A Budapest un annuncio di affitto breve su tre è irregolare
E le strette normative sono proprio quelle che non li toccano. GuestGuru Kft., agosto 2026
Undici numeri
| 15.125 | annunci di affitto breve attivi a Budapest (Airbnb 9.033, Booking 6.092) |
| 4.952 | di questi sono irregolari: nessun numero NTAK, uno inesistente o rubato. Il 32,7% dell'offerta |
| 2.764 | annunci che riportano un identificativo inesistente nel registro |
| 1.472 | annunci che non indicano alcun identificativo, benché sia obbligatorio da due anni e mezzo |
| circa 3,1 mld HUF | di imposte non versate ogni anno: imposta di soggiorno, contributo per lo sviluppo turistico e imposta forfettaria.1 Di questi 1,3 mld HUF sono la base misurata (Airbnb, due imposte), il resto è stima |
| 97,2% | dei gestori ha al massimo 3 strutture, e sono loro a fornire il 72,2% delle strutture.2 Questo è un mercato di famiglie |
| 82,7% | dei gestori ha esattamente una struttura, e una struttura su due è la loro.2 |
| 661 | annunci irregolari nel VI distretto, sette mesi dopo il divieto totale. Il 76,5% dell'offerta locale |
| −72.200 | pernottamenti nel VI distretto in un solo trimestre. Gli alberghi ne hanno assorbito il 24% |
| −22,8% | il gettito dell'imposta di soggiorno del VI distretto nel primo semestre 2026: 280 milioni di fiorini in meno |
| 9× | le case di Budapest davvero vuote (95.320) sono quasi nove volte quelle affittate a breve termine (10.703).34 La crisi abitativa non è qui |
Fonte: BPDB5 · dati KSH dall'Infojegyzet 2026/6 del Parlamento ungherese6 · serie dell'imposta di soggiorno distrettuale7 · AirDNA8 · comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi (MVI)9 · derivazione dei dati sulle case vuote10
Tre affermazioni
1. L'ordine è sbagliato. I distretti limitano l'offerta che vedono. Un terzo dell'offerta non lo vedono. Così il tetto taglia l'operatore legale, lascia l'irregolare dov'è e gli dà perfino un vantaggio fiscale.
2. Terézváros ha mostrato quanto costa. Dopo il divieto, tre quarti degli annunci ancora attivi nel distretto sono irregolari. Nel frattempo sono spariti 72 mila pernottamenti e 280 milioni di fiorini di gettito, e il fatturato dei pubblici esercizi è calato del 30 per cento. Gli ospiti non sono passati agli alberghi: gli alberghi hanno assorbito meno di un quarto della perdita. A New York è successo lo stesso, solo su larga scala, e lì nemmeno gli affitti sono scesi.1112 Uno studio del 2022 sull'American Economic Review misura la stessa cosa: dal 49 al 70 per cento degli ospiti Airbnb non avrebbe prenotato un albergo, in alta stagione l'87 per cento.13 Valutati con la spesa media giornaliera del KSH, i 72.200 pernottamenti persi equivalgono a circa 2,35 miliardi di fiorini di spesa dei visitatori, in un solo trimestre.14
3. Le autorità non riescono a intervenire, perché il cerchio si chiude. Quando degli sconosciuti hanno iniziato a pubblicare annunci con il numero NTAK di un nostro cliente, ci siamo rivolti a quattro autorità. L'ente di classificazione delle strutture, l'NTAK e l'agenzia delle entrate ci hanno rimandato tutti al segretario comunale distrettuale. L'ufficio del segretario ha risposto soltanto che «i numeri sono stati corretti»; di sanzioni non ci è stato detto nulla. Tre mesi, cinque autorità, e a oggi non sappiamo se sia mai stato avviato un procedimento. Alla fine gli annunci li ha rimossi Booking.com, in sei giorni, sulla base di un modulo web.
Tre richieste
1. Prima la pulizia del mercato, poi le restrizioni. Prima individuiamo le attività irregolari, poi misuriamo quanto problema è rimasto.
2. Un punto di enforcement per tutta Budapest al posto di 23 segretari distrettuali. Due o tre persone che tengano in una sola mano i dati e il rapporto con le piattaforme. Che chiedano ad Airbnb e Booking i dati di prenotazione degli operatori irregolari degli ultimi tre-quattro anni: da quel momento i controlli si autofinanziano. Il regolamento UE 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, fornisce già la base giuridica.15
3. Una base imponibile unica per l'imposta di soggiorno a Budapest. Oggi 23 distretti la calcolano in 23 modi diversi, e per questo le piattaforme non possono riscuoterla. In Francia, quando la regola è diventata uniforme, sullo stesso insieme di comuni il gettito è passato da 24 a 58 milioni di euro.16 Bratislava ha 17 quartieri, eppure li regola un solo decreto cittadino, e Airbnb la riscuote automaticamente dal 2021.17
Mettiamo a disposizione BPDB gratuitamente, con accesso per le autorità. Il sistema è pronto e funziona: mostra su una mappa che cosa non va in ciascun annuncio, distretto per distretto e gestore per gestore.
GuestGuru Kft. gestisce 180 appartamenti a Budapest. Non siamo un'autorità e non vogliamo fare i poliziotti volontari. Il nostro interesse si ferma qui: che operare nel rispetto delle regole non sia uno svantaggio competitivo, e che la normativa non punisca le strutture regolari al posto di quelle irregolari.
hello@guest.guru · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7.
Fonti
I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.
- Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
- I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
- Banca dati del censimento KSH 2022, tavola WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
- BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
- BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati del KSH, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
- Serie dei dati sull'imposta di soggiorno e sui ricavi da pernottamento del VI distretto di Budapest (Terézváros), aggiornata al 29 luglio 2026.↩
- Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
- Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek [I turisti sono spariti, i ristoranti di Terézváros sono in difficoltà]. Turizmus.com, 24 giugno 2026, sulla base di un comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi (MVI). https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
- GuestGuru: Le case vuote di Budapest. La derivazione completa della ripartizione del patrimonio abitativo, la metodologia e i grafici scaricabili. /it/feketezok/ures-lakasok↩
- Local Law 18 of 2022, New York City (legge sulla registrazione degli affitti brevi). Applicazione a partire dal 5 settembre 2023. La legge è applicata dall'Office of Special Enforcement della città. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022Il secondo link è una voce riassuntiva, non una fonte primaria. Il testo ufficiale della legge è consultabile nel registro normativo del New York City Council.↩
- NYC's Airbnb ban failed to lower rents. Analisi di AOL / The Wall Street Journal su dati CoStar e Miller Samuel, settembre 2025. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlUn'analisi giornalistica basata su dati di mercato, non uno studio sottoposto a revisione paritaria. Sull'effetto sugli affitti non abbiamo trovato studi causali con peer review.↩
- Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
- KSH STADAT 27.2.1.2: numero dei viaggi di stranieri in Ungheria e relative spese per durata del soggiorno, dati trimestrali. I trimestre 2026, viaggi di più giorni: 1.492 mila viaggi, 4.496 mila giornate, 146.787 milioni di fiorini di spesa, cioè 32,6 mila fiorini al giorno. Aggiornato al 5 giugno 2026. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlÈ una media nazionale su tutti i visitatori stranieri con soggiorno di più giorni e comprende anche il costo dell'alloggio. Il I trimestre è la stagione più debole. La giornata di visita e il pernottamento in struttura ricettiva non sono lo stesso concetto: il valore così ottenuto è quindi una stima di ordine di grandezza.↩
- Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. Applicabile dal 20 maggio 2026. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
- Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, dicembre 2019. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Cifra pubblicata da Airbnb. Il salto tra 2018 e 2019 è un segnale pulito perché nel frattempo l'insieme dei comuni non è cambiato.↩
- Tourist tax. Bratislava.sk, consultato il 12 agosto 2026. Un unico decreto cittadino con due fasce: 3,50 euro nella Città Vecchia e 3,00 euro negli altri quartieri, per persona e per notte. https://bratislava.sk/en/city-of-bratislava/taxes-and-levies/tourist-tax↩