Hogyan jutunk el oda, hogy a magán- és egyéb szálláshelyek jobb vendégeket fogadjanak, és a társasházak ne bánják, hogy turista lakik a házban

Röviden

A budapesti rövid távú szálláskiadás vitája ma két végletben zajlik: tiltsuk be, vagy hagyjuk úgy, ahogy van. Mindkettő rossz válasz, mert mindkettő ugyanazt a problémát hagyja érintetlenül. A gond nem az, hogy turista lakik a házban, hanem az, hogy a kínálat egyharmada mögött nincs megszólítható üzemeltető.

Az út négy lépésből áll, és a sorrend nem cserélhető fel:

Először a piacot kell megtisztítani. Amíg a hirdetések harmada láthatatlan a hatóság számára, minden további szabály csak a jogkövetőkre hat.
Utána jöhet az árszint. A szűkebb, átlátható kínálat magasabb árat bír el, a magasabb ár pedig önmagában szűri a vendégkört.
Közben rendezni kell a társasházi működést. Elérhető házigazda, gyors intézkedés, következmény a rendbontó vendégnek.
Végül mérni kell, hogy maradt-e egyáltalán probléma, amit korlátozással kellene orvosolni.

Ebben az írásban mind a négy lépéshez adunk számot, és megmondjuk azt is, hol nem találtunk bizonyítékot.

Mit jelent a minőségi turizmus, és mit nem

A minőségi turizmus nem azt jelenti, hogy kevesebb vendég jön. Azt jelenti, hogy a vendég többet költ a környéken, kevesebb kárt okoz a házban, és van kihez fordulni, ha mégis baj van. Ez a három dolog nem a vendég jellemétől függ, hanem attól, hogy ki adja ki a lakást, és milyen feltételekkel.

Két mérés kell ahhoz, hogy ezt ne csak higgyük és feltételezzük.

Az első a költés szerkezete. Erre magyar kutatás is van: Karimov, Kamann és Gyurácz-Németh a Turizmus Bulletin 2025/4. számában 103 vendég megkérdezésével vizsgálta Budapesten és környékén, valamint a Balatonnál, hogy az Airbnb- és a szállodavendégek szálláson kívüli költéséből mennyi jut helyi árura és szolgáltatásra. A szerzők abból indultak ki, hogy az Airbnb-vendégeknél ez a hányad nagyobb, és a két csoport között statisztikailag szignifikáns különbséget mértek. A minta kicsi, és arányt mér, nem forintot, tehát azt nem állítjuk, hogy a rövid távú szálláshely vendége többet költ. Azt állítjuk, hogy a költésének nagyobb hányada maradhat a környék kisvállalkozásainál.

A második a felelősség. Itt nincs szükség külső tanulmányra, mert a saját adatbázisunkból mérhető. Erről szól a következő szakasz.

Első lépés: a feketézők kiszűrése

Budapesten 14 997 rövid távú szálláshirdetés fut az Airbnb-n és a Bookingon. Ebből 4 950 szabálytalan: nincs feltüntetve a kötelező NTAK-szám, nem létező számot adtak meg, vagy valaki máséval hirdetnek.

Ez a kínálat 33,0 százaléka. (Forrás: BPDB, 2026. október 1-jei adatpillanat. Az adat három nyilvános nyilvántartás, az önkormányzati szálláshely-nyilvántartás, az NTAK-regiszter és a hirdetések összevetéséből jön, és bármikor újraszámolható.)

A 4 950 megoszlása: 2 825 hirdetésnél a megadott szám a nyilvántartásban nem létezik, 1 433-nál egyáltalán nincs kiírva szám, 365-nél valaki más számát írták be, 122-nél ellentmondanak egymásnak az adatok, 205 pedig Terézvárosban fut érvényes számmal, ahol viszont tilos a kiadás.

Óvatosan számoltunk. További 1 373 hirdetésnél van szám, de nincs érvényes minősítés. Ezeket nem vettük bele, mert lehet köztük olyan, aki éppen a minősítésre vár.

Miért ezzel kell kezdeni

Mert minden más szabály csak arra hat, aki eleve bejelentkezett. Ha egy kerület azt mondja, hogy a lakások legfeljebb öt százaléka üzemelhet szálláshelyként, akkor ez a szabály a nyilvántartott szálláshelyekre vonatkozik. Aki soha nem jelentkezett be, azt a limit nem érinti, mert nincs benne a nevezőben.

Terézváros megmutatta, mi történik fordított sorrendben. A 2026. január 1-jei tiltás után kilenc hónappal a kerületben 861 hirdetés futott, ebből 653 szabálytalan. A tiltás után elérhető szállások háromnegyede szabálytalan. Aki jogkövető volt, bezárt. Aki nem, az ma is nyitva van, és most már adóelőnye is van a szomszéd kerület legális házigazdájával szemben. (Forrás: BPDB, 2026. október 1.)

Közben a kerület idegenforgalmiadó-bevétele 2026 első felében 949,2 millió forint volt az előző évi 1 228,9 millióval szemben, tehát 279,7 millió forinttal kevesebb. A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint a VI. kerületi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan 30 százalékkal esett vissza az év első felében.

Amit a saját adatunkon mértünk, és ami meglepett

Kézenfekvő volna azt gondolni, hogy a szabálytalan hirdetések olcsóbban adják a szállást, hiszen nem fizetnek adót. Megmértük, és ez nem igaz.

Kerületre és férőhelyre standardizálva a napi ár mediánja 83,8 euró a szabályos és 85,1 euró a szabálytalan hirdetéseknél. A különbség elhanyagolható, és nem is abba az irányba mutat, amit várnánk. A nyers átlag ugyan nagy eltérést mutat (95,5 versus 123,2 euró), de ez kizárólag néhány kiugróan drága tételből jön: a felső öt százalék határa 206,6 euró a szabályosaknál és 350,2 a szabálytalanoknál, miközben a két eloszlás közepe gyakorlatilag fedi egymást.

Ellenőriztük kerületenként is, hogy a standardizálás ne fedjen el semmit. Nyolc olyan kerület van, ahol mindkét csoportban legalább ötven tétel szerepel, és a medián különbsége hol pozitív, hol negatív, mindig néhány euró. A legnagyobb mintájú Erzsébetvárosban (1 892 szabályos és 746 szabálytalan hirdetés) a két medián 74,1 és 73,9 euró, tehát gyakorlatilag azonos. Ahol a legnagyobb az eltérés, ott sem egységes az irány: a Belvárosban a szabálytalanok mediánja 6,5 euróval magasabb, Ferencvárosban és a XIII. kerületben 5,4 euróval alacsonyabb. Rendszeres árkülönbség tehát nincs.

Ennek a megállapításnak a következménye fontos: a feketéző nem aláígér, hanem ugyanazt az árat kéri, és a be nem fizetett adó nála marad. A vendég tehát semmit nem nyer azzal, hogy szabálytalan szálláshelyet foglal. Csak a védelmet veszíti el, ha baj van.

Ugyanebből a mérésből két dolog jött ki, amit nem is kerestünk, és mindkettő közvetlenül a minőségről szól. A szabályos hirdetések átlagos kihasználtsága 71,9 százalék, a szabálytalanoké 65,1 százalék, ugyanazzal a kerület- és férőhely-standardizálással. A szabályos működés tehát nem versenyhátrány. A szabályos hirdetések 51,3 százaléka superhost, a szabálytalanoknak csak 34,0 százaléka, az átlagos értékelés pedig 4,775, illetve 4,689.

Mérés: BPDB, 2026. október 1-jei adatpillanat, budapesti nyitott Airbnb-hirdetések (5 422 szabályos és 2 659 szabálytalan tétel, amelyekhez van árazási adat). A standardizálás azt jelenti, hogy a két csoportot kerület és férőhely szerinti rétegeken belül hasonlítottuk össze, majd a szabályos csoport összetételére súlyoztuk vissza, tehát a különbség nem abból jön, hogy a két csoport máshol vagy más méretben van jelen. Korlát: ez csak az Airbnb-oldal, és egyetlen időpont pillanatképe.

Második lépés: az ár mint szűrő

A piactisztítás után jöhet az, amiről a szakma ritkán beszél nyíltan: a napi árak emelése. Két külön állítás van itt, és szándékosan különítjük el őket, mert az egyikre van bizonyíték, a másikra nincs.

Az első állítás: a piactisztítás után a szabályos kínálat ára emelkedik. Erre van mérés, méghozzá nem is egy.

San Franciscóban 2017 szeptemberétől regisztrációs kötelezettség lépett életbe, és a platform 2018 januárjában mintegy ötezer, tehát a kínálat felét kitevő nem regisztrált hirdetést törölt. Egy lektorált tanulmány (Bibler, Teltser, Tremblay, Real Estate Economics, 2025) a környező, nem szabályozott városokhoz mérve azt találta, hogy a foglalási ár 3,3 százalékkal emelkedett, az elérhető kínálat 20-27 százalékkal csökkent, és a megmaradt kínálat kevésbé kereskedelmi jellegű lett. A mérési ablak 2016 júniusától 2019 májusáig tart.

Skóciában 2022 októberétől országos engedélyezési rendszer indult. A Glasgow-i egyetem Urban Big Data Centre elemzése szerint Edinburgh-ban és Glasgow-ban is emelkedtek az éjszakai árak, inflációval korrigálva is, miközben az elérhető hirdetések száma markánsan csökkent, a foglaltaké viszont alig. A kutatók következtetése az, hogy a részmunkaidős kiadók léptek ki, a professzionálisak maradtak. Mérési ablak: 2021 és 2023 azonos féléve.

Mindkét eset ugyanazt a mechanizmust mutatja, és mindkettő piactisztítás volt, nem tiltás. Ez a különbség a mi javaslatunk szempontjából döntő.

A második állítás: a magasabb ár jobb vendégkört hoz. Ez üzemeltetői tapasztalat, és mi is így látjuk: a legolcsóbb ágyat kereső, nagy létszámú, rövid hétvégés társaság adja a zajpanaszok nagy részét. De ezt nem tudjuk számmal alátámasztani, és ezért nem is állítjuk ténynek. Kerestünk rá mérést, és nem találtunk: sem akadémiai, sem hatósági forrás nem méri az árszint és a szomszédsági panaszok összefüggését. Ami a legközelebb áll hozzá, az összetétel-változást mér (a megmaradt kínálat professzionálisabb), nem viselkedést. Aki ezt az érvet használja, az feltevést használ, és jobb, ha ezt maga mondja ki.

A saját piacunkon viszont a kérdés másik fele is mérhető, és arra van válaszunk.

A terézvárosi tiltás egy természetes kísérletet hozott létre: egy jelentős kínálati tömb egyik hónapról a másikra kikerült a piacról. Megnéztük, mi történt eközben Budapest többi kerületében, az NTAK hivatalos havi piaci adatai alapján.

Budapesten, a VI. kerület nélkül, 2026 július–szeptemberében, az előző év azonos három hónapjához képest:

Magánszálláshely: az átlagár 29 964 forintról 31 992 forintra nőtt, ez +6,8%. A vendégéjszakák száma −2,5%.
Egyéb szálláshely: 31 682 forintról 33 374 forintra, +5,3%. A vendégéjszakák száma +5,8%.
Szálloda: 47 747 forintról 45 051 forintra csökkent, ez −5,6%. A vendégéjszakák száma +4,1%.

A szálloda itt kontrollcsoport: ugyanaz a város, ugyanaz az időszak, ugyanaz az infláció és ugyanaz a kereslet, de a terézvárosi tiltás nem érintette. Ebben az ablakban a szállodák átlagára csökkent, a magán- és egyéb szálláshelyeké nőtt. A szűkülő kínálat mellett tehát az ár nem esett, hanem emelkedett.

Mérés: NTAK havi piaci adatok a BPDB-ből, vendégéjszakára súlyozott átlagár, 2025. és 2026. július–szeptember, Budapest kerületei a VI. nélkül. Korlát: az egyes hónapok között nagy a szórás (a magánszálláshelyek ára júliusban +21,6, augusztusban −7,1, szeptemberben +12,1 százalékkal változott év/év), ezért a három hónap együttes számát közöljük, nem a legkedvezőbbet. A szálloda mint kontroll nem tökéletes, mert más vendégkört szolgál ki. Nem állítjuk, hogy a változást a terézvárosi kivonás okozta; azt állítjuk, hogy a kínálat szűkülése mellett a magánszálláshelyek árszintje emelkedett, nem esett.

Ez egyben a sorrend melletti legerősebb érv. A piactisztítás 4 950 hirdetést vonna ki a kínálatból, ami nagyságrendileg hasonló sokk, mint amit Terézváros egy kerületben okozott. A különbség az, hogy a tisztítás a szabálytalanokat viszi el, a tiltás pedig a jogkövetőket. A piaci hatás hasonló, a társadalmi mérleg viszont ellentétes.

Egy dolgot itt ki kell mondanunk, mert enélkül a fenti érv támadható: nem találtunk bizonyítékot arra, hogy a szabálytalan kínálat kiszűrése önmagában, árhatás nélkül is emelné a minőséget. A minőségi javulás két csatornán jön: a felelős üzemeltető megjelenésén és az árszűrésen. A kettőt nem szabad összekeverni.

Harmadik lépés: a társasházi működés rendezése

A társasházi konfliktus szinte mindig ugyanazzal a mondattal kezdődik: „nem volt kit hívni". Nem a zaj a legnagyobb sérelem, hanem a tehetetlenség. Aki éjjel kettőkor áll a folyosón, annak nem statisztika kell, hanem egy telefonszám, ami felveszi.

Négy intézkedést javaslunk, és mind a négy olcsóbb, mint egyetlen kerületi tiltás következménye.

1. A házigazda felelőssége és elérhetősége

Kötelezővé kell tenni, hogy a szálláshelyet üzemeltető házigazda elérhetőségét a társasházban látható helyen feltüntessék, és azt a közös képviselőnek írásban átadják. A lakóközösség így közvetlenül jelezheti a vendéggel kapcsolatos problémát, az üzemeltetőnek pedig haladéktalanul intézkednie kell.

Ez a legolcsóbb és a leggyorsabban bevezethető elem a listán. Nem igényel új hatóságot, nem igényel informatikai fejlesztést, és nem korlátoz senkit a működésében. Egyetlen dolgot tesz: nevesíti a felelőst.

Mérhető is, és ez fontos, mert enélkül a szabály papíron marad: a közös képviselő nyilvántartásában vagy ott van az elérhetőség, vagy nincs. Az ellenőrzés egy kérdés.

Van előzménye: Új-Dél-Walesben 2020 óta a házigazdának kötelessége értesíteni a szomszédokat és a tulajdonosi közösséget arról, hogy a lakást rövid távra kiadja, és vészhelyzeti elérhetőséget adni.

Egy dolgot viszont tisztázni kell. Ahogy a magyar jogi áttekintésben látható, a társasház ma nem tudja ezt magától kikényszeríteni: a jegyző a bejelentéskor nem veheti figyelembe a ház szervezeti-működési szabályzatát. Ezért ezt a pontot nem a társasházakra kell bízni, hanem a szálláshely-nyilvántartásba vétel feltételei közé kell emelni. Ott a jegyzőnek már eszköze van rá.

2. Biztonsági szolgálat a házigazdák megsegítésére

Egyetlen kisüzemeltető nem tud éjjel-nappali ügyeletet tartani, és ez nem rosszakarat: minden második szálláshely olyan üzemeltetőé, akinek egyetlen szálláshelye van. (Forrás: kerületi önkormányzati nyilvántartások, BPDB-összesítés, 2026. október 1. Az üzemeltetők 97,2 százalékának legfeljebb három szálláshelye van.)

A megoldás nem az, hogy mindenki tartson ügyeletet, hanem hogy legyen egy közös, központi ügyfélszolgálattal működő biztonsági szolgálat, amit a házigazdák előfizetéses alapon vesznek igénybe. Ez a modell a lakóközösség felé egyetlen, mindig elérhető számot ad, a házigazda felé pedig megfizethetővé teszi azt, amit egyedül nem tudna kigazdálkodni.

A finanszírozás kézenfekvő: ha a piactisztítás után a szabályos szálláshelyek árszintje emelkedik, a különbözet egy része pontosan erre fordítható. Ez az a pont, ahol az árérv és a társasházi érv összeér.

3. Következmény a rendbontó vendégnek

Ma a rendbontó vendég a legrosszabb esetben rossz értékelést kap. A kár a házigazdánál és a lakóközösségnél marad.

Javasoljuk, hogy a házirend megsértése járjon a vendég számára is anyagi következménnyel. Ehhez három dolog kell együtt: a házirend és a bírság mértéke szerepeljen a hirdetésben, a foglalási feltételek között és kifüggesztve a szálláshelyen is. Ha bármelyik hiányzik, a szankció utólag vitatható.

A szabálytalan szálláshelyeknél ez a javaslat elvi okból sem működik, és ez megint a sorrendet igazolja: aki nincs nyilvántartva, azzal szemben nincs kit és mit kikényszeríteni.

4. További javaslatok

Az alábbiak nem a mi ötleteink, hanem máshol már működő megoldások. Ezeket a lenti nemzetközi szakasz forrásai alapján soroljuk fel:

Zajérzékelő előírása. Olyan eszköz, ami a decibelszintet méri, de nem rögzít hangot, tehát nem sérti a vendég magánéletét. Riasztáskor az üzemeltető azonnal értesül, még a szomszéd panasza előtt. New Orleansban 2023 júliusa óta kötelező a kereskedelmi jellegű szálláshelyeken. Megjegyezzük, hogy a szenzorok hatásáról keringő számok szinte kizárólag a gyártóktól származnak, független városi mérést nem találtunk.
Maximális vendégszám a férőhelyhez kötve, és az ellenőrizhetősége. Budapest belső kerületeiben a hirdetések tizede legalább hétfős: a VI. kerületben 16,7 százaléka, a IX.-ben 11,8, a VIII.-ban 11,1, a VII.-ben 10,8, az V.-ben 8,0 százaléka. (Mérés: BPDB, 2026. október 1-jei adatpillanat, nyitott Airbnb-hirdetések.) A nagy létszámú szálláshely nem önmagában baj, de a társasházi panaszok aránytalanul innen jönnek.
Sűrűség-plafon egy társasházon belül. Nem kerületi szinten, hanem házanként: egy lépcsőházban a lakások meghatározott hányada üzemelhet szálláshelyként. Ez a lakóközösség terhelését korlátozza, nem a piacot.

Hangsúlyozzuk: ezek közül több is korlátozás. Nem azt mondjuk, hogy korlátozni tilos. Azt mondjuk, hogy a korlátozásnak arra kell hatnia, aki látható, és ahhoz előbb láthatóvá kell tenni a kínálat egyharmadát.

Mit tanultunk azoktól, akik már alkalmazták

A budapesti vita gyakran úgy zajlik, mintha ez a kérdés most merülne fel először. Nem így van, és a külföldi tapasztalat elég egyértelmű ahhoz, hogy érdemes legyen megnézni.

Ahol tiltottak

New York 2023 szeptemberében gyakorlatilag betiltotta a rövid távú lakáskiadást. A kínálat 90 százalék felett esett: mintegy 38 500 egység tűnt el, körülbelül 3 000 maradt. Ha valahol mérhetőnek kellett volna lennie a lakhatási hatásnak, ott igen.

Nem lett. A manhattani medián lakbér 2025 júliusában rekordot döntött, és a rendelkezésre álló piaci adatok szerint a bérleti díjak éppen azokban a városrészekben nőttek gyorsabban, ahol korábban a legtöbb rövid távú szálláshely volt.

Ami viszont nőtt, az a szállodaár. Egy 2025-ös, lektorált tanulmány szerint a New York-i szállodák átlagos napi ára 14-19 dollárral emelkedett éjszakánként, és a szállodaipar bevétele a tiltás utáni első másfél évben 2,1-2,9 milliárd dollárral nőtt, miközben a kiadott szobaéjszakák száma alig változott. A többletbevétel tehát szinte teljes egészében árhatás volt. Az éttermek forgalma ugyanebben az időszakban körülbelül 10 százalékkal esett vissza a hasonló amerikai nagyvárosokhoz képest.

Santa Monica és Chicago tiltásait vizsgáló tanulmányok ugyanezt a mintázatot adják: a hirdetések száma drasztikusan csökken, a lakbérekre gyakorolt hatás viszont nem szignifikáns.

Ez a magyarországi vitában is fontos, mert a leggyakoribb érv, hogy a turisták úgyis szállodába mennek. A rendelkezésre álló mérések szerint nem: egy 2022-es, az American Economic Review-ban megjelent tanulmány szerint a rövid távú szálláshely vendégeinek 49 és 70 százaléka között nem foglalt volna szállodát, csúcsidőben pedig 87 százalék. A terézvárosi tapasztalat ugyanezt mutatja: 2026 első negyedévében a kerület magánszállásairól kieső vendégéjszakáknak nem egészen a negyedét vették át a szállodák (Országgyűlés Hivatala, 2026/6. Infojegyzet, KSH-adatok alapján).

Ahol regisztrációt írtak elő

San Franciscóban 2017-ben nem tiltás volt, hanem regisztrációs kötelezettség, és ott kimutathatóan csökkentek a hosszú távú lakásárak. Vagyis ahol eredmény született, ott nem a kínálatot tiltották be, hanem átláthatóvá tették.

Berlin 2018-ban enyhítette a két évvel korábbi szigorítást, és cserébe kötelezővé tette a regisztrációs szám feltüntetését.

A különbség nem véletlen. A tiltás azt a kínálatot éri el, amelyik eleve látható volt, tehát eleve szabályos. A regisztráció ezzel szemben pont a láthatatlan részt kényszeríti elő, és csak utána lehet bármit szabályozni.

Az Európai Unió 2024/1028 rendelete ebbe az irányba mozdítja a tagállamokat: egységes regisztrációs rendszert és adatmegosztást ír elő a platformok és a hatóságok között. Fontos azonban pontosan idézni, mit követel meg: a platformoktól ésszerű erőfeszítést és szúrópróbaszerű ellenőrzést vár a regisztrációs szám érvényességére, nem minden egyes hirdetés tételes hitelesítését.

A társasházi problémákra adott válaszok

Ebben a szakaszban a nemzetközi gyakorlat kevésbé egységes, mint a regisztráció kérdésében, és a mért hatás is ritkábban áll rendelkezésre. Az alábbi megoldások több városban is megjelennek, és abban közösek, hogy nem a szálláshely létét korlátozzák, hanem az üzemeltetés módját írják elő.

Elérhető házigazda, kötelezően

Új-Dél-Walesben 2020 decembere óta kötelező iparági magatartási kódex van érvényben. A házigazdának munkaidőn kívül is elérhetőnek kell lennie, vészhelyzeti elérhetőséget kell megadnia, és értesítenie kell a szomszédokat és a tulajdonosi közösséget arról, hogy a lakást rövid távra kiadja. Panaszt nemcsak a vendég vagy a házigazda tehet, hanem a szomszéd és a tulajdonosi közösség is.

Az Egyesült Államokban több város konkrét reakcióidőt is előír. Nashville-ben a felelős személy nevét és telefonszámát jól láthatóan ki kell függeszteni a lakásban, és az illetőnek a hét minden napján, napi huszonnégy órában fel kell vennie a telefont. Austinban a kapcsolattartónak a közeli megyék egyikében kell laknia, és vészhelyzetben két órán belül reagálnia. Palm Springsben tizenöt perc a telefonos és harminc perc a személyes megjelenési határidő.

Palm Springs egyben az egyetlen általunk talált város, amely rendszeresen publikálja is a panaszszámokat. A 2025-ös fesztiválhetek alatt 33 panasz érkezett és 3 bírság született, egy teljes átlagos hónapban pedig 60 bejelentés és 8 bírság. A város saját következtetése, hogy a fesztiválhétvégék nem rosszabbak a többinél. Ez a fajta nyilvánosság az, ami egy vitát tényalapúvá tesz.

Következmény a szabályszegőnek

Új-Dél-Walesben két súlyos kódexsértés két éven belül ötéves eltiltást és nyilvános kizárási nyilvántartásba vételt von maga után. Galvestonban tizenkét hónapon belül három igazolt szabálysértés az engedély visszavonását jelenti.

Itt viszont ki kell mondanunk azt is, ami kellemetlen. Az új-dél-walesi kizárási nyilvántartás 2022 augusztusa óta működik, és a hivatalos oldal 2026 szeptemberében is azt írja, hogy egyetlen személy és egyetlen ingatlan sem szerepel rajta. Lehet, hogy az elrettentés működik, de aki ezt a rendszert működő szankcióként hozza fel példának, annak ezt a nullát is oda kell tennie mellé.

Ugyanez a figyelmeztetés Londonból még élesebb. A kilencven éjszakás éves plafon 2015 óta él. Westminster kerületben 2024-ben 9 389 lakást adtak ki ennél többre, és ugyanebben az évben összesen két felszólítás ment ki. A szabály létezik, a kikényszerítés nem.

Ez a magyar javaslatokra is igaz lesz. Egy szabály, ami mögött nincs kikényszerítési kapacitás, mért eredményében nulla.

Zajérzékelő

New Orleansban 2023. július 1-je óta minden kereskedelmi jellegű rövid távú szálláshelyen kötelező zajszintmérő eszköz, és a kérelemhez zaj-, biztonsági és szemétkezelési tervet is csatolni kell. Ez a legegyértelműbb, hivatalos forrásból igazolható előírás, amit találtunk.

A szenzorokról keringő hatásszámok viszont szinte kivétel nélkül a gyártóktól származnak, és független, város által végzett előtte-utána mérést nem találtunk. Ezért az eszközt javasoljuk, a hozzá tartozó marketingszámokat nem idézzük.

Amit érdemes lemásolni: a mérőszámhoz kötött szigor

Amszterdam nem kvótát vezetett be, hanem eszkalációs létrát. A kiadható éjszakák éves száma hatvanról harmincra, majd nyolc belvárosi városrészben tizenöt éjszakára csökken 2026 áprilisától. A szigorítás kiváltó feltétele nyilvános és mennyiségi: akkor lép életbe, ha a városrész háztartásainak több mint harminc százaléka jelez turisztikai kiadásból eredő zavarást. Ha a következő mérésnél is harminc százalék felett marad, a következő fokozat az ideiglenes teljes tilalom, és ezt előre kimondták.

Ez az egyetlen általunk talált példa, ahol a szabály szigorát nem politikai ciklus, hanem a lakóközösség mért állapota határozza meg. Budapesten ez volna a legjobban átültethető minta: előbb mérjük meg, mekkora a tényleges zavarás, és a beavatkozás mértékét ehhez kössük.

Mit enged ma a magyar szabályozás, és mit nem

A javaslatok egy része ma jogszabály-módosítás nélkül nem valósítható meg, és ezt jobb előre tisztázni, mert enélkül a vita a levegőben marad. Az alábbi áttekintés a hatályos szövegeken alapul, de nem jogi állásfoglalás: az érdemi lépések előtt jogász bevonása indokolt.

A társasház ma keveset tud tenni

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben a „szálláshely" szó egyetlen egyszer sem szerepel. Nincs tehát Airbnb-re szabott társasházi szabály, sem tiltó, sem engedő. Amivel a közösség dolgozhat, az az általános használati szabály: a szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait, a lakóépület rendeltetésének megfelelően. Az SZMSZ elfogadásához és módosításához az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség kell, tehát nem a megjelentek, hanem a teljes ház több mint fele.

Van egy erősebb eszköz is, de az csak a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre (üzlet, iroda) vonatkozik: ott a közgyűlés a lakhatás nyugalma érdekében megtilthatja a használat módjának megváltoztatását, és a határozatnak részleteznie kell a zavaró magatartásokat. Egy lakásban működő szálláshelyre ez nem alkalmazható.

És itt van a gyakorlati csapda. A jegyző a szálláshely bejelentésekor az SZMSZ rendelkezéseit nem veheti figyelembe, azok nem képezhetik a nyilvántartásba vétel akadályát. Vagyis a társasház dönthet úgy, hogy nem kér a rövid távú kiadásból, a szálláshely attól még bejegyezhető, és a döntés kikényszerítése bírósági útra tartozik. A közösség maga bírságot sem szabhat ki.

Ez a magyarázata annak, hogy a társasházi konfliktusok miért húzódnak el évekig. Nem az akarat hiányzik, hanem az eszköz.

Az önkormányzat jogköre szűkebb, mint sokan hiszik

A kereskedelmi törvény felhatalmazása alapján a kerületi képviselő-testület rendeletben azt állapíthatja meg, hogy egy naptári éven belül hány nap használható szálláshely-szolgáltatásra. A felhatalmazás a napok számára szól. Darabszám-korlátra, kerületi kvótára vagy épületenkénti arányra a törvény nem ad kifejezett felhatalmazást, és ennek jogszerűségét legfelsőbb bírósági szinten nem láttuk eldöntve.

Terézváros ezzel a felhatalmazással élt, amikor a felhasználható napok számát nullában állapította meg. A Kúria 2025 novemberében elutasította a rendelettel szemben benyújtott indítványt, tehát a nulla napos szabályozás a jelenlegi jogi keretben megáll.

A legerősebb hatályos korlát az év végén lejár

Ma nem a kerületi rendeletek jelentik a legnagyobb korlátot, hanem egy országos szabály: Budapest közigazgatási területén 2026. december 31-ig új magánszálláshely és új egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba. Sőt, a korábban bejegyzetteknél a szolgáltató személyében bekövetkező változás sem jegyezhető be.

Ez a moratórium 2026. december 31-én lejár. A szállásadói érdekképviseletek egyéves hosszabbítást kértek, de a cikk írásakor nem tudunk olyan kormányzati döntésről, amely a moratóriumot meghosszabbítaná vagy mással váltaná fel. Ez az a határidő, ami miatt ennek a vitának most van itt az ideje, nem jövő tavasszal. Ha a moratórium lejártáig nem születik döntés arról, mi lép a helyébe, akkor 2027. január 1-jén ugyanaz a piac indul újra, amelyiknek ma a harmada szabálytalan, csak addigra egy évvel több adatot vesztettünk.

Amit mi fel tudunk ajánlani

A fenti javaslatok egyike sem valósítható meg a hatóságok és a szakmai szervezetek nélkül. Az alábbiakat konkrétan és azonnal tudjuk adni, ellenszolgáltatás nélkül.

Az NTAK-nak és a Magyar Turisztikai Ügynökségnek

A módszertant, teljes egészében. A szabálytalan hirdetések azonosítása három nyilvános nyilvántartás összevetésén alapul. A módszer leírását átadjuk, hogy bárki újra tudja futtatni, és vitatni tudja. Egy szám, amit nem lehet reprodukálni, nem alkalmas szakpolitikai döntés megalapozására.
Rendszeres piaci helyzetképet kerületi bontásban: hány hirdetés fut, mekkora ebből a szabálytalan arány, és hogyan mozdul el az intézkedések után.
Visszamérést. Bármely bevezetett intézkedéshez vállaljuk az előtte-utána mérést, ugyanazzal a módszerrel, ugyanazon a mintán. Ez az, ami ma a leginkább hiányzik: a legtöbb korlátozás hatását soha senki nem mérte vissza.

A Fővárosi és a kerületi önkormányzatoknak

Kerületi adatképet a döntés előtt: a helyi szabályozás tervezett hatásának becslését azon is, aki ma nincs a nyilvántartásban. Ez az a szám, ami minden eddigi kerületi döntésből hiányzott.
A házigazda-elérhetőség modelljét és a hozzá tartozó mintadokumentumokat: mit kell kifüggeszteni, mit kell a közös képviselőnek átadni, és hogyan ellenőrizhető egy kérdéssel.
Pilotot. Azokban a társasházakban, ahol szálláshelyeket üzemeltetünk, vállaljuk a javasolt intézkedések kipróbálását és a tapasztalatok megosztását, beleértve azt is, ha nem működnek.

A szakmai szervezeteknek és a társasházaknak

A központi biztonsági ügyelet felállításában szervezőként és első előfizetőként is részt veszünk. Egy ilyen szolgáltatás akkor éri meg, ha sokan használják, tehát valakinek el kell kezdenie.
A közös képviselőknek gyakorlati segédanyagot adunk arról, mit kérhetnek számon egy szálláshely-üzemeltetőn, és mit nem. A konfliktusok egy része abból ered, hogy ez ma nem tiszta.

Amit nem teszünk

Nem adunk ki neveket, és nem jelentünk fel senkit a nyilvánosság előtt. A célunk nem az, hogy egyes szereplőket megbélyegezzünk, hanem hogy a szabály mindenkire ugyanúgy vonatkozzon. Az adatot az eljárásra jogosult hatóságnak adjuk át, nem a sajtónak.

Egy dolgot a saját működésünkről is odateszünk, mert enélkül a fenti javaslatok üresek volnának: a kezelésünkben lévő aktív hirdetés közül egy sem szabálytalan. (Mérés: BPDB, 2026. október 1.) Amit másoktól kérünk, azt magunkon már teljesítettük.

Összefoglalva

A minőségi turizmus nem attól lesz, hogy kevesebb szálláshely van, hanem attól, hogy mindegyik mögött van egy megszólítható ember. Ehhez először láthatóvá kell tenni a kínálat egyharmadát, utána lehet az árról és a korlátokról beszélni, és közben rendezni kell a társasházi működést.

Ha fordítva csináljuk, a jogkövető bezár, a szabálytalan marad, a kerület pedig elveszíti az adóbevételt és a vendéglátását is. Ezt nem feltételezzük, hanem Terézvárosban már megmértük.

Források

Saját mérések (GuestGuru BPDB)

A BPDB három nyilvános nyilvántartás (kerületi önkormányzati szálláshely-nyilvántartás, NTAK-regiszter, platform-hirdetések) összevetésével készül, és bármikor újraszámolható.

Piaci állapot, szabálytalan arány, üzemeltetői szerkezet: 2026. október 1-jei adatpillanat, azonos a GuestGuru nyilvános feketézők-dossziéjában közölt adatsorral.
Ár-, foglaltsági és minőség-összevetés szabályos és szabálytalan hirdetések között, kerület és férőhely szerint standardizálva: 2026. október 1-jei adatpillanat.
Férőhely-eloszlás a belső kerületekben, saját portfólió megfelelősége: 2026. október 1-jei adatpillanat.

Hivatalos magyar források és hazai kutatás

Karimov, A., Kamann, D.-J. F., Gyurácz-Németh P.: A turisták helyi kiadási szokásai Budapest és környéke, valamint a Balaton turisztikai régióban: feltáró kutatás az Airbnb- és szállodai vendégek szálláson túli kiadásairól. Turizmus Bulletin, 2025/4.
NTAK havi piaci adatok kerületi és kategóriabontásban, 2025. és 2026. július–szeptember.
KSH vendégforgalmi adatok a VI. kerületről, az Országgyűlés Hivatala 2026/6. Infojegyzete alapján.
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (17. és 18. §), hatályos szöveg, njt.jog.gov.hu.
A kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény 6/D. § (3) és 11/H. § (budapesti moratórium), hatályos szöveg.
Kúria Köf.5.023/2025/4. határozata a terézvárosi rendeletről, 2025. november 11.
Terézváros 26/2024. (X. 31.) önkormányzati rendelete, hatály 2026. január 1.
Magyar Vendéglátók Ipartestülete a VI. kerületi vendéglátás forgalmáról, 2026. első félév.

Nemzetközi szabályozás és mérés

San Francisco: Bibler, Teltser, Tremblay: a regisztrációs kötelezettség hatása. Real Estate Economics 53(4), 2025. Mérési ablak 2016. június - 2019. május.
Skócia: Urban Big Data Centre, University of Glasgow: az engedélyezés hatása, 2021 és 2023 azonos féléve.
Amszterdam: regisztrációs kötelezettség 2021, a hirdetésállomány változása az önkormányzat felmérései szerint; napszám-plafon és az eszkalációs létra, hatály 2026. április 1.
New York: Local Law 18 hatásjelentés, NYC Office of Criminal Justice, 2025. szeptember; a szállodaárakról European Journal of Political Economy, 2025.
Farronato és Fradkin: a rövid távú szálláshely és a szállodapiac viszonya. American Economic Review, 2022.
Santa Monica: Chaves Fonseca (CEMFI) szintetikus kontroll elemzése, a minta 2017 júliusáig.
Új-Dél-Wales: kötelező magatartási kódex (2020. december) és kizárási nyilvántartás (2022. augusztus), NSW Fair Trading hivatalos oldalai.
New Orleans: zajszintmérő-kötelezettség, nola.gov, hatály 2023. július 1.
Nashville, Austin, Palm Springs: kapcsolattartói és reakcióidő-előírások, városi hivatalos oldalak; Palm Springs panaszstatisztikái helyi sajtóban, a város heti jelentéseiből.
London: a 90 éjszakás plafon kikényszerítési adatai, Westminster City Council, 2024-2025.
Spanyolország: a társasházi hozzájárulás szabálya, Ley de Propiedad Horizontal 17.12. cikk, a 2025. évi módosítással.

Minőségi turizmus a budapesti szálláshelyeken