有所下降，尽管这两个区并未限制房屋可出租的天数。

数字和 New York 的研究都清楚表明：一些政客和活动人士严重夸大了 Airbnb 对房租的影响，公众也因此高估了这种影响。禁止短租无法解决住房负担能力问题。这不是观点，而是有数据支持的事实。

实施禁令的地区房租没有下降，未实施禁令的地区反而下降了

房地产网站 ingatlan.com10月12日的分析中的各区图表，将10月初的挂牌租金中位数与上年同期进行了比较：

• VI. 区：280 ezer Ft/hó，同比变化0.0%；
• VII. 区：237 ezer Ft/hó，同比变化−5.2%；
• VIII. 区：230 ezer Ft/hó，同比变化−7.6%。

这三组数字来自同一来源、同一时间点，采用相同的方法得出。中位数是挂牌房源价格的中间值：一半房源的要价高于它，另一半低于它。图表展示的是10月初的挂牌价格，而非文章中也提到的9月房租指数。

自2026年1月1日起，Terézváros 的私人住宿和其他住宿设施每年允许出租的天数均为零。九个月后，与上年同期相比，房租并未下降。而两个邻近城区在没有全面禁令的情况下，中位数却下降了；V. 区的房租同样停滞不变。

看来，认为 Airbnb 对房租没有实质性影响、房租主要受其他市场因素驱动的人，很可能是对的。

这已不是第一组与承诺相悖的数据

在我们9月的事实核查中，我们展示了人们如何将相对于夏季峰值的秋季降价，包装成禁令的成果。早在2025年秋季、Terézváros 禁令实施之前，多个城区的房租就已下降。而在9月的同比数据中，Terézváros 和 Józsefváros 的走势几乎一致。

与此同时，Alberlet.hu 的另一项分析根据自家平台的房源数据发现，禁令实施后已结束的几个月里，Terézváros 的租金同比上涨。而在 ingatlan.com 最新的10月数据中，Terézváros 的租金停滞不变，VII. 区和 VIII. 区则有所下降。

这些数据采用不同的样本和时间区间，因此不能把百分比合并计算。但列出的任何一组数据，都无法证明承诺中的 Terézváros 出租房降价已经实现。

New York 的房租影响也很小

国际研究也有助于解释，为何预期中的重大转变并未出现。

Sophie Calder-Wang 的New York 住房市场模型估计，Airbnb 使全市房租上涨了0.71%。2021年版本的研究模拟了从长租市场转向短租的住房重新回归长租市场后会发生什么。这是一个不到1%的总体影响估计，并非对后来收紧监管措施的事后测量。

Alexander Marsella 的2026年研究则考察了 New York 的 Local Law 18 收紧监管后的情况。受影响的 Airbnb 房源数量减少了87%，但研究估计，第一年的房租变化仅为−0.1%。其95%不确定性区间为−2.3%至+2.2%，也就是说，研究并未发现具有统计学显著性的房租下降。

因为短租房源从平台消失，并不意味着会有同样数量的房子进入长租市场。New York 的一些房东改为每次出租至少30天，后来又重返平台，或以其他获准的形式继续经营。

一项禁令不会让出租房明显变得更便宜。New York 的研究结果表明了这一点，Terézváros 的租金数据也显示了同样的结果：预期效果并未出现。

约1万套 Airbnb 房源之外，还有约9.5万套空置住房

我们关于 Budapest 空置住房的文章估计，当地实际上约有9.5万套空置住房。这接近短租住房数量的九倍。

并非每套空置住房都能立即出租。但如果目标是增加住房供应，就应当至少像关注 Airbnb 一样，关注这一规模大得多的潜在房源。

一家住宿设施关闭后，其房屋也不会自动变成负担得起的出租房。业主可以将其出售、自用、闲置，或投放到租金更高的市场。禁令关停的是一门生意，却不会因此创造出负担得起的住房。

餐馆和咖啡馆也失去了游客带来的收入

限制和禁令的代价并非只有房东承担。游客会在住处附近吃早餐、喝咖啡、吃晚餐。如果游客不再到来，当地餐馆、咖啡馆和酒吧也会损失收入。

据Turizmus.com 2026年6月24日的报道，Magyar Vendéglátók Ipartestülete 表示，Terézváros 的餐馆、咖啡馆和酒吧在当年上半年平均营业额下降30%。餐饮业经营者认为，这一下滑与 Airbnb 禁令实施后游客数量减少有关。

他们的收入减少了，但账单和税款仍须照付。因此，Magyar Vendéglátók Ipartestülete 呼吁重新评估监管措施的经济影响，并警告可能出现店铺关闭和就业岗位流失。

房租并未下降，当地餐饮业者却报告了严重的收入损失。评估禁令时，也必须把这一点计算在内。依赖旅游业的企业收入及其员工的生计，与房东的收入同样重要。

Józsefváros 也不应在缺乏证据的情况下承诺出租房会更便宜

在Józsefváros 的监管方案中，提高住房的可负担性是目标之一。秋季提交征求意见的修订案拟通过城区和街区层面的限制，规范住宿设施所占的比例。

然而，VIII. 区即使没有全面禁令，挂牌租金中位数同比也下降了7.6%。邻近已实行零天出租规则的城区，却没有出现这样的降幅。将 Terézváros 的结果说成降低房租的成功案例，再以此为依据进一步收紧监管，并无道理。

公寓楼的安宁应当得到保护。必须查处并取缔违规住宿设施。最重要的是，应让空置住房重新进入市场，而不是限制或禁止一个为数万人提供工作的行业。

住房承诺应以实际结果来检验

根据上述数据和研究，Airbnb 对全市房租的影响远小于禁令所伴随的政治承诺所暗示的程度。住房负担能力是一个更深层次、更复杂的问题。

在 Terézváros，禁令没有带来更便宜的出租房；邻近城区的租金却下降了。要改善住房负担能力，就需要增加可供居住的房源。把责任归咎于 Airbnb 很简单，但从迄今的结果来看，这毫无意义。