Booking.com ha risolto in sei giorni ciò che cinque autorità ungheresi non hanno risolto in tre mesi
Materiale di approfondimento per le redazioni sugli affitti irregolari a Budapest
Di che cosa parla questo materiale
A Budapest un terzo degli annunci di affitto breve è irregolare. Non pagano l'imposta di soggiorno, non emettono fattura e, se ci sono problemi nel palazzo, non c'è nessuno da chiamare in causa. Mentre i distretti centrali vietano e inaspriscono uno dopo l'altro, questo terzo resta intatto, perché l'inasprimento tocca solo chi si era registrato in partenza.
Noi lo abbiamo misurato e abbiamo provato a segnalarlo. Questo materiale racconta che cosa è successo dopo.
Ogni cifra è verificabile, ogni citazione è testuale, la corrispondenza con le autorità è disponibile.1 Alla fine abbiamo raccolto ciò su cui vale la pena indagare.
Per chi ha fretta abbiamo preparato anche una sintesi breve: la vicenda, i numeri principali e le proposte, in due pagine.
Che cosa contiene il materiale
| Capitolo | Di che cosa parla |
|---|---|
| 1. La vicenda | È stato rubato l'identificativo di un nostro cliente. Abbiamo scritto a quattro autorità, tutte ci hanno rimandati al segretario distrettuale, e alla fine è stata Booking.com a rimuovere gli annunci in sei giorni. |
| 2. Il caso non è isolato | Un terzo degli annunci di affitto breve a Budapest è irregolare. Che cosa abbiamo misurato, come, e quanto in ciascun distretto. |
| 3. Chi perde con il divieto | Il 97,5 per cento dei gestori ha al massimo tre strutture. È un mercato di famiglie, mentre dall'altra parte c'è un settore concentrato e organizzato. |
| 4. Il bilancio di Terézváros | Che cosa ha portato il divieto totale in sette mesi: quanti pernottamenti, quanto gettito e quanto fatturato della ristorazione sono spariti, e dove sono andati gli ospiti. |
| 5. New York | Lo stesso su larga scala: gli affitti non sono scesi, i prezzi degli alberghi sono saliti, il fatturato dei ristoranti è calato. |
| 6. Nove volte più case vuote | Se l'obiettivo è la casa: a Budapest 95 mila abitazioni sono davvero vuote, mentre 10,7 mila vanno agli affitti brevi. Proporzioni, uffici, prezzi, ricerca. |
| 7. Di quanti soldi si parla | Le imposte non versate: la base misurata è di 1,3 miliardi di fiorini l'anno, l'ordine di grandezza complessivo 3,1 miliardi. |
| 8. Che cosa può fare oggi un municipio | Perché controllare non conviene, e che cosa lo cambierebbe. |
| 9. Józsefváros | 381 mila fiorini lordi ogni sei mesi per lo screening degli annunci, a fronte di 812 annunci irregolari. |
| 10. L'abbiamo offerto gratis | Avremmo ceduto il sistema senza alcun corrispettivo. «Non trattiamo con operatori di mercato.» |
| 11. Su che cosa vale la pena indagare | Otto domande a cui noi non abbiamo strumenti per rispondere, ma una redazione sì. |
1. La vicenda
A maggio è emerso che l'identificativo del nostro cliente era stato rubato
Nel maggio 2026 ce ne siamo accorti nel nostro database: il numero NTAK di un cliente, cancellato nel gennaio 2025 per un passaggio di licenza all'interno della famiglia, era usato da quattro annunci di sconosciuti. Uno su Airbnb, tre su Booking. Nessuno di loro era autorizzato a usare quel numero.
Per tre dei quattro è rimasto così fino a oggi. Nel quarto, quello su Airbnb, si è poi scoperto che si trattava di un errore di battitura: ne scriviamo al punto 9.
Il numero NTAK è come una targa. È unico per ogni struttura e a esso si aggancia ogni dichiarazione fiscale. Chi pubblica un annuncio con il numero di un altro non solo non paga le imposte: agli occhi dell'ospite e delle autorità è un'altra persona a rispondere di quell'alloggio.
Abbiamo pensato che una cosa così si potesse ovviamente segnalare da qualche parte.
Quattro autorità, una sola direzione
Il 13 maggio abbiamo scritto a quattro indirizzi: il segretario distrettuale, l'NTAK, l'ente di classificazione delle strutture e l'agenzia delle entrate. A tutti abbiamo posto la stessa domanda: che cosa si deve fare, qual è la procedura, come va a finire.
L'ente di classificazione ha risposto il giorno dopo:
«Il controllo dell'attività di servizio ricettivo, l'accertamento dell'uso non autorizzato degli identificativi NTAK e l'avvio della rimozione degli annunci illeciti presenti sulle piattaforme online non rientrano tra i compiti e le competenze della nostra organizzazione.»
Ci hanno rinviati all'NTAK e al segretario.
L'NTAK ha risposto anch'esso il giorno dopo:
«L'NTAK è essenzialmente una piattaforma di trasmissione dati, che non dispone di poteri amministrativi per sanzionare direttamente gli abusi o per far rimuovere gli annunci. La vigilanza sull'attività di servizio ricettivo è esercitata dal segretario del comune.»
Ci hanno rinviati al segretario e alle piattaforme.
L'agenzia delle entrate cinque giorni dopo:
«Le segnaliamo inoltre che l'accertamento degli abusi relativi al servizio ricettivo o all'identificativo NTAK non rientra nella competenza del NAV.»
Ci hanno rinviati al municipio. Ci hanno anche comunicato che l'indirizzo e-mail da noi usato «non serve a ricevere né a trattare le segnalazioni di pubblico interesse dirette all'Amministrazione nazionale delle imposte e delle dogane», e che la segnalazione va presentata con il modulo «Segnalo la violazione/omissione di terzi».
A quel punto lo schema era chiaro. Tutti indicavano la stessa direzione.
Il segretario distrettuale
Il 5 giugno abbiamo scritto per la seconda volta all'ufficio del segretario distrettuale, precisando che tutte e tre le autorità ci avevano mandati lì. Il 9 giugno ci hanno chiesto l'elenco dettagliato. Il 10 giugno lo abbiamo consegnato: la storia del numero NTAK cancellato, i link dei quattro annunci, gli ID degli annunci dove disponibili, l'indirizzo esatto e gli screenshot in cui si vede l'identificativo inserito illecitamente.
La risposta è arrivata il 17 giugno. Una frase:
«La informo che i numeri NTAK indicati nella sua lettera sono stati corretti sui siti di annunci.»
Sull'apertura di un procedimento o su eventuali sanzioni non abbiamo ricevuto informazioni. La stessa lettera comunicava che non accettano istanze via e-mail: da un'impresa solo tramite ePapír, attraverso il portale aziendale.
Il giorno dopo l'abbiamo presentata anche formalmente, con alcune domande: è stata comminata una sanzione? L'autorità dispone di un proprio meccanismo di controllo per individuare gli identificativi falsi? Se consegniamo un elenco, avvia un procedimento? A queste domande non abbiamo ancora avuto una risposta nel merito.
L'NTAK dice che cosa potrebbe fare il segretario
Il 25 giugno l'NTAK ha inviato un secondo parere, dettagliato. Quella lettera descrive con precisione quale sarebbe il margine di manovra del segretario:
«In base alla normativa commerciale, in caso di violazione accertata nel procedimento amministrativo commerciale il segretario può, tra l'altro: comminare una sanzione amministrativa, disporre la chiusura temporanea della struttura e, nei casi gravi, anche immediata.»
E anche che non ci sono ostacoli formali:
«La normativa non prevede un modulo apposito né un contenuto obbligatorio per segnalazioni di questo tipo.»
Ma la stessa lettera enuncia il problema di fondo del sistema:
«La informiamo che il segretario non ha il potere di far rimuovere direttamente gli annunci dalle piattaforme online.»
In altre parole, chi può sanzionare non può rimuovere. Chi può rimuovere (Airbnb e Booking.com) è una piattaforma per la quale nessun segretario distrettuale è un interlocutore abbastanza grande.
Un condomino ha mostrato la soluzione
Il 17 luglio abbiamo ricevuto una lettera da una persona che aveva letto un nostro post. Nel loro palazzo, in assemblea, era emerso che gli alloggi illegali sono più di quelli legali. Non si sono rivolti a un'autorità:
«dopo le regole di maggio sono stati segnalati su booking uno per uno, e in circa 10 giorni li hanno rimossi»
Nella segnalazione hanno citato il regolamento europeo applicabile dal 20 maggio 2026 e la maggiore responsabilità delle piattaforme. Si tratta del regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine.2
Sei giorni
Il 24 luglio anche noi abbiamo segnalato i due annunci Booking sul modulo della piattaforma. Il 30 luglio, sei giorni dopo, è arrivata la risposta per entrambi:
«the property you reported is in breach of our Terms and Conditions and has been removed from Booking.com»
In italiano: la struttura da lei segnalata viola i nostri Termini e condizioni, perciò l'abbiamo rimossa da Booking.com.
Entrambi gli annunci rimossi. Senza numero di pratica, senza udienza, senza portale aziendale. Un modulo web e sei giorni.
L'annuncio su Airbnb è finito diversamente, e vale la pena scriverlo. Lì si è scoperto che si trattava di un errore di battitura: il gestore aveva sbagliato l'ultima cifra del proprio identificativo, e così nell'annuncio è finito quello del nostro cliente. Da allora l'ha corretto e il numero oggi risulta valido. Quell'annuncio, quindi, non era un abuso.
Questo però non rende il problema più piccolo, semmai più netto. Una sola cifra sbagliata ha fatto girare per mesi una struttura sotto l'identificativo di un altro, e non se ne sono accorti né la piattaforma né l'autorità. Ce ne siamo accorti noi, perché abbiamo un sistema nostro.
Il lato Airbnb, dunque, non abbiamo potuto provarlo, e c'è una ragione precisa. Booking ha un modulo pubblico di segnalazione per gli annunci irregolari, Airbnb no. Lì esiste l'interfaccia per le segnalazioni di vicinato, ma serve per rumore e disturbo, non per una struttura che opera senza licenza. Li abbiamo contattati tramite il nostro referente Airbnb, ma una risposta nel merito non è ancora arrivata. Potremmo segnalare diverse centinaia di annunci Airbnb irregolari, non appena ci sarà dove.
Tre mesi, cinque autorità, e a oggi non sappiamo se sia stato avviato un procedimento. Alla fine gli annunci li ha rimossi Booking.com, in sei giorni, sulla base di un modulo web pubblico.
2. Il caso non è isolato: un terzo del mercato è così
I quattro annunci di cui sopra sono emersi dal nostro database. Il sistema si chiama BPDB e unisce tre fonti pubbliche:3 i registri delle strutture ricettive dei municipi distrettuali, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.
Situazione al 1 settembre 2026:
| Annunci attivi | 15.125 |
| Irregolari | 4.952 (32,7%) |
| Identificativo inesistente | 2.764 |
| Identificativo mancante | 1.472 |
| Identificativo di un’altra struttura | 375 |
| Dati contraddittori | 123 |
| Identificativo valido a Terézváros, nonostante il divieto | 218 |
Come può succedere? Perché né Airbnb né Booking verificano i dati della struttura indicati nell'annuncio. Il campo è obbligatorio dal 2023, ma la piattaforma non lo confronta con il registro NTAK. Così nell'annuncio può finire un numero inesistente, il numero di qualcun altro, o niente del tutto.
Importante: un annuncio non è un'abitazione. La stessa casa può essere pubblicata su entrambe le piattaforme, e da una casa possono ricavarsi più unità abitative. Secondo la nostra stima i 15.825 annunci corrispondono a 10-12 mila unità uniche.
È importante anche che si tratta di una cifra prudente. Ci sono altri 1.402 annunci che hanno un identificativo ma non una classificazione valida.
La classificazione delle strutture è una procedura obbligatoria: l'Ente ungherese di certificazione della qualità turistica classifica la struttura sulla base di un controllo in loco, e va rinnovata ogni tre anni. Senza di essa la struttura non potrebbe operare legalmente. L'assenza di classificazione può però significare un certificato scaduto o una procedura in corso, non necessariamente un'irregolarità intenzionale. Per questo non li abbiamo contati tra gli irregolari. Se li includessimo, la quota sarebbe del 42 per cento.
Ripartizione per distretto:
| Distretto | Annunci attivi | Irregolari | Quota |
|---|---|---|---|
| VI. Terézváros | 864 | 661 | 76,5% |
| V. | 1.941 | 898 | 46,3% |
| XIV. | 264 | 95 | 36% |
| VIII. Józsefváros | 2.457 | 744 | 30,3% |
| IX. | 1.188 | 339 | 28,5% |
| VII. Erzsébetváros | 5.007 | 1.398 | 27,9% |
| II. | 435 | 104 | 23,9% |
| XI. | 399 | 94 | 23,6% |
| XII. | 139 | 31 | 22,3% |
| XIII. | 1.247 | 274 | 22% |
| I. | 609 | 132 | 21,7% |
| III. | 176 | 35 | 19,9% |
3. Chi perde con il divieto o la limitazione delle strutture: famiglie, non grandi investitori
Uno degli argomenti principali di chi si oppone agli affitti brevi è che sia il terreno dei grandi investitori. I registri dei municipi distrettuali dicono altro: 15.062 licenze si distribuiscono su 9.495 fornitori.4
Il 97,5 per cento dei gestori ha al massimo tre strutture, e fornisce il 73,6 per cento delle strutture. Una struttura su due appartiene a un gestore che ne ha una sola. È il mercato delle famiglie e delle ditte individuali.
Il peso e il beneficio della restrizione non sono quindi simmetrici. A perdere sono diverse migliaia di piccoli operatori senza legami tra loro, privi di rappresentanza comune e di potere di pressione. A guadagnare è un settore concentrato e organizzato. Lo studio con revisione paritaria sul divieto di New York lo documenta: l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme, soprattutto prima del divieto.5 Sul retroterra proprietario del mercato alberghiero ungherese tiene un registro la banca dati civica nerhotel.hu: raccoglie i proprietari legati alla cerchia di governo tra il 2010 e il 2026 e ne elenca 32 alberghi a Budapest.6
E il danno non si ferma agli host. Una struttura in meno toglie domanda anche ai negozi del quartiere. Un annuncio medio di Budapest viene affittato 16,8 notti al mese; con due ospiti fanno 33,6 pernottamenti, che alla spesa media giornaliera del KSH valgono circa 1,1 milioni di fiorini al mese di spesa dei visitatori. Di questi il ricavo misurato dell'alloggio è di 482 mila fiorini, quindi circa 610 mila fiorini restano altrove: in ristoranti, caffè, negozi, taxi.78 È questo numero a spiegare perché il fatturato dei ristoranti di Terézváros sia calato del 30 per cento.9
Il numero di ospiti qui è un'ipotesi, e prudente: la capienza media degli annunci è di 4,28 posti. Il dato KSH è una media nazionale e comprende il costo dell'alloggio, motivo per cui ne sottraiamo il ricavo misurato dell'alloggio.
4. Terézváros: il bilancio del divieto dopo sette mesi
Il regolamento di Terézváros è entrato in vigore il 1º gennaio 2026 e ha ridotto a zero le notti affittabili per gli alloggi privati e di altro tipo, vietando cioè del tutto l'affitto. Il municipio ha comunicato l'intervento come un'operazione riuscita.
Secondo BPDB, oggi nel distretto girano 864 annunci, di cui 661 irregolari. Di questi, 498 hanno un identificativo non valido, mancante o falso, mentre altri 249 hanno una licenza valida ma non potrebbero operare come alloggi privati o di altro tipo. Legalmente funzionano all'incirca 144 strutture: pensioni, alberghi, ostelli.
Chi rispettava le regole ha chiuso. Chi non le rispettava è aperto ancora oggi e ora ha anche un vantaggio fiscale sull'host legale del distretto accanto.
Che cosa ha portato via il divieto
Pernottamenti. La rivista dell'Ufficio dell'Assemblea Nazionale, l'Infojegyzet 2026/6,10 pubblica i dati KSH sul VI distretto, tra gennaio e marzo, in migliaia di pernottamenti:
| 2025 | 2026 | Variazione | |
|---|---|---|---|
| Alberghi | 136,2 | 158,9 | +16,7% |
| Alloggi privati e altri | 98,3 | 3,4 | −96,5% |
| Totale | 234,5 | 162,3 | −30,8% |
Gli alberghi sono cresciuti di 22,7 mila notti. Dagli alloggi privati ne sono venute meno 94,9 mila. Gli alberghi non hanno assorbito nemmeno un quarto della perdita. Gli altri ospiti non sono passati in hotel: sono andati in un altro distretto o in un'altra città.
Questo smentisce l'argomento più diffuso a favore del divieto. Si tratta di due domande distinte, non di una. Di chi sceglie un alloggio privato, solo una piccola parte prenderebbe invece un albergo. Gli alloggi privati non sottraggono quindi domanda agli alberghi: è un altro mercato.
Nota: l'Infojegyzet pubblica questa figura, ma non ne trae questa conclusione e non la collega al divieto. La figura è del Parlamento, la conclusione è nostra.
Spesa dei visitatori. Secondo il KSH un visitatore straniero in viaggio di più giorni spende in Ungheria in media 32,6 mila fiorini al giorno.8 Rapportato ai 72.200 pernottamenti persi fa circa 2,35 miliardi di fiorini di spesa dei visitatori, in un solo trimestre e in un solo distretto. Stima di ordine di grandezza: il dato KSH è una media nazionale, comprende il costo dell'alloggio, e il primo trimestre è la stagione più debole, quindi la perdita annua è maggiore.
A dove finirebbero questi soldi rispondono due studi con revisione paritaria. A Madrid quattordici stanze Airbnb in più in un quartiere significano all'incirca un locale di ristorazione in più, e a livello di municipio undici nuovi posti di lavoro nel turismo.11 A New York un aumento di un punto percentuale dell'attività Airbnb porta circa l'1,7 per cento di occupazione in più nella ristorazione nei quartieri prima non turistici.12
E non è indifferente dove questi soldi vengono spesi. Una parte significativa della spesa dell'ospite d'albergo resta dentro l'albergo: secondo il KSH il 23,7 per cento dei ricavi lordi degli alberghi ungheresi è ristorazione, e oltre il 40 per cento dei ricavi non è affatto ricavo da camere.13 Sono cibi e bevande che non vengono acquistati nei negozi e nei locali del quartiere.
Con l'ospite di un affitto breve accade il contrario. Su questo esiste uno studio ungherese con revisione paritaria, su campione di Budapest: della spesa extra-alloggio degli ospiti Airbnb il 74,08 per cento va in beni e servizi locali, contro il 47,41 per cento degli ospiti degli alberghi.14 Secondo uno studio di Granada, poi, chi alloggia in un affitto breve (cioè non in albergo ma in un appartamento prenotato su Airbnb o su una piattaforma simile) spende ogni giorno il 29 per cento in più in cibo e bevande, mentre la spesa giornaliera complessiva è praticamente identica a quella dell'ospite d'albergo: la differenza sta nella composizione, non nella quantità.15
Vanno dichiarati due limiti. Lo studio ungherese misura una proporzione, non un importo, e il suo campione è di 103 persone. Quello di Granada è un dato del 2018 riferito a una sola città. Non sosteniamo quindi che l'ospite di un affitto breve spenda di più; sosteniamo che una quota maggiore della sua spesa resta alle piccole imprese del quartiere.
Gettito fiscale. Il gettito dell'imposta di soggiorno del distretto nel primo semestre 2026 è stato di 949,2 milioni di fiorini, contro 1.228,9 milioni nello stesso periodo dell'anno precedente. La perdita è di 279,7 milioni di fiorini, meno 22,8 per cento. Se fosse proseguito il ritmo di crescita precedente, la differenza sarebbe di circa 520 milioni. In questa cifra sono compresi anche gli alberghi, che nel frattempo sono cresciuti.
Ristorazione. Secondo l'associazione ungherese dei pubblici esercizi, il fatturato di ristoranti, caffè e bar del VI distretto è calato in media del 30 per cento.9 Il titolare di un ristorante della zona l'ha detta così: «Quasi un terzo del nostro fatturato è sparito, ma le bollette e le tasse distrettuali non sono calate del 30%».
La misurazione di Terézváros non è isolata. Prima però chiariamo da dove viene il 24 per cento, perché nella tabella compaiono altri numeri.
Gli alberghi sono cresciuti del 16,7 per cento, è vero, ma non è questa la domanda. La domanda è quanto delle 94,9 mila notti perse dagli alloggi privati sia stato assorbito dagli alberghi. L'incremento degli alberghi è stato di 22,7 mila notti. 22,7 diviso 94,9 fa 23,9 per cento, arrotondato 24. Cioè di ogni quattro notti perse all'incirca una è ricomparsa negli alberghi, tre no. Per questo non usiamo il 16,7 per cento: quella è la crescita degli alberghi rispetto a se stessi, non la misura dello spostamento.
Se gli alberghi hanno assorbito il 24 per cento della perdita, allora il 76 per cento degli ospiti non è passato in albergo. Lo studio di Farronato e Fradkin del 2022 sull'American Economic Review misura esattamente questo con un modello strutturale: tra il 49 per cento (Austin, Portland) e il 70 per cento (New York) degli ospiti Airbnb non avrebbe prenotato un albergo in assenza di Airbnb. In alta stagione la quota è dell'87 per cento.16 Il 76 per cento di Terézváros cade esattamente in questa fascia.
Lo stesso studio afferma anche che in alta stagione il numero di camere-notte vendute dagli alberghi resta invariato senza Airbnb: in quei periodi gli alberghi sono pieni e non c'è dove spostare l'ospite. Con un divieto totale di Airbnb le camere-notte vendute crescerebbero appena dell'1,4 per cento.
Dall'altra direzione, lo studio del 2017 di Zervas, Proserpio e Byers conferma lo stesso: dove è stata misurata una perdita di ricavi alberghieri, essa ha riguardato gli alberghi di fascia più bassa e quelli che non servono viaggiatori d'affari, non la fascia alta, e l'effetto è passato per il prezzo, non per l'occupazione.17
5. New York ha percorso la stessa strada fino in fondo, in grande
Nel settembre 2023 New York ha di fatto vietato gli affitti brevi.18 L'offerta è calata di oltre il 90 per cento: sono spariti 38.500 alloggi, ne sono rimasti circa 3.000.19
Gli affitti non sono scesi. Nel luglio 2025 il canone mediano a Manhattan era a un livello record di 4.700 dollari, con uno sfitto del 2,45 per cento. Secondo i dati di mercato disponibili, gli affitti sono cresciuti più velocemente nei quartieri che prima avevano il maggior numero di Airbnb.20
A crescere sono stati invece i prezzi degli alberghi. Secondo uno studio del 2025 con revisione paritaria (European Journal of Political Economy), la tariffa media giornaliera degli alberghi è salita di 14-19 dollari a notte, e i ricavi del settore alberghiero di 2,1-2,9 miliardi di dollari nel primo anno e mezzo dopo il divieto. Le camere-notte vendute sono rimaste quasi invariate: il surplus è quasi interamente effetto prezzo. Lo stesso studio documenta che l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme.5
Il fatturato dei ristoranti è calato. Secondo un working paper di ricercatori di Emory e USC, la spesa nei ristoranti è calata di circa il 10 per cento rispetto a città americane comparabili, in modo più marcato per quelli che non servivano clientela locale.21
E non è stato nemmeno attenuato. L'unica proposta di riforma sostanziale si è arenata in commissione ed è decaduta a fine legislatura, nel dicembre 2025.22
Diverse città, invece, hanno fatto marcia indietro. Nel 2018 Berlino ha attenuato la stretta di due anni prima e in cambio ha reso obbligatoria l'indicazione del numero di registrazione.23 Ad Amsterdam è stato il tribunale a dichiarare illegittimo il divieto totale imposto a tre quartieri centrali, e la città ha ritirato 400 mila euro di sanzioni.24 Lisbona ha allentato nel dicembre 2025,25 Edimburgo nel gennaio 2025.26
6. Se l'obiettivo è la casa: nove volte più abitazioni vuote
La giustificazione abituale dei divieti è la crisi abitativa. I numeri, in confronto, dicono questo: delle 961.061 abitazioni di Budapest, 10.703 vanno agli affitti brevi, l'1,1 per cento dell'intero patrimonio. Nella stessa città 95.320 abitazioni sono davvero vuote e inutilizzate: quasi nove volte quelle affittate a breve termine.272829
(Il dato di 170 mila case vuote spesso citato dalla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati censuaria definitiva dà 160.723 abitazioni non occupate, da cui si ricavano le 95.320 davvero vuote.)
Due confronti che dicono più sulla carenza di alloggi di quanto dicano gli affitti brevi:
- Le abitazioni che ospitano un ufficio sono più delle strutture ricettive brevi regolari. 13.000 abitazioni funzionano come uffici, ambulatori o negozi, mentre sono 6.703 quelle affittate regolarmente a breve termine. Gli uffici moderni oggi sfitti valgono da soli 8.400 abitazioni: due terzi degli uffici in appartamento starebbero negli stabili vuoti.3031
- Anche dove di Airbnb non ce n'è quasi, le case rincarano — anzi. Secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni del KSH, nel IV trimestre 2025 il rincaro annuo è stato più basso a Budapest (21 per cento), 24 nei capoluoghi, 23 nelle città minori e 37 per cento nei comuni rurali, benché l'offerta di affitti brevi sia concentrata praticamente nel centro di Budapest.32
La ricerca internazionale misura lo stesso ordine di grandezza. Secondo uno studio con revisione paritaria (Marketing Science, 2021), un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento.33 Un modello su New York (working paper, in revisione presso l'American Economic Review) stima l'effetto complessivo sugli affitti allo 0,71 per cento: 125 dollari all'anno per l'inquilino mediano.34 E il divieto di New York l'ha mostrato dal vivo (capitolo 5): il 90 per cento dell'offerta è sparito, eppure gli affitti non sono scesi.
Per correttezza: per un distretto l'argomento non regge. A Erzsébetváros il 9,1 per cento delle abitazioni va all'affitto breve, e lì è un fattore reale. Ma anche lì le case vuote non destinate all'affitto breve sono il doppio di quelle affittate a breve termine.
La frase citabile: una crisi abitativa cittadina non è spiegata da un segmento dell'1,1 per cento concentrato in pochi isolati del centro, mentre quasi nove volte tante abitazioni sono davvero vuote. Intervenire sulle strutture irregolari non è una questione abitativa, ma di concorrenza leale e di imposte pagate.
La derivazione completa, con tutte le fonti e grafici scaricabili e liberamente utilizzabili: /feketezok/ures-lakasok
7. Di quanti soldi si parla
Secondo la stima di AirDNA7, i ricavi degli ultimi dodici mesi degli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari sono di 45,25 milioni di euro, circa 16,5 miliardi di fiorini.
Le due imposte più semplici da calcolare, l'imposta di soggiorno e il contributo per lo sviluppo turistico, valgono circa 660 milioni di fiorini ciascuna. Insieme, 1,3 miliardi di fiorini l'anno. Questa è la base misurata: ogni suo elemento è riconducibile a un dato.
L'ordine di grandezza complessivo
La base misurata è volutamente stretta: comprende solo il lato Airbnb e, delle cinque imposte, soltanto due. Ne restano fuori i ricavi del lato Booking, l'IVA, l'imposta forfettaria e l'imposta sugli immobili. Di queste, per due abbiamo dati sufficienti per una stima: il lato Booking e l'imposta forfettaria. Le altre due, IVA e imposta sugli immobili, continuiamo a non calcolarle.
Il lato Booking, senza doppi conteggi. Non misuriamo i ricavi degli annunci Booking, ma ne misuriamo il numero, e il sistema sa dire quale annuncio Booking corrisponde alla stessa casa di un annuncio Airbnb attivo.
Degli annunci Booking irregolari, 2.276 hanno un identificativo non valido, mancante o altrui. Gli 80 restanti sono nel VI distretto con NTAK valido ma operano nonostante il divieto; presumibilmente pagano le imposte, perciò restano fuori dalla stima del mancato gettito. (Lo stesso sul lato Airbnb sono 169 annunci; insieme formano la voce dei 249 di Terézváros.)
Dei 2.276, 295 hanno un corrispettivo di questo tipo e non li contiamo due volte. Restano 1.981 annunci autonomi. Sono in media più piccoli di quelli Airbnb, perciò non applichiamo loro la media Airbnb ma la media degli annunci con una camera da letto.7 Così il lato Booking vale circa 8,8 miliardi di fiorini, e i due insieme circa 25,3 miliardi di fiorini di ricavi annui.
Imposta forfettaria. 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile.35 Agli annunci irregolari corrispondono in tutto 7.016 camere da letto.
| Imposta | A chi | Mancato gettito annuo stimato |
|---|---|---|
| Imposta di soggiorno, 4% | municipio | circa 1,01 mld HUF |
| Contributo sviluppo turistico, 4% | Stato | circa 1,01 mld HUF |
| Imposta forfettaria | Stato | circa 1,05 mld HUF |
| Totale | circa 3,1 mld HUF |
Su tre anni fa circa 9 miliardi di fiorini, su quattro circa 12 miliardi, oltre alle sanzioni.
Va aggiunto: il lato Booking è una stima, non una misurazione. Il numero di camere da letto di Airbnb non coincide con il concetto di vano abitabile del NAV. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili e le società sono tassate diversamente: questo mostra quindi quanto avrebbe reso la forma di tassazione più diffusa. E continuano a restare fuori l'IVA, l'imposta sugli immobili, le sanzioni e i 1.402 annunci privi di classificazione.
8. Che cosa può fare oggi un municipio, e che cosa no
Un municipio può documentare un'irregolarità con un acquisto di prova. Così accerta l'imposta di soggiorno di una sola prenotazione, cioè qualche migliaio di fiorini. La sanzione massima è di 200 mila fiorini per gli alloggi privati e 400 mila per le altre strutture.36 Il costo del controllo è spesso superiore.
Per questo controllare non conviene. Non è per negligenza che non succede nulla, ma perché i conti stanno così.
La situazione si ribalta se la piattaforma consegna i dati di prenotazione degli ultimi tre-quattro anni di una struttura irregolare. Allora le imposte non versate si sommano e il procedimento si autofinanzia. Il regolamento UE 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, fornisce esattamente questa base giuridica: le piattaforme devono verificare l'autenticità del numero di registrazione e trasmettere dati ogni mese, mentre lo Stato membro deve gestire un unico punto di ingresso digitale.2
9. Józsefváros: 381 mila fiorini ogni sei mesi
Con una richiesta di accesso agli atti abbiamo scoperto che dal 2025 il municipio di Józsefváros fa filtrare gli annunci di affitto breve da un partner contrattuale, Webharvest Big Data Szolgáltató Kft. Il costo del servizio è di 381.000 fiorini lordi ogni sei mesi.37
Secondo BPDB, nel frattempo nel distretto girano 812 annunci irregolari, il 31 per cento dell'offerta locale.
10. Abbiamo offerto il sistema gratis. Non lo hanno voluto
Quando abbiamo visto quanto è grande il problema, non ci siamo fermati alla misurazione. BPDB non è stato costruito per una dimostrazione: è uno strumento funzionante che mostra su una mappa che cosa non va in ciascun annuncio, distretto per distretto e gestore per gestore, e produce un elenco esportabile. Fa esattamente il lavoro per cui un ufficio del segretario non ha capacità.
Per questo l'abbiamo offerto. Gratis, con accesso per le autorità, senza alcun corrispettivo. Non abbiamo presentato una gara né un'offerta: abbiamo detto, eccolo, usatelo.
Due distretti hanno risposto.
Uno ha rifiutato perché ha un contratto in corso con una società esterna. È il municipio di Józsefváros, e il partner sotto contratto è Webharvest Big Data Szolgáltató Kft. Con una richiesta di accesso agli atti abbiamo scoperto che il servizio costa 381.000 fiorini lordi ogni sei mesi.37 Nello stesso distretto, secondo la nostra misurazione, girano 812 annunci irregolari, il 31 per cento dell'offerta.
L'altro perché non tratta con operatori di mercato.
Questa frase è la più eloquente di tutta la vicenda. Non hanno detto che i nostri dati sono sbagliati, né che il nostro metodo è errato, e nemmeno che non ne hanno bisogno. Hanno detto che con noi, in quanto operatori di mercato, non trattano.
Capiamo che un'autorità debba essere prudente con un'azienda interessata, e sappiamo di avere un interesse economico a un mercato pulito. Ma lo strumento funziona lo stesso, e l'autorità non ne ha un altro al suo posto. Finché resterà così, gli annunci irregolari continueranno a non essere rimossi da chi ne ha il potere.
11. Su che cosa vale la pena indagare
Queste sono le domande a cui noi non abbiamo strumenti per rispondere, mentre una redazione sì.
- A che punto è l'Ungheria con l'attuazione del regolamento europeo sugli affitti brevi? Il regolamento 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 e prescrive un unico punto di ingresso digitale. È stato istituito? Chi lo gestisce? Riceve dati mensili dalle piattaforme?
- Quante sanzioni hanno comminato i distretti centrali alle strutture irregolari negli ultimi tre anni, e per quale importo? È un dato di interesse pubblico.
- Qualche municipio di Budapest ha contattato Airbnb o Booking con una richiesta formale di dati, e qual è stata la risposta? Entrambe le piattaforme hanno un'interfaccia dedicata alle autorità.
- Quanto pagano i distretti per lo screening degli annunci, e che cosa ricevono in cambio? I 381 mila fiorini di Józsefváros vengono da una richiesta di accesso agli atti. La stessa domanda si può porre negli altri distretti.
- Il VII distretto ha comminato sanzioni agli annunci da noi segnalati che usavano un identificativo rubato? A noi non hanno risposto.
- Di quanto è calato nel 2026 il gettito dell'imposta locale sulle attività produttive del VI distretto? L'imposta di soggiorno la conosciamo, quella sulle attività no, eppure il calo del 30 per cento della ristorazione deve vedersi anche lì.
- Che cosa dicono i ristoratori di Terézváros? L'associazione ungherese dei pubblici esercizi ha scritto al sindaco. Qual è stata la risposta?
- Perché migliaia di alloggi comunali restano vuoti? La richiesta di accesso agli atti di Átlátszó del 2020 ha trovato 3.698 alloggi comunali vuoti nei 23 distretti.38 Qual è il numero oggi, e che cosa si prevede di farne?
Che cosa offriamo a una redazione
- L'intera corrispondenza con le autorità, testuale e con le date.
- I dati di BPDB suddivisi per distretto, gestore o via, secondo la vostra domanda.
- Esempi di annunci concreti e verificabili, in cui l'irregolarità si può controllare in pochi minuti su banche dati pubbliche.
- Una dimostrazione del sistema, anche di persona.
Quello che non diffondiamo: nomi e indirizzi dei singoli host. Una parte degli interessati è vittima di un furto di identificativo, e a tutti spetta la presunzione di innocenza. I loro dati vanno in mano alle autorità, non alla stampa.
Contatti
GuestGuru Kft. · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru
180 appartamenti gestiti a Budapest, sei a Malta. Con referenti presso Airbnb e Booking, con l'adesione a organizzazioni professionali ungheresi e una base di conoscenza gratuita per gli host. Su questo tema il nostro partner è l'Associazione ungherese dei locatori di appartamenti.
Non siamo un'autorità e non vogliamo fare i poliziotti volontari. Difendiamo il nostro mercato. Il nostro interesse si ferma qui: che operare nel rispetto delle regole non sia uno svantaggio competitivo, e che la normativa non punisca le strutture regolari al posto di quelle irregolari.
Tutti i numeri provengono dalla misurazione BPDB del 1 settembre 2026, salvo diversa indicazione.
Fonti
I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.
- Corrispondenza tra GuestGuru Kft. e le autorità, tra il 13 maggio e il 30 luglio 2026. Il materiale integrale e testuale è disponibile su richiesta.↩
- Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. Applicabile dal 20 maggio 2026. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
- BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
- I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
- Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, vol. 89. Codice articolo: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
- nerhotel.hu, «Kinél cseng a kassza?» [A chi suona la cassa?]. Banca dati civica sulle strutture ricettive e sui pubblici esercizi attribuiti alla cerchia proprietaria legata al governo, con link di proprietà che rimandano alla banca dati pubblica di K-Monitor. Il database contiene 455 voci, di cui 149 a Budapest e, tra queste, 32 alberghi. Consultato il 13 agosto 2026. https://www.nerhotel.hu/Banca dati costruita da un'organizzazione civica, non statistica ufficiale. I collegamenti proprietari sono identificazioni giornalistiche e basate su dati pubblici, non accertamenti delle autorità. Va citata di conseguenza.↩
- Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
- KSH STADAT 27.2.1.2: numero dei viaggi di stranieri in Ungheria e relative spese per durata del soggiorno, dati trimestrali. I trimestre 2026, viaggi di più giorni: 1.492 mila viaggi, 4.496 mila giornate, 146.787 milioni di fiorini di spesa, cioè 32,6 mila fiorini al giorno. Aggiornato al 5 giugno 2026. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlÈ una media nazionale su tutti i visitatori stranieri con soggiorno di più giorni e comprende anche il costo dell'alloggio. Il I trimestre è la stagione più debole. La giornata di visita e il pernottamento in struttura ricettiva non sono lo stesso concetto: il valore così ottenuto è quindi una stima di ordine di grandezza.↩
- Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek [I turisti sono spariti, i ristoranti di Terézváros sono in difficoltà]. Turizmus.com, 24 giugno 2026, sulla base di un comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi. https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati del KSH, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
- Alberto Hidalgo – Massimo Riccaboni – Francisco J. Velázquez: The effect of short-term rentals on local consumption amenities: Evidence from Madrid. Journal of Regional Science, 64(3): 621-648, 2024. DOI: 10.1111/jors.12685. https://doi.org/10.1111/jors.12685↩
- Mohammed Alyakoob – Mohammad S. Rahman: Shared Prosperity (or Lack Thereof) in the Sharing Economy. Information Systems Research, 33(2): 638-658, 2022. DOI: 10.1287/isre.2021.1076. https://doi.org/10.1287/isre.2021.1076↩
- KSH STADAT 27.8.1.9: ricavi lordi delle strutture ricettive commerciali per tipologia. Alberghi, 2019: alloggio 291.852, ristorazione 117.583, altro 86.029, totale 495.464 milioni di fiorini. La quota della ristorazione è del 23,7 per cento. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0023.htmlTavola archiviata, relativa al periodo 2001-2021, non più aggiornata. Usiamo il 2019 perché i dati 2020-2021 sono distorti dalla pandemia; la quota però è stabile, anche nel 2021 al 23,5 per cento.↩
- Karimov, A. – Kamann, D-J. F. – Gyurácz-Németh, P.: Local spending patterns of tourists in Greater Budapest and the Lake Balaton tourism regions. An exploratory study on the non-accommodation budget across Airbnb and hotel guests. Turizmus Bulletin, vol. XXV, n. 4 (2025), pp. 4-13. DOI: 10.14267/TURBULL.2025v25n4.1. Test t di Student: t = −6,775, df = 101, p < 0,001. https://doi.org/10.14267/TURBULL.2025v25n4.1Lo studio misura una PROPORZIONE, non un importo: quale percentuale della spesa extra-alloggio va in beni e servizi locali. Gli autori stessi osservano che una quota minore di un budget maggiore può comunque essere di più in valore assoluto. Il campione è di 103 persone; è una ricerca esplorativa.↩
- Guaita Martínez, J. M. – Martín Martín, J. M. – Salinas Fernández, J. A. – Ribeiro Soriano, D.: Tourist accommodation, consumption and platforms. International Journal of Consumer Studies, 47(3): 1011-1022, 2023. DOI: 10.1111/ijcs.12881. Granada, 1.343 questionari. https://doi.org/10.1111/ijcs.12881Una sola città, dati del 2018. Gli autori segnalano essi stessi il rischio di endogeneità: chi soggiornerebbe più a lungo e spenderebbe in modo più vario ha già in partenza più probabilità di scegliere un alloggio da piattaforma.↩
- Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
- Georgios Zervas – Davide Proserpio – John W. Byers: The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research, 54(5): 687-705, 2017. DOI: 10.1509/jmr.15.0204. https://doi.org/10.1509/jmr.15.0204La precedente versione working paper del 2015 riportava un effetto del 13% ad Austin; lo studio pubblicato dà 8-10%. Citiamo sempre il valore pubblicato.↩
- Local Law 18 of 2022, New York City (legge sulla registrazione degli affitti brevi). Applicazione a partire dal 5 settembre 2023. La legge è applicata dall'Office of Special Enforcement della città. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022Il secondo link è una voce riassuntiva, non una fonte primaria. Il testo ufficiale della legge è consultabile nel registro normativo del New York City Council.↩
- New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
- NYC's Airbnb ban failed to lower rents. Analisi di AOL / The Wall Street Journal su dati CoStar e Miller Samuel, settembre 2025. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlUn'analisi giornalistica basata su dati di mercato, non uno studio sottoposto a revisione paritaria. Sull'effetto sugli affitti non abbiamo trovato studi causali con peer review.↩
- Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 6 gennaio 2026. Metodo: propensity score matching e differenza nelle differenze, dati transazionali SafeGraph, 3.220 ristoranti, luglio 2022 - luglio 2024. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksWorking paper, non sottoposto a revisione paritaria. Il secondo link è una presentazione realizzata con la collaborazione degli autori; da lì provengono i dettagli metodologici.↩
- Int. 1107-2024, New York City Council. La proposta si è arenata in commissione; il suo stato è «Filed (End of Session)», 31 dicembre 2025. https://legistar.council.nyc.gov/LegislationDetail.aspx?ID=7019728↩
- Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). GÖRG, 11 aprile 2018. La modifica è entrata in vigore il 20 aprile 2018; l'indicazione del numero di registrazione è obbligatoria dal 1º agosto 2018. https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/11-04-2018/aenderung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-zwvbg↩
- Raad van State, sentenza nelle cause 202102768/1/A3 e 202102675/1/A3, 31 maggio 2023. La legge sulla casa non autorizzava il divieto totale imposto a tre quartieri del centro. https://www.raadvanstate.nl/@137502/202102768-1-a3-202102675-1-a3-en/↩
- Changes to the Lisbon Municipal Regulation on Local Lodging. PLMJ, dicembre 2025. La modifica è entrata in vigore il 6 dicembre 2025. https://www.plmj.com/en/knowledge/informative-notes/Changes-to-the-Lisbon-Municipal-Regulation-on-Local-Lodging/34253/↩
- Councillors agree changes to Edinburgh's short-term lets licensing policy. City of Edinburgh Council, gennaio 2025. https://www.edinburgh.gov.uk/news/article/14148/councillors-agree-changes-to-edinburgh-s-short-term-lets-licensing-policy↩
- Banca dati del censimento KSH 2022, tavola WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
- BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
- GuestGuru: Le case vuote di Budapest. La derivazione completa della ripartizione del patrimonio abitativo, la metodologia e i grafici scaricabili. /feketezok/ures-lakasok↩
- Microcensimento KSH 2016, volume 7 (Condizioni abitative), tavola 3.3.2. Le abitazioni non occupate di Budapest per uso: 78.973 vuote, 15.418 occupate stagionalmente o in via secondaria, 13.025 usate per altri scopi (ufficio, ambulatorio, negozio). https://www.ksh.hu/mikrocenzus2016/docs/tablak/07/07_3_3.xlsÈ l'unica rilevazione ufficiale sull'uso delle abitazioni non occupate; il censimento 2022 non pubblica più questa suddivisione, perciò portiamo avanti il livello misurato.↩
- Budapest Research Forum, Q4 2025: 4.461.680 m² di uffici moderni a Budapest, 12,5% di sfitto (557.710 m² di uffici vuoti). https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260121/meglepo-adat-erkezett-a-budapesti-irodapiacrol-csokkent-az-uresedes-812538↩
- KSH: prezzi del mercato immobiliare, indice dei prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025. Rincaro annuo: Budapest 21, capoluoghi di provincia 24, città minori 23, comuni rurali 37 per cento. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-iv-negyedev/index.html↩
- Kyle Barron – Edward Kung – Davide Proserpio: The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1): 23-47, 2021. DOI: 10.1287/mksc.2020.1227. Nel CAP mediano statunitense un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento e i prezzi delle case dello 0,026 per cento. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227↩
- Sophie Calder-Wang: The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. Airbnb ha sottratto lo 0,68 per cento del patrimonio in affitto di New York; se tutte queste case tornassero al mercato di lungo periodo, gli affitti varierebbero dello 0,71 per cento. La perdita dell'inquilino mediano è di 125 dollari l'anno. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3908062Working paper, in revisione presso l'American Economic Review; non è una pubblicazione con revisione paritaria e va citato come tale.↩
- Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
- Legge CLXIV del 2005 sul commercio e decreto governativo 239/2009 (X. 20.) sulle condizioni dettagliate per l'esercizio dell'attività di servizio ricettivo. https://njt.hu↩
- Richiesta di accesso agli atti al municipio di Józsefváros, estate 2026.↩
- Átlátszó: richiesta di accesso agli atti a tutti i 23 municipi distrettuali di Budapest, 2020: 3.698 alloggi comunali vuoti su 38.114 (9,7%). https://atlatszo.hu/kozpenz/2021/01/21/az-onkormanyzati-lakasok-kozel-tiz-szazaleka-uresen-all-a-fovarosban-a-legtobb-a-8-keruletben/↩