Prima la pulizia del mercato, poi le restrizioni – Cosa mostra la rilevazione BPDB di settembre 2026?

Al 1° settembre 2026, a Budapest erano attivi 15 125 annunci di alloggi a breve termine. Di questi, 4 952 erano irregolari, pari al 32,7 per cento dell’offerta totale. La posizione di GuestGuru è chiara: prima di introdurre ulteriori restrizioni, occorre innanzitutto individuare ed eliminare gli annunci irregolari.

Un nostro caso ha mostrato bene dove si blocca il sistema. Quattro annunci estranei utilizzavano il numero NTAK di un nostro cliente sulle piattaforme di alloggio. Abbiamo scritto a quattro autorità, compreso il segretario comunale del distretto. Le altre tre ci hanno tutte indirizzato al segretario comunale del distretto, che però non ha il potere di far rimuovere un annuncio dalle piattaforme online.

I due annunci irregolari su Booking sono stati infine rimossi dalla piattaforma stessa, sei giorni dopo la nostra segnalazione. Abbiamo segnalato il caso tramite il modulo web pubblico di Booking.

Abbiamo inoltre presentato alla stampa il caso e le rilevazioni di mercato che lo sostengono. L’incontro informativo è stato introdotto da Antos Péter, mentre i dati sono stati illustrati dal responsabile IT Krasser Tamás e dal responsabile professionale Benedek Áron. Nei giorni successivi, il materiale è stato pubblicato da circa quindici importanti testate.

A Budapest un annuncio su tre è irregolare

Il database di mercato sviluppato internamente da GuestGuru, BPDB, ovvero Budapest Database, collega i registri distrettuali delle strutture ricettive, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb eBooking.com.

Secondo i dati BPDB del 1° settembre 2026, a Budapest sono presenti 15 125 annunci aperti di alloggi a breve termine. Di questi, 4 952 sono irregolari.

Le irregolarità si manifestano sul mercato in cinque forme:

• 2 764 annunci riportano un numero NTAK che non esiste nel registro ufficiale
• 1 472 annunci non indicano affatto un identificativo, sebbene sia obbligatorio dal 2023
• 375 annunci utilizzano dimostrabilmente l’identificativo di un’altra struttura ricettiva
• 218 annunci dispongono di un permesso valido a Terézváros, ma operano attivamente nonostante il divieto
• 123 annunci contengono dati contraddittori

Si tratta di una stima deliberatamente prudente. Altri 1 402 annunci riportano un identificativo, ma non dispongono di una classificazione valida della struttura ricettiva. Non li abbiamo inclusi tra gli annunci irregolari, poiché l’assenza della classificazione potrebbe dipendere da un certificato scaduto o da una procedura in corso.

Se anche questi fossero considerati irregolari, la quota salirebbe al 42 per cento.

I dati si riferiscono agli annunci. Un appartamento può comparire su più piattaforme, pertanto a livello di appartamenti parliamo di 10 703 unità a Budapest.

Come è stato gestito il caso del numero NTAK utilizzato da terzi

Nel maggio 2026 abbiamo notato che quattro annunci estranei operavano con un numero NTAK cancellato nel gennaio 2025. Il 13 maggio abbiamo scritto a quattro organizzazioni:

• al segretario comunale del distretto;
• a NTAK;
• all’ente di classificazione delle strutture ricettive, MTMT;
• a NAV.

L’ente di classificazione delle strutture ricettive e NAV hanno risposto che la questione non rientrava nelle loro competenze. Secondo NTAK, in quanto piattaforma di trasmissione dati, non dispone di poteri di autorità. Tutte e tre le organizzazioni ci hanno indirizzato al segretario comunale del distretto.

A giugno abbiamo consegnato al segretario comunale un pacchetto di dati dettagliato: link e identificativi degli annunci, indirizzi e schermate. Il 17 giugno abbiamo ricevuto una breve comunicazione secondo cui i numeri erano stati corretti sui siti degli annunci.

Non sappiamo tuttavia se sia stato avviato un procedimento o se sia stata inflitta una sanzione. Da allora non abbiamo ricevuto alcuna risposta sostanziale in merito.

In un secondo parere, NTAK ha evidenziato anche un problema fondamentale del sistema: il segretario comunale non dispone dei mezzi legali e tecnici per far rimuovere direttamente gli annunci dalle piattaforme online.

Il 24 luglio abbiamo segnalato i due annunci Booking interessati anche tramite il modulo della piattaforma. Il 30 luglio sono stati entrambi rimossi.

Per il quarto annuncio, pubblicato su Airbnb, si è infine scoperto che vi era stato un errore di battitura. Il gestore aveva scritto in modo errato l’ultima cifra del proprio identificativo. Questo non rende il caso più rassicurante, anzi: per una sola cifra digitata erroneamente, una struttura ricettiva può operare per mesi con l’identificativo di un’altra persona senza che né la piattaforma né l’autorità se ne accorgano.

A Terézváros molti annunci irregolari restano attivi anche dopo il divieto

Nel VI. distretto, dal 1° gennaio 2026 è vietato affittare alloggi privati. Eppure, otto mesi dopo, nel distretto risultano ancora attivi 864 annunci. Di questi, 661 sono irregolari, ossia il 76,5 per cento dell’offerta locale.

Circa 144 strutture ricettive sono rimaste aperte legalmente. Si tratta di pensioni, hotel e strutture ricettive collettive.

I fornitori di alloggi che rispettano le regole hanno chiuso, mentre chi non le rispetta resta aperto. Ciò offre loro un vantaggio fiscale rispetto agli host che operano legalmente nei distretti limitrofi.

I dati sull’impatto economico della restrizione sono riportati nella Nota informativa 2026/6 del Parlamento, sulla base dei dati KSH. Tra gennaio e marzo, le presenze negli hotel del VI. distretto sono aumentate di 22,7 mila, mentre negli alloggi privati sono venute meno 94,9 mila presenze.

Gli hotel sono quindi riusciti ad assorbire meno di un quarto del traffico perso. Questa è la nostra interpretazione; la Nota informativa non collega direttamente la differenza al divieto di Terézváros.

Secondo la segnalazione della Magyar Vendéglátók Ipartestületének, MVI, il fatturato dei ristoranti di Terézváros è diminuito del 30 per cento.

Le strutture ricettive sono gestite per lo più da famiglie e piccole imprese

Secondo i registri delle amministrazioni comunali distrettuali, 15 062 permessi sono distribuiti tra 9 495 fornitori.

• Il 97,5 per cento dei gestori possiede al massimo tre strutture ricettive.
• Una struttura ricettiva su due è gestita da un operatore che ne possiede una sola.

È soprattutto un mercato di famiglie e piccole imprese, non di pochi grandi operatori.

Gli affitti a breve termine riguardano l’1,1 per cento del patrimonio abitativo di Budapest

A Budapest ci sono 961 061 abitazioni. Di queste, 10 703 operano sul mercato degli alloggi a breve termine, pari all’1,1 per cento del patrimonio abitativo totale.

Al contrario, 95 320 abitazioni sono vuote e inutilizzate. Si tratta di quasi nove volte il numero delle abitazioni affittate a breve termine.

Erzsébetváros è un’eccezione: qui il 9,1 per cento delle abitazioni è destinato ad alloggi a breve termine. Ma anche in questo distretto, le abitazioni vuote non affittate a breve termine sono il doppio.

Ogni anno potrebbero andare persi fino a HUF 3,1 miliardi di entrate fiscali

Abbiamo stimato in due modi le entrate fiscali perse a causa dell’attività irregolare.

Stima prudente: circa HUF 1,3 miliardi all’anno

Questo calcolo include soltanto gli annunci pubblicati su Airbnb e considera due imposte:

• imposta di soggiorno: circa HUF 660 milioni;
• contributo per lo sviluppo del turismo: circa HUF 660 milioni.

La stima si basa sui ricavi stimati da AirDNA per gli annunci segnalati come irregolari.

Stima estesa: circa HUF 3,1 miliardi all’anno

Include anche il fatturato stimato di Booking e l’imposta forfettaria. L’importo non include IVA, imposta sugli edifici e sanzioni.

Cosa propone GuestGuru?

Il nostro principio di base è semplice: prima la pulizia del mercato, poi le restrizioni. Finché un terzo dell’offerta è invisibile o irregolare, ogni limitazione quantitativa penalizza soprattutto gli operatori conformi alle regole.

Serve un centro di esecuzione a Budapest invece di 23 segretari comunali

Un team di due o tre persone, espressamente incaricato di questo compito, potrebbe gestire i dati in un unico luogo, mantenere i contatti con le piattaforme e coordinare i procedimenti delle autorità.

Le piattaforme dovrebbero fornire i dati delle prenotazioni precedenti

Se una piattaforma fornisce i dati delle prenotazioni precedenti di una struttura ricettiva irregolare, i procedimenti potrebbero persino diventare autofinanziati.

Le piattaforme dovrebbero verificare gli identificativi

Il regolamento UE 2024/1028 prescrive che le piattaforme compiano sforzi ragionevoli per verificare l’autenticità dei numeri di registrazione ed effettuino controlli a campione. Il regolamento richiede inoltre la trasmissione mensile di dati per ciascuna struttura ricettiva e impone agli Stati membri di creare un unico punto di accesso digitale.

Il regolamento deve essere applicato dal 20 maggio 2026. La domanda è: a che punto è l’attuazione?

Creare una base imponibile uniforme per l’imposta di soggiorno a Budapest

Con una base imponibile uniforme, le piattaforme potrebbero riscuotere automaticamente l’imposta dal punto di vista tecnico. Questo sistema è già in funzione a Pozsony e in Francia.

Cederemo gratuitamente BPDB alle autorità

GuestGuru offre alle autorità, senza alcun corrispettivo, l’intero database e il sistema di filtraggio cartografico.

Cosa puoi fare se vedi un annuncio irregolare?

Se qualcuno utilizza il tuo numero NTAK

Segnala il caso al segretario comunale del distretto e, parallelamente, tramite il modulo di segnalazione della piattaforma. La nostra esperienza è che la piattaforma agisce più rapidamente.

Se nel tuo edificio opera una struttura ricettiva irregolare

Booking dispone di un modulo pubblico di segnalazione. Descrivi il sospetto e allega:

• una schermata dell’annuncio;
• la parte pertinente dell’elenco comunale.

Se sei un fornitore di alloggi

Verifica che il numero NTAK sia indicato correttamente nel tuo annuncio. Se manca, aggiungilo.

Perché ci occupiamo di questo?

Non siamo un’autorità e non pubblichiamo nomi. Proteggiamo il nostro mercato.

Gestiamo più di 170 appartamenti a Budapest. Tutti operano legalmente e paghiamo tutte le imposte. Vogliamo che operare regolarmente non rappresenti uno svantaggio competitivo.

Per domande, interviste o richieste di dati, scrivici:hello@guest.guru. La metodologia della rilevazione e la corrispondenza con le autorità sono disponibili su richiesta.

La metodologia della rilevazione, la suddivisione per distretto e il dossier completo sono disponibili sulla nostra pagina di raccolta:https://guest.guru/feketezok