Tény: Az Airbnb-tiltástól nem lesznek olcsóbbak a lakbérek

Az Airbnb-tiltás nem hozott olcsóbb albérleteket Terézvárosban. Az ingatlan.com friss adatai szerint a VI. kerületben egy év alatt nem változott a hirdetési lakbérmedián. A szomszédos VII. és VIII. kerületben viszont csökkent, pedig ott nincs korlátozva a kiadható napok száma.

A számok és a New York-i kutatások alapján is egyértelmű: az Airbnb lakbérekre gyakorolt hatását egyes politikusok és aktivisták, illetve rajtuk keresztül a közvélekedés erősen eltúlozza. A rövid távú kiadás betiltása nem oldja meg a megfizethető lakhatás problémáját. Ez nem vélemény, hanem adatokkal alátámasztott tény.

Tiltás mellett nem csökkent a lakbér, tiltás nélkül viszont igen

Az ingatlan.com október 12-i elemzésének kerületi ábrája az október eleji hirdetési mediánokat hasonlítja az előző év azonos időpontjához:

• VI. kerület: 280 ezer Ft/hó, éves változás 0,0%;
• VII. kerület: 237 ezer Ft/hó, éves változás −5,2%;
• VIII. kerület: 230 ezer Ft/hó, éves változás −7,6%.

Mindhárom szám azonos forrásból, azonos időpontból és azonos módszerrel készült. A medián a hirdetések középső ára: a lakások egyik felét ennél drágábban, másik felét olcsóbban kínálják. Az ábra október eleji kínálati árakat mutat, nem a cikkben szintén szereplő szeptemberi lakbérindexet.

Terézvárosban 2026. január 1. óta nulla nap a magán- és az egyéb szálláshelyek éves kiadhatósága. Kilenc hónappal később az éves összevetésben nincs lakbércsökkenés. A két szomszédos kerületben teljes tiltás nélkül lett alacsonyabb a középérték, az V. kerületben szintén stagnál.

Nagyon úgy néz ki, hogy azoknak van igazuk, akik szerint az Airbnb-nek egyszerűen nincs érdemi hatása a lakbérekre, azt más piaci folyamatok mozgatják.

Ez már nem az első adat, amely szembemegy az ígérettel

Szeptemberi tényellenőrzésünkben megmutattuk, hogyan lett egy nyári csúcshoz képest mért őszi árcsökkenésből a tiltásnak tulajdonított siker. A lakbérek több kerületben már 2025 őszén, a terézvárosi tiltás előtt csökkentek. A szeptemberi éves összevetésben pedig Terézváros és Józsefváros szinte együtt mozgott.

Az Alberlet.hu külön elemzése a saját hirdetéseiből terézvárosi drágulást talált a tiltás utáni, lezárt hónapok éves összevetésében. Most az ingatlan.com októberi adataiban Terézváros stagnál, miközben a VII. és VIII. kerület csökkenést mutat.

Eltérő mintákról és időablakokról beszélünk, ezért a százalékokat nem lehet összevonni. Az ígért olcsóbb terézvárosi albérlet viszont egyik bemutatott adatsorból sem következik.

New Yorkban is kicsi a lakbérhatás

A nemzetközi kutatások között is találunk magyarázatot arra, miért marad el a várt áttörés.

Sophie Calder-Wang New York-i lakáspiaci modellje 0,71 százalékos városi lakbéremelő hatást becsült az Airbnb miatt. A 2021-es tanulmányváltozat azt modellezte, mi történne, ha a hosszú távú piacról rövid távra átcsoportosított lakások visszakerülnének. Ez egy százalék alatti összesített hatás, nem a későbbi szigorítás utólagos mérése.

Alexander Marsella 2026-os kutatása már a New York-i Local Law 18 szigorítását vizsgálta. Az érintett Airbnb-hirdetések száma 87 százalékkal esett vissza. Az első éves becsült lakbérhatás mégis mindössze −0,1 százalék volt. A 95 százalékos bizonytalansági tartomány −2,3 és +2,2 százalék közé esett, tehát a kutatás nem mutatott ki statisztikailag igazolható lakbércsökkenést.

A hirdetések eltűnése ugyanis nem jelent ugyanannyi új albérletet. A New York-i tulajdonosok egy része legalább harmincnapos kiadásra állt át, később visszatért a platformra, vagy más engedélyezett formában folytatta.

Egy tiltás után nem lesznek érdemben olcsóbbak az albérletek. A New York-i eredmény ezt mutatja, a terézvárosi árak pedig ugyanezzel az elmaradt eredménnyel szembesítenek.

Tízezer Airbnb-lakás mellett körülbelül kilencvenötezer üres lakás

A budapesti üres lakásokról szóló anyagunk körülbelül 95 ezer ténylegesen üres lakást becsül. Ez közel kilencszer annyi, mint a rövid távra kiadott állomány.

Nem mindegyik üres lakás adható ki azonnal. De ha a cél a lakhatási kínálat bővítése, ezt a sokkal nagyobb tartalékot kellene legalább akkora figyelemmel vizsgálni, mint az Airbnb-t.

Egy bezárt szálláshelyből sem lesz automatikusan megfizethető albérlet. A tulajdonos eladhatja, saját használatba veheti, üresen hagyhatja, vagy a drágább bérleti szegmensben hirdetheti meg. A tiltás bezárat egy vállalkozást. Megfizethető otthont ettől még nem teremt.

Az éttermek és kávézók is elveszítik a vendégek pénzét

A korlátozások és tiltások költségét nem csak a lakáskiadók viselik. A turisták a szállás környékén reggeliznek, kávéznak és vacsoráznak. Ha elmaradnak, a helyi éttermek, kávézók és bárok is bevételt veszítenek.

A Turizmus.com 2026. június 24-i beszámolója szerint a Magyar Vendéglátók Ipartestülete átlagosan 30 százalékos forgalomcsökkenésről számolt be a terézvárosi éttermeknél, kávézóknál és bároknál az év első felében. A vendéglátók a visszaesést az Airbnb-tiltás után megcsappant turistaforgalomhoz kötötték.

A bevételük csökkent, de a számláikat és az adóikat továbbra is fizetniük kellett. Az ipartestület ezért a szabályozás gazdasági hatásainak felülvizsgálatát kérte, és üzletbezárásokra, valamint munkahelyek megszűnésére figyelmeztetett.

A lakbércsökkentés elmaradt, miközben a helyi vendéglátók súlyos bevételkiesést jeleztek. Ezt is bele kell számítani a tiltás mérlegébe. A turizmusból élő vállalkozások bevétele és az ott dolgozók megélhetése ugyanúgy számít, mint a lakáskiadóké.

Józsefvárosnak sem szabad bizonyíték nélkül olcsóbb albérletet ígérnie

A józsefvárosi szabályozási koncepció céljai között szerepel a lakhatás megfizethetőségének javítása. Az ősszel egyeztetésre bocsátott módosítás kerületi és negyedszintű korlátokkal szabályozná a szálláshelyek arányát.

A VIII. kerületben azonban teljes tiltás nélkül is 7,6 százalékkal csökkent az éves hirdetési medián. A szomszédban, ahol már bevezették a nulla napos szabályt, nincs ilyen csökkenés. Terézváros eredményét lakbércsökkentő sikerként bemutatni, majd erre újabb szigorítást alapozni nem indokolt.

A társasházak nyugalmát meg kell védeni. A szabálytalan szálláshelyeket fel kell tárni és meg kell szüntetni. És legfőképpen az üres lakásokat vissza kell terelni a piacra ahelyett, hogy egy tízezreknek munkát adó szektort korlátoznánk vagy tiltanánk be.

A lakhatási ígéretet az eredményen kell számon kérni

A bemutatott adatok és kutatások alapján az Airbnb városi lakbérhatása jóval kisebb annál, mint amit a tiltásokat kísérő politikai ígéretek sugallnak. Ez egy sokkal magasabb szintű és komplexebb probléma.

Terézvárosban a tiltás nem hozott olcsóbb albérleteket. A szomszédos kerületekben viszont csökkentek az árak. A megfizethető lakhatás javításához több elérhető lakás kell. Az Airbnb-t hibáztatni egyszerű megoldás, de az eddigi eredmények alapján értelmetlen.