Questa pagina raccoglie il dossier di GuestGuru sugli affitti irregolari: sei materiali che, partendo da dati misurati, mostrano quanto è grande a Budapest l'affitto breve irregolare, chi danneggia e che cosa si può fare. Tutti i numeri provengono da BPDB, il database di mercato costruito da GuestGuru, che unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com.¹

Perché lo facciamo

GuestGuru gestisce affitti brevi per conto di proprietari di Budapest. Ogni giorno vediamo che chi rispetta le regole compete con chi non chiede alcuna licenza e non paga imposte. Siamo convinti che l'irregolarità sia uno dei problemi più grandi di questo mercato e che la normativa attuale affronti la questione dalla parte sbagliata.

Terézváros lo ha dimostrato. Nel VI distretto l'affitto di alloggi privati è vietato dal 1º gennaio 2026, eppure sette mesi dopo vi girano ancora 864 annunci, tre quarti dei quali irregolari.¹ Finché gli irregolari non si possono chiudere, ogni restrizione e ogni aumento d'imposta colpisce chi rispetta le regole: taglia l'offerta legale, lascia l'irregolare dov'è e anzi gli regala un vantaggio competitivo. Per i proprietari in regola è uno svantaggio competitivo, per la città un mancato gettito e, ne siamo convinti, un cattivo affare anche per il turismo di Budapest, in concorrenza con le capitali vicine.

Per questo proponiamo di invertire l'ordine: prima si ripulisce il mercato, poi si misura quanto problema è rimasto.

La situazione in sei numeri

15.125 annunci di affitto breve attivi a Budapest, di cui 4.952 irregolari¹
76,5% è la quota di annunci irregolari a Terézváros, dove l'affitto è vietato da gennaio¹
72.200 pernottamenti spariti dal VI distretto in un solo trimestre; gli alberghi non ne hanno assorbito nemmeno un quarto²
1,3-3,1 miliardi di fiorini è la stima del mancato gettito annuo, a seconda del metodo³⁴
97,2% è la quota di gestori con al massimo tre strutture: questo mercato non è fatto da grandi imprese, ma da famiglie e piccoli operatori⁵
le case di Budapest davvero vuote (95.320) sono quasi 9 volte quelle affittate a breve termine (10.703);⁶⁷ la derivazione è in una pagina a parte: Le case vuote di Budapest

I materiali

Dalla stessa base di fatti sono nate sei versioni, ciascuna per un lettore diverso:

	Per chi	Che cosa offre
Versione in parole semplici	per host, residenti e amministratori di condominio	Che cosa abbiamo misurato, che cosa è successo dopo la segnalazione e che cosa puoi fare — senza gergo
Nota di politica pubblica	per il lavoro sulle politiche	Due o tre pagine, le sette proposte con le motivazioni
Materiale per i decisori	per chi decide	Il materiale completo: metodologia, esempi internazionali, cronoprogramma, rischi
Materiale per la stampa	per i giornalisti	La vicenda, con dichiarazioni citabili e otto domande su cui indagare
Sintesi per la stampa	per i giornalisti che hanno cinque minuti	La storia, sei numeri e le proposte, in due pagine
Scheda dei fatti	per chi ha tempo per una pagina	Undici numeri, tre affermazioni, tre richieste

Tutti percorrono lo stesso ragionamento, solo con lunghezza e tono diversi. Se ne leggi uno solo, la storia completa è nel materiale per la stampa.

Il ragionamento in un paragrafo

A Budapest sono attivi 15.125 annunci di affitto breve, di cui 4.952 irregolari.¹ I distretti limitano l'offerta che vedono, ma un terzo dell'offerta non lo vedono. Così il tetto taglia l'operatore legale, lascia l'irregolare dov'è e gli dà perfino un vantaggio fiscale. Terézváros lo ha mostrato dal vivo. Per questo proponiamo di invertire l'ordine: prima si ripulisce il mercato, poi si misura quanto problema è rimasto.

Che cosa proponiamo

Il pacchetto dettagliato di proposte è nella nota di politica pubblica e nel materiale per i decisori. Il suo nucleo sono tre passi:

Prima la pulizia del mercato. Individuare gli annunci irregolari e farli rimuovere dalle piattaforme, prima che arrivino nuove restrizioni o aumenti d'imposta. La nostra prova sul lato Booking mostra che la piattaforma collabora, quando ha un interlocutore: gli annunci segnalati sono stati rimossi in sei giorni.
Serve un interlocutore. Oggi il mercato di Budapest è vigilato da 23 segretari comunali distrettuali e non esiste un solo soggetto che tratti con le piattaforme.
Base imponibile e regime dichiarativo uniformi, perché possa partire la riscossione automatica da parte delle piattaforme. A Bratislava funziona dal 2021,⁸ mentre in Francia, nel primo anno di riscossione obbligatoria tramite le piattaforme, l'imposta di soggiorno incassata è più che raddoppiata.⁹

Contatti

Domande, interviste, richieste di dati: hello@guest.guru. La metodologia di misurazione e la corrispondenza con le autorità sono disponibili su richiesta.

Fonti

I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.

BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi distrettuali, il registro NTAK (il centro nazionale ungherese di raccolta dati turistici) e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati dell'Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH), GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
Banca dati del censimento KSH 2022, tabella WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. In vigore dal 1º luglio 2021, è stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes ↩
Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, dicembre 2019. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Cifra pubblicata da Airbnb. Il salto tra 2018 e 2019 è un segnale pulito perché nel frattempo l'insieme dei comuni non è cambiato.↩

Perché lo facciamo

Per questo proponiamo di invertire l'ordine: prima si ripulisce il mercato, poi si misura quanto problema è rimasto.

La situazione in sei numeri

15.125 annunci di affitto breve attivi a Budapest, di cui 4.952 irregolari¹
76,5% è la quota di annunci irregolari a Terézváros, dove l'affitto è vietato da gennaio¹
72.200 pernottamenti spariti dal VI distretto in un solo trimestre; gli alberghi non ne hanno assorbito nemmeno un quarto²
1,3-3,1 miliardi di fiorini è la stima del mancato gettito annuo, a seconda del metodo³⁴
97,2% è la quota di gestori con al massimo tre strutture: questo mercato non è fatto da grandi imprese, ma da famiglie e piccoli operatori⁵
le case di Budapest davvero vuote (95.320) sono quasi 9 volte quelle affittate a breve termine (10.703);⁶⁷ la derivazione è in una pagina a parte: Le case vuote di Budapest

I materiali

Dalla stessa base di fatti sono nate sei versioni, ciascuna per un lettore diverso:

	Per chi	Che cosa offre
Versione in parole semplici	per host, residenti e amministratori di condominio	Che cosa abbiamo misurato, che cosa è successo dopo la segnalazione e che cosa puoi fare — senza gergo
Nota di politica pubblica	per il lavoro sulle politiche	Due o tre pagine, le sette proposte con le motivazioni
Materiale per i decisori	per chi decide	Il materiale completo: metodologia, esempi internazionali, cronoprogramma, rischi
Materiale per la stampa	per i giornalisti	La vicenda, con dichiarazioni citabili e otto domande su cui indagare
Sintesi per la stampa	per i giornalisti che hanno cinque minuti	La storia, sei numeri e le proposte, in due pagine
Scheda dei fatti	per chi ha tempo per una pagina	Undici numeri, tre affermazioni, tre richieste

Tutti percorrono lo stesso ragionamento, solo con lunghezza e tono diversi. Se ne leggi uno solo, la storia completa è nel materiale per la stampa.

Il ragionamento in un paragrafo

Che cosa proponiamo

Il pacchetto dettagliato di proposte è nella nota di politica pubblica e nel materiale per i decisori. Il suo nucleo sono tre passi:

Prima la pulizia del mercato. Individuare gli annunci irregolari e farli rimuovere dalle piattaforme, prima che arrivino nuove restrizioni o aumenti d'imposta. La nostra prova sul lato Booking mostra che la piattaforma collabora, quando ha un interlocutore: gli annunci segnalati sono stati rimossi in sei giorni.
Serve un interlocutore. Oggi il mercato di Budapest è vigilato da 23 segretari comunali distrettuali e non esiste un solo soggetto che tratti con le piattaforme.
Base imponibile e regime dichiarativo uniformi, perché possa partire la riscossione automatica da parte delle piattaforme. A Bratislava funziona dal 2021,⁸ mentre in Francia, nel primo anno di riscossione obbligatoria tramite le piattaforme, l'imposta di soggiorno incassata è più che raddoppiata.⁹

Contatti

Domande, interviste, richieste di dati: hello@guest.guru. La metodologia di misurazione e la corrispondenza con le autorità sono disponibili su richiesta.

Fonti

BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi distrettuali, il registro NTAK (il centro nazionale ungherese di raccolta dati turistici) e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati dell'Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH), GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
Banca dati del censimento KSH 2022, tabella WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. In vigore dal 1º luglio 2021, è stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes ↩
Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, dicembre 2019. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Cifra pubblicata da Airbnb. Il salto tra 2018 e 2019 è un segnale pulito perché nel frattempo l'insieme dei comuni non è cambiato.↩

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