Soproni következtetését nem támasztják alá a számok

Soproni Tamás 2026. szeptember 15-én azt írta, hogy a januárban hatályba lépett Airbnb-tiltás óta 32%-kal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata Terézvárosban, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. Ebből arra következtetett, hogy a tiltás már javított a kerület bérleti piacán.

A bejegyzésből néhány óra alatt országos hír lett. A HVG azt írta, hogy „több és olcsóbb az albérlet Terézvárosban az Airbnb-tiltás óta”. A Portfolio szerint a korlátozás „érezhető változást hozott”, a Blikk pedig már „óriási fordulatról” és „egyértelmű bizonyítékról” írt. Egyik cikk sem vizsgálta meg, hogy a választott időszakok és a többi kerület adatai valóban alátámasztják-e ezt az ok-okozati állítást.

Nem feltétlenül az a gond, hogy a két közölt szám hamis lenne. Inkább az, hogy nem bizonyítják Soproni következtetését. Az azonos időszakból és azonos módszerrel gyűjtött adatok alapján a lakbérek már a tiltás előtt is csökkenni kezdtek több kerületben. Terézváros pedig szinte együtt mozgott a tiltás nélküli Józsefvárossal.

Három tény az ok-okozati állítás ellen

A tiltás hatását csak úgy lehetne elkülöníteni, ha azonos időszakból származó, azonos mutatókat hasonlítanánk össze egy olyan kerülettel, ahol nem volt tiltás. A polgármester posztja nem ezt teszi. Különböző időpontokból származó számokat és eltérő mutatókat kapcsol össze egyetlen történetté.

1. A bérleti díjak már a tiltás előtt csökkentek

Az ingatlan.com 2025. október 13-i adatai szerint július vége és október közepe között a VI., II., XI. és XII. kerületben is 10 ezer Ft-tal csökkent a hirdetési bérleti díj. A IX. kerületben 15 ezerrel, a XIV. és XXII. kerületben 20 ezerrel, a III. kerületben pedig 35 ezerrel estek a díjak. Ez több kerületet érintő budapesti piaci mozgás volt, és több helyen nagyobb csökkenést hozott, mint Terézvárosban. Októberben a VI. kerületi díj 290 ezer Ft/hó volt, az ingatlan.com januári ábrája pedig később is ugyanezt a 290 ezer Ft/hó értéket mutatta. Soproni 300→280 ezres összevetése tehát nem a januári tiltás előtti és utáni esést méri. A nyári 300 ezres csúcsot hasonlítja a következő szeptemberhez, így a tiltás előtti csökkenés és a szezonális ingadozás is a tiltás utáni eredménynek látszik.

2. Józsefvárosban majdnem ugyanekkora volt a csökkenés

Még ha el is tekintünk az előző pontban leírtaktól: a VI. kerületben éves szinten 6,7%-kal, a szomszédos VIII. kerületben 6,5%-kal csökkent a hirdetési medián ár. A különbség mindössze 0,2 százalékpont. A két belső-pesti kerület bérleti piaca gyakorlatilag együtt mozgott, miközben a 0 napos szabály csak a VI. kerületben van hatályban.

A 0,2 százalékpontos eltérés inkább közös belső-pesti piaci mozgást jelez, nem a csak Terézvárosban bevezetett tiltás külön árhatását.

Medián: a magánszemélyek kiadó lakáshirdetéseinek középső ára. Minden sor ugyanazt az éves időablakot mutatja, a számok pedig nominális hirdetési díjak.

3. A kínálat nemcsak Terézvárosban nőtt

A Zenga 2026. júliusi adatai szerint a legtöbb budapesti kerületben több kiadó lakás jelent meg. Az V. és a VI. kerületben is közel 25%-kal, a XIII. kerületben 14%-kal bővült a kínálat egy év alatt. Az V. kerületben nincs terézvárosi 0 napos tiltás, mégis nagyjából ugyanakkora volt a növekedés, mint Terézvárosban.

A friss Zenga-adat sem mutat terézvárosi törést

A Zenga szeptember 9-i elemzéséből három trend rajzolódik ki:

• VI. kerület: a 40–60 m²-es lakásoknál a 2026. január–augusztusi hirdetési átlag 300 ezer Ft felett van, és magasabb a 2025-ös átlagnál. A lakbérek szerintük tehát nem csökkentek, hanem nőttek. Terézváros ráadásul a második legdrágább kerület a Zenga listáján, közvetlenül az V. kerület után, holott tiltás kizárólag itt van érvényben.
• Belső kerületek: az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben a 2026-os oszlop sehol sem alacsonyabb a 2025-ösnél. A VI., VIII. és IX. kerületben emelkedés látszik, az V. és VII. kerületben pedig a hirdetési díjak lényegében nem változtak.
• Budapest: a 2026-os havi átlag a nyári csúcsig emelkedett, majd szeptemberre néhány ezer forinttal csökkent. Ugyanez történt 2024-ben és 2025-ben is: az átlag a nyári szinthez képest 8–10 ezer Ft-tal mérséklődött.

A Zenga egy meghatározott méretű lakáskör átlagát közli, az ingatlan.com pedig minden magánhirdetésből számolt mediánt. A két adatsor más mintára épül és más mutatót használ, ezért nem lehet őket összevonni.

A Zenga 2026. január 14-i kutatása szerint a tiltás akkor még nem csökkentette a VI. kerületi bérleti díjakat. A fővárosban a IV. és VI. kerületben drágultak leginkább az albérletek.

A VI. kerületi új vagy újszerű, jellemzően kétszobás lakások hirdetési átlaga 352 ezer Ft/hó volt, még az V. kerületinél is magasabb. Ez januári pillanatkép: az akkori áremelkedést mutatja, nem a szeptemberi árszintet.

Az eladó lakások négyzetméterára tovább nőtt Terézvárosban

Az eladó lakások piaca más, ezért ebből önmagában nem lehet következtetni a lakbérekre. A teljes képhez mégis hozzátartozik, hogy Terézvárosban a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára 1,585 millióról 1,622 millió Ft/m²-re nőtt 2025. december és 2026. augusztus között. A +2,33% a kiválasztott kontrollok közül a legnagyobb emelkedés, és itt megint fontos kiemelni, hogy ez annak ellenére történt, hogy a rövidtávú lakáskiadást egyedül itt tiltották meg. Ugyanebben az időszakban az V. és IX. kerületben csökkent ez a mutató, Budapest egészében pedig alig változott.

Használt lakások és házak nominális, átlagos hirdetési négyzetméterára. Az időszak és a meghatározás minden sorban azonos. Az adatok az ingatlan.com decemberi és augusztusi kerületi közléseiből származnak.

Soproni rossz következtetést vont le

A polgármester három külön mérésből állított össze egy ok-okozati sikertörténetet, de az adatok ezt nem támasztják alá. A 20 ezer forintos különbség nem a januári tiltás előtti és utáni árszintet hasonlítja össze. Hasonló vagy nagyobb lakbércsökkenés tiltás nélküli kerületekben is volt. Az V. kerület kínálata a VI. kerületéhez hasonlóan bővült, a Zenga januárban még terézvárosi drágulást mutatott, az eladási hirdetési ár pedig Terézvárosban nőtt.

Mindez nem bizonyítja, hogy a tiltásnak biztosan semmilyen hatása nem volt. Azt viszont igen, hogy a bemutatott számokból nem lehet elkülöníteni ezt a hatást a budapesti piaci és szezonális változásoktól. A nyilvános kontrolladatok alapján Soproni ok-okozati következtetése nem áll meg. A sajtó mégis tényként adta tovább ezt az ellenőrizetlen állítást.

A tiltás hatása inkább a vendégéjszakákban látszik

A lakbérek változásából nem lehet kimutatni a tiltás önálló hatását, a vendégéjszakák esetében viszont igen. Az NTAK adatai szerint 2026 első felében a VI. kerületben 1 432 084-ről 983 923-ra csökkent a vendégéjszakák száma. Ez 448 161 éjszaka kiesése, mínusz 31,3 százalék.

Ugyanebben az időszakban a közeli, nagy vendégforgalmú kerületek mind növekedtek: az V. kerület 4,6, a VII. 10,0, a VIII. 7,0, a IX. pedig 6,2 százalékkal. Budapest összesített változása így mindössze +0,1 százalék lett, pedig májusban a város BL-Döntőt is rendezett. Ha a VI. kerületet kivesszük a számításból, a másik 22 kerület együtt 7,3 százalékos növekedést ért el. Terézváros visszaesése tehát mintegy 7,2 százalékponttal húzta lefelé a fővárosi összesített mutatót. Ez nem általános budapesti folyamat, hanem a környező kerületek trendjével ellentétes, feltűnő változás, amely a tiltás hatálybalépése után jelent meg.

A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint közben a VI. kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan 30 százalékkal esett. A vendégéjszakák 31,3 százalékos és a vendéglátás 30 százalékos csökkenése időben is egybeesik, és a mértéke is hasonló. Ez erősen arra utal, hogy a turisták távolmaradása a vendéglátóhelyek forgalomcsökkenésének egyik fő oka lehet. Az MVI tömeges üzletbezárásokat és munkahelyek megszűnését vetítette előre. Ha a visszaesés tartós marad, az valószínűleg elbocsátásokhoz vezet, ami az érintettek lakhatási biztonságát is ronthatja.

Ráadásul mindeközben a budapesti airbnb-k harmada szabálytalanul üzemel, ugyanakkor őket semmilyen tiltás és szigorítás nem érinti. Erről kimerítően írtunk a https://guest.guru/feketezok dossziéban.

Frissítés: az Alberlet.hu adatai szerint nőttek a terézvárosi bérleti díjak

A poszt megjelenése után két nappal az Alberlet.hu közölte a tiltás óta eltelt kilenc hónap terézvárosi elemzését. A számok a saját hirdetési adatbázisukból származnak, tehát ez egy harmadik, független adatsor. Eszerint a tiltás után a terézvárosi albérletek az átlagnál is jobban drágultak.

Az elemzés szerint a kerületi bérleti díjak éves alapon nagyjából 7 százalékkal emelkedtek a tiltás utáni, lezárt hónapokban. A budapesti átlag ugyanekkor 4,7 százalék volt, a kontrollként használt, teljes tiltás nélküli Erzsébetvárosban pedig 2,6 százalék. A tipikus ár is felfelé mozdult: a mediánár Terézvárosban közel 4,5 százalékkal nőtt, a VII. kerületben 2,4 százalékkal.

A kontrollkerület ugyanazt a hibát mutatja ki, mint az 1. pontunk

Az elemzés külön kitér a szeptemberi híradásokra, és ugyanazt a módszertani hibát találja bennük, mint amit fentebb az 1. pontban leírtunk. A terézvárosi átlagár a nyári csúcstól augusztusig valóban esett 5-6 százalékot, csakhogy a tiltás nélküli Erzsébetvárosban is nagyjából 5 százalékos visszaesés történt ugyanebben az ablakban. Ha ez a nyár végi esés a tiltás műve lenne, a kontrollkerületben nem kellene megjelennie. Megjelenik, közel azonos mértékben, tehát szezonális mozgásról van szó.

Egy dologban tovább megy az elemzés, mint mi. Azt írja, hogy a városi trenddel és a kontrollkerülettel nem magyarázható többlet-drágulás leginkább magához a tiltáshoz köthető, vagyis a tiltás önmagában is emelte az árakat az összetétel-hatás miatt. Mi ennél óvatosabbak maradunk: a kerületi minták kicsik, és a felújítási hullám vagy a kínálat átalakulása is közrejátszhat. A vita szempontjából viszont ez a különbség mellékes.

Az viszont biztosan kijelenthető, hogy akár a tiltás emelte az árakat, akár a piac vitte magával a kerületet, a „betiltottuk, ezért olcsóbb lett” állítás egyik adatsorból sem következik. Ha ráadásul számos más adat és elemzés ennek ellentmond, de ezeket elhallgatjuk, az már szinte csúsztatás.

Az Alberlet.hu elemzést az Index is átvette, „Betiltották az Airbnb-t Terézvárosban, mégis gyorsabban drágulnak az albérletek” címmel.

Források és letöltések

Minden felhasznált külső forrás egy helyen:

• A sajtóban átvett következtetés: HVG · Portfolio · Blikk
• Vendégéjszakák: NTAK Szálláshely iránytű, a BPDB havi kerületi adatai, lekérdezve 2026. szeptember 15-én · KSH budapesti kontrolladat
• Vendéglátás és az előre jelzett munkahelyi következmények: a Magyar Vendéglátók Ipartestületének közleményét idéző Turizmus.com-cikk
• Az ellenőrzött állítás: Soproni Tamás bejegyzése · a terézvárosi rendelet
• Ingatlan.com – bérleti piac: 2025. októberi kerületi összevetés · eredeti októberi kerületi ábra · 2026. januári közlés · eredeti januári kerületi ábra · 2026. szeptemberi közlés · eredeti szeptemberi kerületi ábra
• Zenga: 2026. júliusi kínálati adatok · 2026. szeptemberi elemzés · budapesti havi trend ábrája · kerületi összevetés ábrája · 2026. januári kutatás
• Alberlet.hu – a tiltás utáni kilenc hónap: az eredeti elemzés · az Index átvétele
• Ingatlan.com – eladási piac: 2025. decemberi adatok · eredeti decemberi ábra · 2026. augusztusi adatok · eredeti augusztusi ábra
• Letölthető ellenőrzési anyag: adatok (CSV) · számított eredmények (JSON) · forrásjegyzet