Soproni következtetését nem támasztják alá a számok

Soproni Tamás 2026. szeptember 15-én azt írta, hogy a januárban hatályba lépett Airbnb-tiltás óta 32%-kal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata Terézvárosban, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. Ebből arra következtetett, hogy a tiltás már javított a kerület bérleti piacán.

A bejegyzésből néhány óra alatt országos hír lett. A HVG azt írta, hogy „több és olcsóbb az albérlet Terézvárosban az Airbnb-tiltás óta”. A Portfolio szerint a korlátozás „érezhető változást hozott”, a Blikk pedig már „óriási fordulatról” és „egyértelmű bizonyítékról” írt. Egyik cikk sem vizsgálta meg, hogy a választott időszakok és a többi kerület adatai valóban alátámasztják-e ezt az ok-okozati állítást.

Nem feltétlenül az a gond, hogy a két közölt szám hamis lenne. Inkább az, hogy nem bizonyítják Soproni következtetését. Az azonos időszakból és azonos módszerrel gyűjtött adatok alapján a lakbérek már a tiltás előtt is csökkenni kezdtek több kerületben. Terézváros pedig szinte együtt mozgott a tiltás nélküli Józsefvárossal.

Három tény az ok-okozati állítás ellen

A tiltás hatását csak úgy lehetne elkülöníteni, ha azonos időszakból származó, azonos mutatókat hasonlítanánk össze egy olyan kerülettel, ahol nem volt tiltás. A polgármester posztja nem ezt teszi. Különböző időpontokból származó számokat és eltérő mutatókat kapcsol össze egyetlen történetté.

1. A bérleti díjak már a tiltás előtt csökkentek

Az ingatlan.com 2025. október 13-i adatai szerint július vége és október közepe között a VI., II., XI. és XII. kerületben is 10 ezer Ft-tal csökkent a hirdetési bérleti díj. A IX. kerületben 15 ezerrel, a XIV. és XXII. kerületben 20 ezerrel, a III. kerületben pedig 35 ezerrel estek a díjak. Ez több kerületet érintő budapesti piaci mozgás volt, és több helyen nagyobb csökkenést hozott, mint Terézvárosban. Októberben a VI. kerületi díj 290 ezer Ft/hó volt, az ingatlan.com januári ábrája pedig később is ugyanezt a 290 ezer Ft/hó értéket mutatta. Soproni 300→280 ezres összevetése tehát nem a januári tiltás előtti és utáni esést méri. A nyári 300 ezres csúcsot hasonlítja a következő szeptemberhez, így a tiltás előtti csökkenés és a szezonális ingadozás is a tiltás utáni eredménynek látszik.

2. Józsefvárosban majdnem ugyanekkora volt a csökkenés

Még ha el is tekintünk az előző pontban leírtaktól: a VI. kerületben éves szinten 6,7%, a szomszédos VIII. kerületben 6,5% csökkent a hirdetési medián ár. A különbség mindössze 0,2 százalékpont. A két belső-pesti kerület bérleti piaca gyakorlatilag együtt mozgott, miközben a 0 napos szabály csak a VI. kerületben van hatályban.

A 0,2 százalékpontos eltérés inkább közös belső-pesti piaci mozgást jelez, nem a csak Terézvárosban bevezetett tiltás külön árhatását.

Medián: a magánszemélyek kiadó lakáshirdetéseinek középső ára. Minden sor ugyanazt az éves időablakot mutatja, a számok pedig nominális hirdetési díjak.

3. A kínálat nemcsak Terézvárosban nőtt

A Zenga 2026. júliusi adatai szerint a legtöbb budapesti kerületben több kiadó lakás jelent meg. Az V. és a VI. kerületben is közel 25%-kal, a XIII. kerületben 14%-kal bővült a kínálat egy év alatt. Az V. kerületben nincs terézvárosi 0 napos tiltás, mégis nagyjából ugyanakkora volt a növekedés, mint Terézvárosban.

A friss Zenga-adat sem mutat terézvárosi törést

A Zenga szeptember 9-i elemzéséből három trend rajzolódik ki:

• VI. kerület: a 40–60 m²-es lakásoknál a 2026. január–augusztusi hirdetési átlag 300 ezer Ft felett van, és magasabb a 2025-ös átlagnál. A lakbérek szerintük tehát nem csökkentek, hanem nőttek. Terézváros ráadásul a második legdrágább kerület a Zenga listáján, közvetlenül az V. kerület után, holott tiltás kizárólag itt van érvényben.
• Belső kerületek: az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben a 2026-os oszlop sehol sem alacsonyabb a 2025-ösnél. A VI., VIII. és IX. kerületben emelkedés látszik, az V. és VII. kerületben pedig a hirdetési díjak lényegében nem változtak.
• Budapest: a 2026-os havi átlag a nyári csúcsig emelkedett, majd szeptemberre néhány ezer forinttal csökkent. Ugyanez történt 2024-ben és 2025-ben is: az átlag a nyári szinthez képest 8–10 ezer Ft-tal mérséklődött.

A Zenga egy meghatározott méretű lakáskör átlagát közli, az ingatlan.com pedig minden magánhirdetésből számolt mediánt. A két adatsor más mintára épül és más mutatót használ, ezért nem lehet őket összevonni.

A Zenga 2026. január 14-i kutatása szerint a tiltás akkor még nem csökkentette a VI. kerületi bérleti díjakat. A fővárosban a IV. és VI. kerületben drágultak leginkább az albérletek.

A VI. kerületi új vagy újszerű, jellemzően kétszobás lakások hirdetési átlaga 352 ezer Ft/hó volt, még az V. kerületinél is magasabb. Ez januári pillanatkép: az akkori áremelkedést mutatja, nem a szeptemberi árszintet.

Az eladási hirdetési ár sem esett Terézvárosban

Az eladási piac más mutatót mér, ezért ebből önmagában nem lehet következtetni a lakbérekre. A teljes képhez mégis hozzátartozik, hogy Terézvárosban a használt lakások és házak átlagos kínálati négyzetméterára 1,585 millióról 1,622 millió Ft/m²-re nőtt 2025. december és 2026. augusztus között. A +2,33% a kiválasztott kontrollok közül a legnagyobb emelkedés, és itt megint fontos kiemelni, hogy ez annak ellenére történt, hogy a rövidtávú lakáskiadást egyedül itt tiltották meg. Ugyanebben az időszakban az V. és IX. kerületben csökkent ez a mutató, Budapest egészében pedig alig változott.

Használt lakások és házak nominális, átlagos hirdetési négyzetméterára. Az időszak és a meghatározás minden sorban azonos. Az adatok az ingatlan.com decemberi és augusztusi kerületi közléseiből származnak.

Soproni rossz következtetést vont le

A polgármester három külön mérésből állított össze egy ok-okozati sikertörténetet, de az adatok ezt nem támasztják alá. A 20 ezer forintos különbség nem a januári tiltás előtti és utáni árszintet hasonlítja össze. Hasonló vagy nagyobb lakbércsökkenés tiltás nélküli kerületekben is volt. Az V. kerület kínálata a VI. kerületéhez hasonlóan bővült, a Zenga januárban még terézvárosi drágulást mutatott, az eladási hirdetési ár pedig Terézvárosban nőtt.

Mindez nem bizonyítja, hogy a tiltásnak biztosan semmilyen hatása nem volt. Azt viszont igen, hogy a bemutatott számokból nem lehet elkülöníteni ezt a hatást a budapesti piaci és szezonális változásoktól. A nyilvános kontrolladatok alapján Soproni ok-okozati következtetése nem áll meg. A sajtó mégis tényként adta tovább ezt az ellenőrizetlen állítást.

A tiltás hatása inkább a vendégéjszakákban látszik

A lakbérek változásából nem lehet kimutatni a tiltás önálló hatását, a vendégéjszakák esetében viszont igen. Az NTAK adatai szerint 2026 első felében a VI. kerületben 1 432 084-ről 983 923-ra csökkent a vendégéjszakák száma. Ez 448 161 éjszaka kiesése, mínusz 31,3 százalék.

Ugyanebben az időszakban a közeli, nagy vendégforgalmú kerületek mind növekedtek: az V. kerület 4,6, a VII. 10,0, a VIII. 7,0, a IX. pedig 6,2 százalékkal. Budapest összesített változása így mindössze +0,1 százalék lett, pedig májusban a város BL-Döntőt is rendezett. Ha a VI. kerületet kivesszük a számításból, a másik 22 kerület együtt 7,3 százalékos növekedést ért el. Terézváros visszaesése tehát mintegy 7,2 százalékponttal húzta lefelé a fővárosi összesített mutatót. Ez nem általános budapesti folyamat, hanem a környező kerületek trendjével ellentétes, feltűnő változás, amely a tiltás hatálybalépése után jelent meg.

A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint közben a VI. kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan 30 százalékkal esett. A vendégéjszakák 31,3 százalékos és a vendéglátás 30 százalékos visszaesése időben is egybeesik, és a mértéke is hasonló. Ez erősen arra utal, hogy a turisták kiesése a vendéglátóhelyek forgalomcsökkenésének egyik fő oka lehet. Az MVI tömeges üzletbezárásokat és munkahelyek megszűnését vetítette előre. Ha a visszaesés tartós marad, az valószínűleg elbocsátásokhoz vezet, ami az érintettek lakhatási biztonságát is ronthatja.

Ráadásul mindeközben a budapesti airbnb-k harmada szabálytalanul üzemel, ugyanakkor őket semmilyen tiltás és szigorítás nem érinti. Erről kimerítően írtunk a https://guest.guru/feketezok dossziéban.

Források és letöltések

Minden felhasznált külső forrás egy helyen:

• A sajtóban átvett következtetés: HVG · Portfolio · Blikk
• Vendégéjszakák: NTAK Szálláshely iránytű, a BPDB havi kerületi adatai, lekérdezve 2026. szeptember 15-én · KSH budapesti kontrolladat
• Vendéglátás és az előre jelzett munkahelyi következmények: a Magyar Vendéglátók Ipartestületének közleményét idéző Turizmus.com-cikk
• Az ellenőrzött állítás: Soproni Tamás bejegyzése · a terézvárosi rendelet
• Ingatlan.com – bérleti piac: 2025. októberi kerületi összevetés · eredeti októberi kerületi ábra · 2026. januári közlés · eredeti januári kerületi ábra · 2026. szeptemberi közlés · eredeti szeptemberi kerületi ábra
• Zenga: 2026. júliusi kínálati adatok · 2026. szeptemberi elemzés · budapesti havi trend ábrája · kerületi összevetés ábrája · 2026. januári kutatás
• Ingatlan.com – eladási piac: 2025. decemberi adatok · eredeti decemberi ábra · 2026. augusztusi adatok · eredeti augusztusi ábra
• Letölthető ellenőrzési anyag: adatok (CSV) · számított eredmények (JSON) · forrásjegyzet