Materiale per i decisori

Far emergere gli affitti brevi a Budapest

Quadro della situazione, risultati delle misurazioni e sette proposte di politica pubblica

GuestGuru Kft.Agosto 2026

Indice

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1. Sintesi per i decisori

A Budapest girano 15.125 annunci di affitto breve su Airbnb e Booking.com. Di questi, 4.952 sono irregolari: manca l'identificativo NTAK obbligatorio, il numero indicato non esiste, oppure appartiene a qualcun altro. È il 32,7 per cento dell'offerta, ed è una cifra prudente.

Questo terzo non paga l'imposta di soggiorno, non paga il contributo per lo sviluppo turistico, di norma non emette fattura e non lascia nessuno a cui rivolgersi se sorge un problema nel condominio. Contando solo il lato Airbnb e solo due imposte, il municipio e lo Stato perdono 1,3 miliardi di fiorini di gettito all'anno, e questa cifra deriva interamente da dati misurati. Considerando l'intero mercato e anche le altre imposte, il mancato gettito supera i 3 miliardi di fiorini.

Nel frattempo i distretti centrali introducono uno dopo l'altro restrizioni o divieti sugli affitti brevi. Strutturalmente, questi colpiscono solo chi si era registrato in partenza. Espellono dal mercato l'operatore legale, lasciano al suo posto l'irregolare e anzi gli regalano un vantaggio competitivo.

Terézváros ne è la prova vivente. Dopo il divieto totale entrato in vigore il 1º gennaio 2026, tre quarti degli annunci ancora attivi nel distretto sono irregolari. Nel frattempo sono spariti 72 mila pernottamenti in un solo trimestre, 280 milioni di fiorini di imposta di soggiorno in sei mesi, e il fatturato della ristorazione è calato del 30 per cento. Gli ospiti non sono passati agli alberghi: gli alberghi non hanno assorbito nemmeno un quarto della perdita.

Abbiamo misurato anche l'argomento abitativo. Delle 961.061 abitazioni di Budapest, 10.703 vanno agli affitti brevi (1,1 per cento), mentre 95.320 abitazioni sono davvero vuote: quasi nove volte tante. La spiegazione della crisi abitativa e la sua soluzione non vanno cercate in questo segmento (3.6); la pulizia del mercato, però, è comunque dovuta, perché riguarda la concorrenza e le imposte.

L'essenza della nostra proposta in una sola frase: invertiamo l'ordine. Prima individuiamo e chiudiamo le attività irregolari, poi misuriamo quanto problema è rimasto. Per farlo non servono i segretari distrettuali, ma un unico punto di enforcement per Budapest in grado di trattare con le piattaforme (Airbnb, Booking), e una base imponibile uniforme che consenta alla piattaforma stessa di riscuotere l'imposta di soggiorno.

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2. Che cosa abbiamo misurato e come

BPDB (Budapest Database) è un sistema di nostra realizzazione che unisce tre fonti di dati pubbliche:¹

1. I registri delle strutture ricettive dei municipi distrettuali. Dato pubblico, ma disponibile con contenuti e interfacce diversi in ciascun distretto. Alcuni distretti indicano già anche l'identificativo NTAK, la maggior parte no.
2. Il registro NTAK e della classificazione delle strutture. Pubblico. Da qui si ricava se un identificativo indicato esiste, a quale indirizzo appartiene, di quale categoria è e se ha una classificazione valida.
3. Gli annunci di Airbnb e Booking.com. Pubblici, dato che gli ospiti ci prenotano. Dal 2023 è obbligatorio indicarvi l'identificativo NTAK.

Il sistema verifica nel registro l'identificativo indicato negli annunci e confronta la posizione geografica dell'annuncio con l'indirizzo registrato. Ne derivano sei stati. Di questi, sono irregolari:

• identificativo inesistente: il numero riportato nell'annuncio non compare nel registro
• identificativo mancante: l'annuncio non lo indica affatto, benché sia obbligatorio da due anni e mezzo
• identificativo altrui: il numero esiste, ma appartiene dimostrabilmente a un'altra struttura, tipicamente a diverse centinaia o migliaia di metri di distanza
• dati contraddittori

Una categoria a parte è quella in cui l'identificativo c'è ma manca una classificazione valida. Questi non li contiamo intenzionalmente tra gli irregolari, perché tra loro possono esserci strutture con classificazione scaduta o in attesa di classificazione. Gli annunci di questo tipo sono 1.402. Se li includessimo, la quota di irregolari sarebbe del 42 per cento invece che del 34.

Che cosa il sistema non sa fare. Non può dire chi sia l'inserzionista, perché Airbnb nasconde l'indirizzo esatto fino alla prenotazione e indica la posizione con una precisione di circa 150 metri. Non può guardare dentro le prenotazioni o i ricavi. Non è uno strumento di polizia: può mostrare dove guardare, non chi è colpevole. Anche per questo insistiamo ovunque sulla presunzione di innocenza.

Che cosa potrebbe fare un'autorità e noi no. Chiedere i dati ad Airbnb e a Booking. È questa la differenza tra il nostro elenco e un procedimento vero e proprio.

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3. Lo stato del mercato in cifre

3.1 Quadro generale

(misurazione del 1 settembre 2026)¹

Distretti interessati: tutti e 23. Gestori interessati identificati: 59.

3.2 Il tipo di irregolarità

La voce più grande è l'identificativo inesistente. È la categoria in cui è più difficile trovare una spiegazione in buona fede: un errore di battitura capita, ma non in quasi tremila casi.

La gran parte degli identificativi mancanti è su Booking. Questo indica che le due piattaforme trattano il campo con rigore diverso.

La penultima riga è una categoria a sé: qui l'identificativo è in regola, ma è l'attività stessa a essere vietata, perché a Terézváros dal 1º gennaio 2026 gli alloggi privati e di altro tipo non possono essere affittati nemmeno per una notte. La collochiamo qui perché è comunque attività senza licenza, solo per un motivo diverso.

3.3 Ripartizione per distretto

Due distretti spiccano. Terézváros per via del divieto (ne parla il capitolo 4), il V distretto invece no: lì, semplicemente, un annuncio su due è irregolare.

3.4 Chi gestisce queste strutture

Uno degli argomenti principali di chi si oppone agli affitti brevi è che sia il terreno dei grandi investitori. I registri dei municipi distrettuali dicono altro. 15.062 licenze si distribuiscono su 9.495 fornitori nominati.²

1 struttura2-34-1011-50Oltre 50

Il 97,5 per cento dei gestori ha al massimo tre strutture, e fornisce il 73,6 per cento delle strutture. Una struttura su due appartiene a un gestore che ne ha una sola. È il mercato delle famiglie e delle ditte individuali, non dei grandi investitori.

Un limite va dichiarato: l'aggregazione raggruppa in base al nome del fornitore presente nel registro e non vede i legami proprietari. La concentrazione effettiva può quindi essere maggiore di questa, non minore.

Perché conta per la regolamentazione? Perché il peso e il beneficio della restrizione non sono simmetrici. A perdere con il divieto sono diverse migliaia di piccoli operatori senza legami tra loro, privi di rappresentanza comune e di potere di pressione. A guadagnare è un settore concentrato e organizzato. Lo studio con revisione paritaria sul divieto di New York lo documenta: l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme, soprattutto nel periodo precedente il divieto.³ Sul retroterra proprietario del mercato alberghiero ungherese tiene un registro la banca dati civica nerhotel.hu: raccoglie i proprietari legati alla cerchia di governo tra il 2010 e il 2026 e ne elenca 32 alberghi a Budapest.⁴

La rassegna della letteratura descrive lo stesso meccanismo: la restrizione «ridistribuisce soprattutto il surplus dai consumatori alle imprese già presenti sul mercato».⁵

3.5 L'ordine di grandezza del mancato gettito

Secondo la stima di AirDNA, i ricavi degli ultimi dodici mesi degli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari sono di 45,25 milioni di euro, cioè circa 16,5 miliardi di fiorini (364,64 HUF/EUR, Banca nazionale ungherese, 12 agosto 2026).⁶⁷

Questa è la base misurata: ogni suo elemento è riconducibile a un dato. Non comprende il lato Booking, l'IVA, l'imposta forfettaria, l'imposta sugli immobili e i 1.402 annunci privi di classificazione.

L'ordine di grandezza complessivo

La base misurata è volutamente stretta. Se contiamo anche le voci mancanti per le quali abbiamo dati sufficienti, il quadro è ben più ampio.

Il lato Booking, senza doppi conteggi. Per gli annunci Booking non abbiamo dati sui ricavi, ma il numero è misurato, e l'abbinamento cross-platform del sistema dice quale annuncio Booking corrisponde alla stessa casa di un annuncio Airbnb attivo.

Degli annunci Booking irregolari, 2.276 hanno un identificativo non valido, mancante o altrui. Gli 80 restanti sono nel VI distretto con NTAK valido ma operano nonostante il divieto; presumibilmente pagano le imposte, perciò restano fuori dalla stima del mancato gettito. Lo stesso sul lato Airbnb sono 169 annunci; insieme formano la voce dei 249 di Terézváros.

Dei 2.276, 295 hanno un corrispettivo in un annuncio Airbnb attivo, e questi non li ricontiamo. Restano 1.981 annunci autonomi.

Sono in media più piccoli di quelli Airbnb: 1,35 camere da letto e 2,93 posti letto, contro 1,63 camere e 4,28 posti di Airbnb. Per questo non applichiamo loro la media Airbnb, ma la media degli annunci irregolari Airbnb con una camera da letto, pari a 12.132 euro.⁶

Imposta forfettaria. 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile dove i pernottamenti hanno superato i 2 milioni; Budapest è tra questi.⁸ Agli annunci Airbnb irregolari corrispondono 4.662 camere da letto e agli annunci Booking autonomi 2.354, in totale 7.016.

Su tre anni fa circa 9 miliardi di fiorini, su quattro circa 12 miliardi, oltre alle sanzioni.

Che cosa va detto sulla stima estesa:

1. Il lato Booking è una stima, non una misurazione. Il numero è misurato; il ricavo per annuncio è un valore proiettato dai dati Airbnb.
2. Il numero di camere da letto di Airbnb non coincide con il concetto di vano abitabile del NAV. La definizione di stanza differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi; anche questo è una voce della mappa dei problemi. Il numero di stanze è quindi un'approssimazione.
3. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili, le società sono tassate diversamente. La cifra mostra quanto avrebbe reso la forma di tassazione più diffusa, non che il mancato gettito sia esattamente questo.
4. Dove mancava il numero di camere, ne abbiamo contata una. Questo distorce verso il basso.
5. Continuano a restare fuori l'IVA, l'imposta sugli immobili, le sanzioni e i 1.402 annunci privi di classificazione.

Coerenza interna. Gli annunci Airbnb irregolari rappresentano il 32 per cento del numero di annunci e il 29 per cento dei ricavi stimati. La proporzione torna: gli annunci irregolari guadagnano in media un po' meno di quelli legali (mediana 13.051 euro contro 17.080). Questo indica anche che non si tratta di pochi grandi operatori, ma di un fenomeno ampio e diffuso.

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3.6 Il peso sul mercato immobiliare: case vuote contro affitti brevi

Per questa domanda servono numeri a livello di abitazione, non di annuncio. Nella misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, i 14.602 annunci di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari.⁹

È l'1,1 per cento delle 961.061 abitazioni di Budapest. Secondo il censimento KSH 2022, nella capitale 160.723 abitazioni non sono occupate;¹⁰ secondo la ripartizione derivata da fonti misurate e ufficiali, di queste 95.320 sono davvero vuote e inutilizzate (tra cui 3.698 alloggi comunali).¹¹¹²¹³ Vale a dire: le case davvero vuote sono quasi nove volte quelle affittate a breve termine.

Due confronti per il senso delle proporzioni:

• Uffici. 13.000 abitazioni funzionano come uffici, ambulatori o negozi, quasi il doppio delle 6.703 affittate regolarmente a breve termine. Gli uffici moderni sfitti (557.710 m²) valgono circa 8.400 abitazioni: il 65 per cento degli uffici in appartamento starebbe negli stabili già vuoti oggi.¹¹¹⁴
• Prezzi. Secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni del KSH, nel IV trimestre 2025 il rincaro annuo è stato più basso a Budapest (21 per cento; capoluoghi 24, città minori 23, comuni rurali 37), benché l'offerta di affitti brevi sia concentrata praticamente nel centro di Budapest.¹⁵

La concentrazione va detta: a Erzsébetváros il 9,1 per cento delle abitazioni va all'affitto breve (un terzo dell'offerta di Budapest), in Belváros il 7,2; in undici distretti periferici, invece, è un'abitazione su duemila. Nel VII distretto l'affitto breve è un fattore reale, ma anche lì il numero di abitazioni vuote non destinate all'affitto breve è il doppio di quelle affittate a breve termine.

Questo capitolo non è la tesi principale del dossier, ma serve al senso delle proporzioni: le cause della crisi abitativa e le sue riserve non vanno cercate in questo 1,1 per cento. Del resto le nostre proposte non riguardano la casa, ma la concorrenza leale e le imposte.

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4. Terézváros: che cosa ha portato il divieto totale

4.1 Antefatto

Nel settembre 2024 a Terézváros si è tenuto un referendum locale vincolante sul divieto degli alloggi di tipo Airbnb. La maggioranza ha votato per il divieto. Il 31 ottobre 2024 il municipio ha vietato per decreto l'affitto breve

1. con effetto dal 1º gennaio, limitando a zero il numero di notti affittabili.¹⁶

L'Ufficio governativo ha impugnato la norma; la Curia ha respinto l'istanza. Nel marzo 2026 è stato presentato un ricorso costituzionale contro il decreto, e la Corte costituzionale non ha ancora deciso.

4.2 Che cosa è rimasto

(BPDB, 1 settembre 2026, sette mesi dopo l'entrata in vigore)

Dopo il divieto, tre quarti degli alloggi ancora disponibili nel distretto sono irregolari.

Chi rispettava le regole ha chiuso. Chi non le rispettava è aperto ancora oggi. E poiché non paga l'imposta di soggiorno, ora ha anche un vantaggio fiscale sull'host del distretto vicino che opera legalmente.

L'Infojegyzet osserva a parte che «le società di gestione di appartamenti sono riuscite ad aggirare il decreto di Terézváros, per esempio trasformando più appartamenti adiacenti in pensione o albergo». Vale a dire: il decreto era aggirabile dall'operatore più grande e capitalizzato, non dalla famiglia che affitta un solo appartamento.

4.3 Pernottamenti

Fonte: Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, Infojegyzet 2026/6,

1. figura. Fonte dei dati: banca dati del KSH.¹⁶ VI distretto,

gennaio-marzo, migliaia di pernottamenti.

AlberghiAlloggi privati e altri

Gli alberghi sono cresciuti di 22,7 mila notti. Dagli alloggi privati ne sono venute meno 94,9 mila. Gli alberghi hanno assorbito il 23,9 per cento della perdita.

Questo smentisce l'argomento più diffuso a favore del divieto. Non si tratta del fatto che l'ospite viene lo stesso e dorme solo altrove. Tre quarti della domanda sono semplicemente spariti dal distretto.

L'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.

4.4 Imposta di soggiorno¹⁷

20252026

Perdita effettiva: 279,7 milioni di fiorini in sei mesi.

Rispetto al trend è ancora maggiore. Il primo semestre 2025 era cresciuto del 19,6 per cento sul 2024. Se quel ritmo fosse proseguito, nel primo semestre 2026 sarebbero entrati circa 1.470 milioni di fiorini. Rispetto ai 949 milioni effettivi, si tratta di circa 520 milioni di fiorini di mancato gettito.

Importante: si tratta dell'intera imposta di soggiorno del distretto, alberghi compresi. L'imposta degli alloggi privati e di altro tipo si è praticamente azzerata, quella degli alberghi è cresciuta, e la risultante delle due è questo meno 22,8 per cento.

4.5 Quanto porta via la perdita di 72.200 pernottamenti

Secondo i dati trimestrali del KSH, i visitatori stranieri in Ungheria, nei viaggi di più giorni, spendono in media 32,6 mila fiorini al giorno (I trimestre 2026: 1.492 mila viaggi, 4.496 mila giornate, 146.787 milioni di fiorini di spesa).¹⁸

Applicato alla perdita di Terézváros:

72.200 pernottamenti persi × 32,6 mila HUF = circa 2,35 miliardi di fiorini di spesa dei visitatori, in un solo trimestre e in un solo distretto.

È una stima di ordine di grandezza, e vanno dette quattro cose. Il dato KSH è una media nazionale su tutti i visitatori stranieri con soggiorno di più giorni, non sui turisti in visita a Budapest. Comprende anche il costo dell'alloggio: è quindi la spesa complessiva del visitatore, non la parte oltre l'alloggio. La giornata di visita e il pernottamento in struttura ricettiva non sono lo stesso concetto. E il primo trimestre è la stagione più debole, quindi la perdita annua è maggiore; un dato annuo però non lo pubblichiamo, perché disponiamo solo dei pernottamenti del primo trimestre.

Dove finirebbe questo denaro? Rispondono due studi con revisione paritaria, e sono più solidi di una media di spesa perché misurano un effetto causale. A Madrid quattordici stanze Airbnb in più in una sezione di censimento significano all'incirca un ristorante o locale in più, e a livello di municipio undici nuovi posti di lavoro legati al turismo; gli autori lo interpretano espressamente come effetto di espansione del mercato, non di spostamento.¹⁹ A New York un aumento di un punto percentuale dell'attività Airbnb porta circa l'1,7 per cento di occupazione in più nella ristorazione nelle zone che prima non erano mete turistiche.²⁰

E non è indifferente dove questo denaro viene speso. Una parte significativa della spesa dell'ospite d'albergo resta dentro l'albergo: secondo il KSH il 23,7 per cento dei ricavi lordi degli alberghi ungheresi è ristorazione, e oltre il 40 per cento dei ricavi non è affatto ricavo da camere.²¹ Sono cibi e bevande che non vengono acquistati nei negozi e nei locali del quartiere.

Con l'ospite di un affitto breve accade il contrario. Su questo esiste uno studio ungherese con revisione paritaria, su campione di Budapest: della spesa extra-alloggio degli ospiti Airbnb il 74,08 per cento va in beni e servizi locali, contro il 47,41 per cento degli ospiti degli alberghi.²² Secondo uno studio di Granada, poi, chi alloggia in un affitto breve (cioè non in albergo ma in un appartamento prenotato su Airbnb o su una piattaforma simile) spende ogni giorno il 29 per cento in più in cibo e bevande, mentre la spesa giornaliera complessiva è praticamente identica a quella dell'ospite d'albergo: la differenza sta nella composizione, non nella quantità.²³

Vanno dichiarati due limiti. Lo studio ungherese misura una proporzione, non un importo, e il suo campione è di 103 persone. Quello di Granada è un dato del 2018 riferito a una sola città. Non sosteniamo quindi che l'ospite di un affitto breve spenda di più; sosteniamo che una quota maggiore della sua spesa resta alle piccole imprese del quartiere.

È esattamente il meccanismo che l'associazione ungherese dei pubblici esercizi misura a Terézváros, solo al contrario.

4.6 Ristorazione e settori collegati

Secondo il comunicato del giugno 2026 dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi, il fatturato di ristoranti, caffè e bar del VI distretto è calato in media del 30 per cento nella prima metà dell'anno.²⁴

Il titolare di un ristorante della zona: «Quasi un terzo del nostro fatturato è sparito, ma le bollette e le tasse distrettuali non sono calate del 30%. Si aspettano che produciamo comunque l'imposta sugli immobili e quella sulle attività, mentre con il loro decreto hanno cacciato proprio gli ospiti di cui vivevamo.»

L'associazione ha chiesto per lettera al sindaco di riesaminare gli effetti economici della restrizione e di valutare una compensazione fiscale.

L'affitto breve non è un settore isolato. Dà lavoro a chi fa le pulizie, alle lavanderie, ai servizi di transfer, ai manutentori, e porta clienti ai negozi della zona. Quando un distretto lo elimina, anche loro ci perdono. Il divieto non ha colpito quindi un settore, ma diversi.

4.7 Che cosa il divieto non ha portato

L'obiettivo del decreto era migliorare la situazione abitativa. Al posto dei 864 annunci ancora attivi nel distretto non si sono certo trasferiti 864 inquilini. A livello di abitazione, l'affitto breve riguarda l'1,1 per cento del patrimonio abitativo di Budapest, mentre secondo il censimento KSH 2022 nella capitale 160.723 abitazioni non sono occupate e di queste 95.320 sono davvero vuote (3.6). Gli ordini di grandezza non si toccano.

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5. Esperienze internazionali

5.1 Airbnb e alberghi non sono lo stesso mercato

La nostra misurazione di Terézváros è già di per sé eloquente: gli alberghi hanno assorbito il 23,9 per cento della perdita. Significa che il 76 per cento degli ospiti non è passato in albergo. Ora c'è anche una copertura internazionale, da studi con revisione paritaria.

Lo studio di Farronato e Fradkin del 2022 sull'American Economic Review misura, con un modello strutturale che tiene conto anche del vincolo di capacità degli alberghi e della loro risposta di prezzo, quale quota degli ospiti Airbnb avrebbe prenotato un albergo in assenza di Airbnb.²⁵

Testualmente: «The share of Airbnb travelers who would not, in fact, have booked a hotel room increases across all cities, from 49 percent in Austin and Portland to 70 percent in New York, all the way up to 87 percent during compression nights.»

Il 76 per cento di Terézváros cade esattamente in questa fascia, e per di più nella sua metà superiore. Due misurazioni indipendenti, in due Paesi, con due metodi, e lo stesso risultato.

Altre due conclusioni dello studio riguardano direttamente il dibattito ungherese:

• In alta stagione il numero di camere-notte vendute dagli alberghi resta invariato senza Airbnb. In quei periodi praticamente nessuno degli ospiti spiazzati passa in albergo, perché gli alberghi sono pieni. «Compression night» significa che almeno una categoria alberghiera ha raggiunto il 95 per cento di occupazione.
• Con un divieto totale di Airbnb le camere-notte vendute dagli alberghi crescerebbero appena dell'1,4 per cento, e i loro ricavi dell'1,6 per cento.

Dall'altra direzione, lo stesso è confermato dallo studio del 2017 di Zervas, Proserpio e Byers sul Journal of Marketing Research.²⁶ Ad Austin, dove l'offerta Airbnb era maggiore, l'effetto sui ricavi alberghieri è dell'8-10 per cento. Ma l'effetto si concentra sugli alberghi di fascia più bassa e su quelli che non servono viaggiatori d'affari; per il segmento Upscale e Luxury è piccolo e statisticamente non significativo. E l'effetto passa per il prezzo, non per l'occupazione.

A Chicago, dopo la regolamentazione degli affitti brevi, «we do not find any significant increase in hotel revenues»: i coefficienti non sono distinguibili da zero.²⁷

La rassegna della letteratura conclude che «le stime strutturali indicano che tra la metà e i due terzi delle prenotazioni non si sarebbero tradotte in un soggiorno alberghiero in assenza della piattaforma, e questa quota cresce nettamente nei periodi di picco». La stessa rassegna scrive delle restrizioni che esse «favoriscono in misura sostanziale gli alberghi, ma attraverso prezzi più alti e non volumi maggiori: la regolamentazione ridistribuisce soprattutto il surplus dai consumatori alle imprese già presenti sul mercato».⁵

5.2 New York: l'esperimento su scala maggiore

Il 5 settembre 2023, con la Local Law 18 (formalmente la legge sulla registrazione degli affitti brevi), New York ha di fatto vietato gli affitti brevi: è proibito affittare un'abitazione intera per meno di 30 giorni, il residente registrato deve essere presente e gli ospiti possono essere al massimo due.²⁸

L'offerta è calata di oltre il 90 per cento. Sono spariti circa 38.500 alloggi; sono rimasti circa 3.000 affitti brevi legali. Nei distretti esterni si è passati da 17.000 a 1.400.²⁹

Gli affitti non sono scesi. Nel luglio 2025 il canone mediano a Manhattan era a un record di 4.700 dollari, con uno sfitto del 2,45 per cento, vicino ai minimi storici. Secondo i dati di mercato disponibili, gli affitti sono cresciuti più velocemente nei quartieri che prima avevano il maggior numero di Airbnb. Buona parte delle case ritirate non è entrata nemmeno nel mercato classico delle locazioni di lungo periodo: i proprietari sono passati tipicamente a locazioni di medio termine di poco superiori ai 30 giorni — la soglia minima del divieto a New York — oppure hanno ripreso l'abitazione per uso proprio.³⁰

I prezzi degli alberghi sono saliti. Su questo esiste uno studio con revisione paritaria: Anastasi, Marsella, Melo, Stephenson e Wagner (2025), Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city, European Journal of Political Economy, vol. 89.³ La tariffa media giornaliera degli alberghi è cresciuta di 14-19 dollari a notte, e i ricavi del settore alberghiero nei primi 18 mesi dopo il divieto di 2,1-2,9 miliardi di dollari. L'effetto sul numero di camere-notte vendute è piccolo e stimato in modo impreciso: il ricavo aggiuntivo è quasi interamente effetto prezzo.

Lo stesso studio documenta che l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme, soprattutto nel periodo precedente il divieto. Non è una teoria del complotto, ma una delle conclusioni dello studio.

Il fatturato dei ristoranti è calato. Secondo un working paper di ricercatori di Emory e USC (Zhao e Shoshani, When Airbnb Leaves Town), la spesa nei ristoranti è calata di circa il 10 per cento rispetto al gruppo di controllo appaiato, con un minimo del 12 per cento. Il calo è stato più forte nei ristoranti di fascia di prezzo più alta e in quelli che servivano clientela non locale. Perdita di ricavi annua implicita: circa 2,99 miliardi di dollari.³¹

Non è stato attenuato. L'unica proposta di riforma sostanziale (Int. 1107-2024) si è arenata in commissione ed è decaduta a fine legislatura, il 31 dicembre 2025.³²

Vale la pena notare: l'affitto breve rappresentava l'1,4 per cento del patrimonio abitativo di New York.³³ A Budapest, a livello di abitazione, la quota è di circa l'1,1 per cento (3.6). Le due situazioni sono comparabili per ordine di grandezza.

5.3 Dove hanno revocato o attenuato

Berlino, 2018. Dopo la stretta del 2016, nel marzo 2018 il parlamento regionale ha approvato una modifica di alleggerimento. L'uso turistico dell'abitazione principale durante l'assenza è di regola consentito, e l'abitazione secondaria può essere affittata 90 giorni all'anno. In cambio, dal 1º agosto 2018 è diventata obbligatoria l'indicazione del numero di registrazione.³⁴ È esattamente la logica della nostra proposta: identificabilità al posto del divieto quantitativo.

Amsterdam, 2023. Nel 2020 la città aveva vietato del tutto l'affitto turistico in tre quartieri del centro. Nel marzo 2021 il tribunale di Amsterdam lo ha dichiarato illegittimo e il 31 maggio 2023 il Raad van State ha confermato: la legge sulla casa non autorizza un divieto simile. La città ha ritirato 400.000 euro di sanzioni.³⁵

Lisbona, dicembre 2025. Il precedente sistema delle zone di contenimento è stato sostituito da un sistema su base di quartiere, guidato da quote.³⁶

Edimburgo, gennaio 2025. Tariffa di licenza più bassa per chi condivide la propria casa, esenzione temporanea più facile per il periodo del festival.³⁷ Nel frattempo gli affitti sono saliti del 13,9 per cento e i prezzi degli alberghi dell'11,5 per cento.

Controesempi, per correttezza. L'ordinanza del 2015 di Santa Monica è in vigore e il tribunale ha deciso a favore della città.³⁸ Barcellona sta esaurendo entro il 2028 tutte le circa 10.000 licenze, e nel marzo 2025 la Corte costituzionale spagnola ha respinto i ricorsi dei proprietari.³⁹

5.4 Che cosa dice la ricerca sull'effetto sugli affitti

Il quadro è variegato, ma l'ordine di grandezza è chiaro.

Dove non è stato rilevato alcun effetto:

• Santa Monica. Chaves-Fonseca (2024), International Journal of Housing Markets and Analysis, con il metodo del controllo sintetico. Il numero di annunci Airbnb è calato del 60 per cento in due anni, ma l'effetto sugli affitti non è risultato significativo, in nessuna disaggregazione.⁴⁰
• Chicago. Jin, Wagman e Zhong (2024), NBER Working Paper 32537. Gli annunci attivi sono calati del 16,4 per cento, ma il prezzo medio, i ricavi e il numero di prenotazioni per annuncio non sono cambiati in modo significativo.²⁷

Dove un effetto c'è stato:

• San Francisco. Bibler, Teltser e altri (2025), Real Estate Economics. L'obbligo di registrazione del 2017 ha ridotto l'offerta del 20-27 per cento, e anche i prezzi delle case di lungo periodo sono scesi.⁴¹
• Irvine, California. Un calo del 3 per cento dei canoni contrattuali in circa due anni.

L'ordine di grandezza, con due misurazioni. Secondo lo studio con revisione paritaria di Barron, Kung e Proserpio (Marketing Science, 2021), un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento e i prezzi delle case dello 0,026 per cento.⁴² Secondo il modello strutturale di Calder-Wang per New York, Airbnb ha sottratto lo 0,68 per cento del patrimonio in affitto e l'effetto complessivo sugli affitti è dello 0,71 per cento, 125 dollari l'anno per l'inquilino mediano; è un working paper, in revisione presso l'American Economic Review.⁴³

La lezione. L'effetto è tipicamente tra zero e qualche punto percentuale, e non si avvicina mai all'ordine di grandezza della crisi abitativa. Ciò che è notevole, però: a San Francisco non c'era un divieto, ma un obbligo di registrazione. Cioè esattamente quello che proponiamo. Dove l'intervento ha puntato sull'identificabilità, un effetto c'è stato. Dove ha puntato sulla quantità, no.

5.5 La riscossione da parte della piattaforma: la chiave è la base imponibile unica

È la lezione più importante dell'esperienza internazionale per la nostra proposta 4.

Francia. Airbnb ha cominciato a riscuotere l'imposta di soggiorno nel 2015 in due città, e nel 2017 era arrivata a cinquanta, ciascuna con un accordo separato. Il 1º luglio 2018, però, l'estensione è avvenuta in un colpo solo a circa 23.000 comuni.⁴⁴ Due cose lo hanno reso possibile:

1. L'articolo 44 della legge finanziaria rettificativa 2017 ha reso obbligatorio, dal 1º gennaio 2019, che l'imposta sugli alloggi non classificati fosse determinata in modo uniforme nell'1-5 per cento del costo dell'alloggio, in modo proporzionale, al posto dei precedenti importi fissi stabiliti arbitrariamente comune per comune.⁴⁵
2. Lo Stato gestisce un unico registro nazionale delle tariffe, scaricabile in formato leggibile da una macchina (DELTA). I comuni inseriscono le proprie tariffe entro il 15 settembre, e lo Stato le pubblica in ottobre come dati aperti, in formato XML.

L'obbligo di legge è entrato in vigore il 1º gennaio 2019 (articolo 162 della legge finanziaria 2019, che ha riscritto l'articolo L. 2333-34 del Code général des collectivités territoriales). Se la piattaforma non adempie all'obbligo, risponde essa stessa del pagamento dell'imposta.⁴⁶

Il dato singolo più forte: dal 2018 al 2019, a parità di comuni, l'imposta riscossa è passata da 24 a 58 milioni di euro. È il rendimento aggiuntivo della sola riscossione obbligatoria da parte della piattaforma.

Nel 2025 un terzo dell'importo totale è andato a comuni con meno di 4.500 abitanti, e più di 900 comuni hanno ricevuto per la prima volta un gettito di questo tipo. Il meccanismo, cioè, non favorisce solo le grandi città.

Sono cifre pubblicate da Airbnb, e la crescita assoluta riflette in parte anche l'espansione dell'attività della piattaforma. Il salto 2018-2019 è però un segnale pulito, perché l'insieme dei comuni non è cambiato.

Italia. La legge di bilancio 2024 ha reso obbligatoria la riscossione dal 1º gennaio 2024. Secondo le parole di Airbnb, lo strumento «consolida più di 1.000 diverse regole sull'imposta di soggiorno in un'unica soluzione digitale».⁴⁹ Risultato: circa 100 milioni di euro nel 2024, oltre 110 milioni nel 2025.⁵⁰

Dove non c'è una regola uniforme, non c'è riscossione. In Germania non esiste una legge nazionale sull'imposta di soggiorno: ogni comune lavora con un proprio regolamento, una propria aliquota, proprie esenzioni e propri termini. Airbnb riscuote perciò in quattro città tedesche: Dresda, Dortmund, Francoforte e Wiesbaden. Berlino, Amburgo, Monaco e Colonia non sono tra queste, benché siano i mercati più grandi.⁵¹⁵² In Svizzera la situazione è la stessa: lì gli accordi si concludono cantone per cantone.⁵³ Negli Stati Uniti, dove esiste una regola uniforme a livello statale la riscossione è automatica; le giurisdizioni che si danno regole proprie e diverse, come Chicago, restano fuori.⁵⁴

Bratislava: l'analogia più vicina. Bratislava ha 17 quartieri. Eppure l'imposta di soggiorno è stabilita da un solo decreto cittadino, con due fasce: 3,50 euro nella Città Vecchia e 3,00 euro negli altri quartieri, per persona e per notte. Airbnb la riscuote automaticamente dal 1º luglio 2021.⁵⁵ È stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád.⁵⁶

Da qui deriva il dettaglio più importante: non è l'aliquota che va uniformata, ma la base imponibile e il regime dichiarativo. I distretti possono mantenere la propria fascia, purché il quadro giuridico e il registro siano unici.

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6. Perché le autorità non intervengono: un caso documentato

La cronologia che segue riguarda un nostro caso; l'intera corrispondenza è disponibile.⁵⁷

Nel maggio 2026 è emerso che con il numero NTAK di un nostro cliente, cancellato nel gennaio 2025, giravano quattro annunci di sconosciuti: uno su Airbnb e tre su Booking. (Quello su Airbnb si è poi rivelato un errore di battitura, non un abuso; i tre annunci su Booking no.) Ci siamo rivolti a quattro autorità con le stesse domande.

Il 10 giugno abbiamo consegnato all'ufficio del segretario i quattro annunci con link, identificativi, indirizzi e screenshot. La risposta del 17 giugno è stata una sola frase. Non una parola sull'apertura di un procedimento, né sul fatto che gli inserzionisti abbiano potuto sostituire senza conseguenze il numero falso con uno vero. Il giorno dopo abbiamo chiesto formalmente, con un'istanza depositata tramite il portale aziendale, se fossero state comminate sanzioni. Da allora non abbiamo avuto risposta nel merito.

Il parere dettagliato dell'NTAK del 25 giugno afferma che il segretario «può comminare una sanzione amministrativa e disporre la chiusura temporanea della struttura o, nei casi gravi, anche immediata», e che «la normativa non prevede un modulo apposito né un contenuto obbligatorio per segnalazioni di questo tipo». La stessa lettera enuncia anche il problema di fondo del sistema: «il segretario non ha il potere di far rimuovere direttamente gli annunci dalle piattaforme online».

Il 24 luglio abbiamo segnalato i due annunci Booking sul modulo della piattaforma. Sei giorni dopo erano stati rimossi entrambi: «the property you reported is in breach of our Terms and Conditions and has been removed from Booking.com» («la struttura da lei segnalata viola i nostri Termini e condizioni ed è stata rimossa da Booking.com»).

Tre mesi, cinque autorità, e a oggi non sappiamo se sia stato avviato un procedimento. Alla fine gli annunci li ha rimossi la piattaforma, in sei giorni.

6.1 Che cosa impariamo

Nessun ufficio ha sbagliato. Ognuno ha fatto esattamente ciò a cui le regole lo autorizzano. Il guaio è che le competenze non si toccano da nessuna parte.

Chi può rimuovere non ha il potere di sanzionare. La piattaforma interviene rapidamente in base alle proprie condizioni contrattuali, ma non può riscuotere imposte né comminare sanzioni.

Chi può sanzionare non ha lo strumento per rimuovere. Il segretario è l'unica autorità, ma non può far togliere l'annuncio e non conosce l'identità dell'inserzionista, perché Airbnb nasconde l'indirizzo.

E poi non gli conviene. Un municipio può documentare un'irregolarità con un acquisto di prova. Così può accertare l'imposta di soggiorno di una sola prenotazione, qualche migliaio di fiorini, e non può imporre imposte retroattivamente. La sanzione massima è di 200 mila fiorini per gli alloggi privati e 400 mila per le altre strutture.⁵⁸ Il costo in ore di lavoro di un controllo è spesso superiore. Oggi controllare è un'attività economicamente in perdita.

L'agenzia delle entrate e il municipio non collaborano. Se un municipio segnala una struttura irregolare al NAV, non riceve alcun riscontro sull'eventuale controllo o accertamento. Eppure entrambi hanno un mancato gettito dallo stesso caso.

Nessun singolo segretario distrettuale è un interlocutore abbastanza grande per una piattaforma. Terézváros ci ha provato. La trattativa si è arenata perché il municipio ha chiesto una trasmissione di dati molto ampia, che Airbnb ha rifiutato, e dopo di che non c'è stato nessuno a restringere la richiesta e a trovare un accordo.

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7. Le sette proposte

0. L'ordine: prima gli irregolari, poi le restrizioni

Che cosa proponiamo. Che la politica affermi che, prima di introdurre una restrizione quantitativa, occorre rilevare ed eliminare l'attività irregolare, e poi misurare di nuovo il problema.

Perché. Finché un terzo dell'offerta è invisibile, ogni tetto percentuale colpisce la metà sbagliata. Lo mostrano sia Terézváros sia New York. È possibile che gran parte dei problemi attribuiti agli affitti brevi sia causata dalla minoranza che opera irregolarmente, e che dopo la loro eliminazione non resti alcun problema da affrontare con un divieto.

Costo. Zero. È una decisione sull'ordine, non una richiesta di risorse.

1. Un punto di enforcement per Budapest al posto di 23 segretari

Che cosa proponiamo. Un'unità di due o tre persone che tenga in una sola mano i dati, il rapporto con le piattaforme e l'avvio dei procedimenti. Non toglie competenze ai distretti: fa al posto loro ciò che, separatamente, non hanno la capacità di fare.

Perché. Oggi in 23 uffici di segreteria una o due persone si occupano della questione, e nessuna di loro è un interlocutore abbastanza grande per Airbnb o Booking. Una capitale o un organo nazionale lo è.

Costo. Lo stipendio di due o tre persone e un sistema di dati. Rispetto al mancato gettito del punto 3.4 è trascurabile.

2. Trasmissione retroattiva dei dati da parte delle piattaforme

Che cosa proponiamo. Che il punto di enforcement chieda ad Airbnb e a Booking i dati di prenotazione e di ricavo degli ultimi tre-quattro anni delle strutture irregolari individuate. In materia di imposta di soggiorno il municipio è autorità fiscale, quindi ha una base giuridica per chiedere i dati.

Perché. È questo che ribalta l'economia dei controlli. Un acquisto di prova rende qualche migliaio di fiorini. Sulla base di tre-quattro anni di dati di prenotazione, l'imposta di soggiorno, il contributo per lo sviluppo turistico, l'IVA e l'imposta sul reddito non versati si sommano, e a essi si aggiunge la sanzione. Da quel punto in poi il controllo si autofinanzia.

Servono due piccoli passi giuridici: rendere possibile l'accertamento retroattivo sulla base dei dati delle piattaforme, e portare le sanzioni a un livello dissuasivo.

Costo. Nessuno. Genera entrate.

3. Filtro lato piattaforma: senza numero valido non si può pubblicare

Che cosa proponiamo. Airbnb e Booking non dovrebbero permettere la pubblicazione di un annuncio privo di un numero di registrazione valido e verificato, e dovrebbero rimuovere gli annunci non convalidati.

Perché. Oggi nessuna delle due piattaforme verifica il numero indicato. È così che si arriva a 2.764 identificativi inesistenti e 1.472 mancanti.

La base giuridica esiste già. Il regolamento UE 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026.⁵⁹ Prescrive che le piattaforme verifichino l'esattezza dei dati caricati e trasmettano dati mensili per ciascuna struttura (numero di registrazione, indirizzo esatto, URL dell'annuncio), mentre lo Stato membro deve gestire un unico punto di ingresso digitale, dal quale si può anche avviare la rimozione degli annunci non conformi e comminare una sanzione alla piattaforma stessa.

La domanda aperta: a che punto è l'Ungheria con l'istituzione del punto di ingresso digitale? Senza di esso il regolamento non può produrre effetti, e l'Ungheria perde, per una propria omissione, l'unico strumento capace di risolvere il problema a livello di sistema.

Costo. L'istituzione del punto di ingresso. Il regolamento la rende obbligatoria.

4. Una base imponibile unica per l'imposta di soggiorno a Budapest

Che cosa proponiamo. Una definizione uniforme della base imponibile e del regime dichiarativo in tutti e 23 i distretti, più un registro centrale delle tariffe consultabile in modo automatizzato. L'aliquota può restare diversa da distretto a distretto.

Perché. Oggi ci sono distretti in cui l'imposta è il 4 per cento del costo dell'alloggio e altri in cui è un importo fisso per pernottamento. Per questo la piattaforma non può tecnicamente riscuoterla: non si possono inserire 23 regole diverse in un unico processo di prenotazione.

Se fosse uniforme, Airbnb e Booking potrebbero riscuotere e versare direttamente l'imposta. Ne conseguono due cose:

• Evadere l'imposta di soggiorno diventa tecnicamente impossibile, perché il denaro viene trattenuto al momento della prenotazione e non dipende dalla dichiarazione dell'host.
• L'amministrazione dell'host onesto si riduce, con una dichiarazione mensile in meno.

L'esperienza francese, italiana, tedesca, svizzera e di Bratislava è al punto 5.5.

Costo. Attività legislativa. In cambio, l'efficienza della riscossione fa un salto: si vedano i dati francesi.

5. Una regolamentazione unica a Budapest per le autorizzazioni e i controlli

Che cosa proponiamo. Una cornice normativa cittadina, con margine di manovra distrettuale, per le autorizzazioni, i controlli e i registri.

Perché. Oggi 23 distretti lavorano con 23 diversi sistemi di requisiti. Su un lato della strada è facile ottenere la licenza, sull'altro è difficile o impossibile. Anche il contenuto e le interfacce dei registri sono diversi. Questo genera incertezza giuridica e rende impossibili i controlli incrociati.

Costo. Attività legislativa.

6. La cessione gratuita di BPDB

Che cosa proponiamo. Cediamo il sistema, gratuitamente, con accesso per le autorità.

Perché. È pronto e funziona. Mostra su una mappa che cosa non va in ciascun annuncio, distretto per distretto e gestore per gestore, e produce un elenco esportabile. Non c'è nulla da sviluppare, nulla da mettere a gara, e non costa nulla.

Antefatto. L'abbiamo offerto a due distretti. Uno ha rifiutato perché ha un contratto in corso con una società esterna. Da una richiesta di accesso agli atti è emerso che per questo paga 381.000 fiorini lordi ogni sei mesi⁶⁰, mentre nel distretto girano 812 annunci irregolari. L'altro distretto ha rifiutato perché non tratta con operatori di mercato.

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8. Cronoprogramma di attuazione

Ciò che si può fare subito, senza modifiche normative:

Ciò che si può fare a breve termine, con modifiche normative:

Ciò che si può fare a medio termine:

L'ultima riga è il punto. Non stiamo dicendo che una restrizione quantitativa non serva mai. Stiamo dicendo che prima bisogna sapere quanto è grande il problema vero.

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9. Rischi e obiezioni

«GuestGuru parla per interesse proprio.» Sì, e lo diciamo apertamente. Come operatori viviamo del lavoro in regola, e il concorrente irregolare danneggia anche noi. Questo non toglie che i numeri siano verificabili e che la corrispondenza con le autorità sia disponibile alla lettera. Se le nostre proposte saranno accolte, anche noi opereremo in un contesto più severo.

«Questo è fare i poliziotti volontari.» No. Non diffondiamo nomi, non chiamiamo nessuno e non denunciamo pubblicamente singoli operatori. Offriamo uno strumento di misurazione a chi, per legge, ha questo compito.

«BPDB non è infallibile.» Non lo è. Stimiamo la copertura e l'accuratezza della classificazione intorno al 95 per cento. C'è chi viene segnalato per errore, per esempio perché ha digitato male l'identificativo. Anche per questo non è una prova: è un punto di partenza per l'indagine dell'autorità. La presunzione di innocenza spetta a tutti gli interessati, ed è per questo che non contiamo tra gli irregolari nemmeno i 1.402 annunci privi di classificazione.

«Anche ripulendo il mercato, la crisi abitativa resterà.» Probabilmente sì. Non promettiamo il contrario. Secondo la ricerca internazionale, l'effetto della restrizione degli affitti brevi sugli affitti è tra zero e qualche punto percentuale. Proprio per questo proponiamo di non aspettarci da qui la soluzione abitativa. A Budapest 160.723 abitazioni non sono occupate e di queste 95.320 sono davvero vuote; l'affitto breve è l'1,1 per cento del patrimonio abitativo (3.6). Gli ordini di grandezza non si toccano.

«Il divieto riduce comunque il disturbo nei condomini.» A Terézváros oggi girano 864 annunci. Se la fonte del disturbo è in misura sproporzionata chi opera in modo irregolare, allora il divieto ha avuto l'effetto opposto: se n'è andato il gestore responsabile ed è rimasto quello irresponsabile. Questo non l'abbiamo misurato e non lo affermiamo come un fatto. Ma è il rischio che comporta la politica attuale.

Che cosa non risolve nemmeno la nostra proposta. Una parte degli operatori irregolari, dopo l'azione di contrasto, passerà alla locazione di lungo periodo o semplicemente smetterà. L'aumento di gettito che ne deriva è una tantum e limitato. Il beneficio sistemico non sta nella riscossione una tantum, ma nel fatto che dopo il mercato sarà misurabile e governabile.

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10. Altri punti di miglioramento, di minore peso

Non fanno parte del pacchetto principale di proposte, ma ridurrebbero tutti gli oneri per gli operatori in regola e migliorerebbero la qualità dei dati.

L'NTAK potrebbe compilare le dichiarazioni dell'imposta di soggiorno e del contributo turistico. Gli host inviano all'NTAK un riepilogo giornaliero. Gli stessi dati vanno poi trasmessi anche in una dichiarazione separata al municipio e al NAV. È una duplicazione inutile e una fonte di errori.

L'identificativo NTAK non è di per sé un identificativo univoco. Da un'abitazione possono ricavarsi tre unità separate, con ingressi e annunci distinti, legittimamente sotto lo stesso identificativo. Questo complica anche la misurazione. Sarebbe più logico che le unità commercializzate separatamente ricevessero identificativi o contrassegni distinti.

L'URL dell'annuncio manca dai registri. Se il registro comunale o quello dell'NTAK contenesse il link dell'annuncio, da qualsiasi identificativo o URL si potrebbe dire immediatamente se una struttura è legale. Oggi questo abbinamento è la parte più costosa dell'attività di individuazione.

La distinzione tra affitto breve e lungo non è chiara. La normativa li tassa in modo diverso, ma non esiste una definizione precisa di che cosa renda breve una locazione. Lo abbiamo chiesto ai municipi: hanno risposto che possono deciderlo solo caso per caso. È incertezza giuridica.

La base dell'imposta di soggiorno è interpretata diversamente da distretto a distretto. In alcuni distretti vi rientra anche la tariffa di pulizia, in altri no. La proposta 4 risolverebbe anche questo.

Il controllo comunale ogni sei anni è superfluo, perché la classificazione va comunque effettuata ogni tre anni.

L'imposta forfettaria è legata al numero di stanze, il che non riflette la capacità di generare ricavi di un'abitazione. Sarebbe più equo legarla alla capienza o alla superficie.

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11. Metodologia, fonti, limiti

Fonti dei dati

Limiti che vanno dichiarati

1. Un annuncio non è un'abitazione. La stessa casa può essere pubblicata su entrambe le piattaforme, e da una casa possono ricavarsi più unità abitative. Secondo la nostra stima i 15.825 annunci corrispondono a 10-12 mila unità uniche. Ogni occorrenza della parola «annuncio» va intesa così.
2. BPDB è completo per circa il 95 per cento. Non contiene tutti gli annunci, e nemmeno la classificazione è priva di errori.
3. AirDNA stima, non misura. L'errore della stima è ignoto.
4. Il mancato gettito è una stima per difetto. Si veda l'elenco al punto 3.4 di ciò che non è incluso.
5. L'Infojegyzet non collega il calo al divieto. La figura è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.
6. Il dato sugli affitti a New York non proviene da uno studio con revisione paritaria, bensì da un'analisi giornalistica basata su dati di mercato. Il dato sui prezzi alberghieri, invece, proviene da uno studio con revisione paritaria.
7. Non abbiamo misurato quale quota dei reclami condominiali sia riconducibile alle strutture irregolari. È una nostra convinzione professionale, non un risultato di misurazione.

Chi scrive

GuestGuru Kft. gestisce 180 appartamenti a Budapest e sei a Malta. Abbiamo referenti presso Airbnb e Booking, siamo membri di organizzazioni professionali ungheresi e manteniamo una base di conoscenza gratuita per gli host. Su questo tema il nostro partner è l'Associazione ungherese dei locatori di appartamenti.

Non siamo un'autorità e non vogliamo fare i poliziotti volontari. Difendiamo il nostro mercato. Il nostro interesse si ferma qui: che operare nel rispetto delle regole non sia uno svantaggio competitivo, e che la normativa non punisca le strutture regolari al posto di quelle irregolari.

GuestGuru Kft. · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru

Fonti

I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.

1. BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
2. I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
3. Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, vol. 89. Codice articolo: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
4. nerhotel.hu, «Kinél cseng a kassza?» [A chi suona la cassa?]. Banca dati civica sulle strutture ricettive e sui pubblici esercizi attribuiti alla cerchia proprietaria legata al governo, con link di proprietà che rimandano alla banca dati pubblica di K-Monitor. Il database contiene 455 voci, di cui 149 a Budapest e, tra queste, 32 alberghi. Consultato il 13 agosto 2026. https://www.nerhotel.hu/Banca dati costruita da un'organizzazione civica, non statistica ufficiale. I collegamenti proprietari sono identificazioni giornalistiche e basate su dati pubblici, non accertamenti delle autorità. Va citata di conseguenza.↩
5. Alberto Hidalgo – Francisco J. Velázquez: The economic impacts of short-term rentals and regulations: A literature review. FEDEA, Documento de Trabajo 2026/02, febbraio 2026. https://documentos.fedea.net/pubs/dt/2026/dt2026-02.pdfWorking paper, non sottoposto a revisione paritaria. È una rassegna della letteratura, non una misurazione autonoma.↩
6. Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
7. Tasso di cambio ufficiale della Banca nazionale ungherese, 12 agosto 2026: 364,64 HUF/EUR. https://www.mnb.hu/arfolyamok↩
8. Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
9. BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
10. Banca dati del censimento KSH 2022, tavola WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
11. Microcensimento KSH 2016, volume 7 (Condizioni abitative), tavola 3.3.2. Le abitazioni non occupate di Budapest per uso: 78.973 vuote, 15.418 occupate stagionalmente o in via secondaria, 13.025 usate per altri scopi (ufficio, ambulatorio, negozio). https://www.ksh.hu/mikrocenzus2016/docs/tablak/07/07_3_3.xlsÈ l'unica rilevazione ufficiale sull'uso delle abitazioni non occupate; il censimento 2022 non pubblica più questa suddivisione, perciò portiamo avanti il livello misurato.↩
12. Átlátszó: richiesta di accesso agli atti a tutti i 23 municipi distrettuali di Budapest, 2020: 3.698 alloggi comunali vuoti su 38.114 (9,7%). https://atlatszo.hu/kozpenz/2021/01/21/az-onkormanyzati-lakasok-kozel-tiz-szazaleka-uresen-all-a-fovarosban-a-legtobb-a-8-keruletben/↩
13. GuestGuru: Le case vuote di Budapest. La derivazione completa della ripartizione del patrimonio abitativo, la metodologia e i grafici scaricabili. /feketezok/ures-lakasok↩
14. Budapest Research Forum, Q4 2025: 4.461.680 m² di uffici moderni a Budapest, 12,5% di sfitto (557.710 m² di uffici vuoti). https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260121/meglepo-adat-erkezett-a-budapesti-irodapiacrol-csokkent-az-uresedes-812538↩
15. KSH: prezzi del mercato immobiliare, indice dei prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025. Rincaro annuo: Budapest 21, capoluoghi di provincia 24, città minori 23, comuni rurali 37 per cento. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-iv-negyedev/index.html↩
16. Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati del KSH, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
17. Serie dei dati sull'imposta di soggiorno e sui ricavi da pernottamento del VI distretto di Budapest (Terézváros), aggiornata al 29 luglio 2026.↩
18. KSH STADAT 27.2.1.2: numero dei viaggi di stranieri in Ungheria e relative spese per durata del soggiorno, dati trimestrali. I trimestre 2026, viaggi di più giorni: 1.492 mila viaggi, 4.496 mila giornate, 146.787 milioni di fiorini di spesa, cioè 32,6 mila fiorini al giorno. Aggiornato al 5 giugno 2026. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlÈ una media nazionale su tutti i visitatori stranieri con soggiorno di più giorni e comprende anche il costo dell'alloggio. Il I trimestre è la stagione più debole. La giornata di visita e il pernottamento in struttura ricettiva non sono lo stesso concetto: il valore così ottenuto è quindi una stima di ordine di grandezza.↩
19. Alberto Hidalgo – Massimo Riccaboni – Francisco J. Velázquez: The effect of short-term rentals on local consumption amenities: Evidence from Madrid. Journal of Regional Science, 64(3): 621-648, 2024. DOI: 10.1111/jors.12685. https://doi.org/10.1111/jors.12685↩
20. Mohammed Alyakoob – Mohammad S. Rahman: Shared Prosperity (or Lack Thereof) in the Sharing Economy. Information Systems Research, 33(2): 638-658, 2022. DOI: 10.1287/isre.2021.1076. https://doi.org/10.1287/isre.2021.1076↩
21. KSH STADAT 27.8.1.9: ricavi lordi delle strutture ricettive commerciali per tipologia. Alberghi, 2019: alloggio 291.852, ristorazione 117.583, altro 86.029, totale 495.464 milioni di fiorini. La quota della ristorazione è del 23,7 per cento. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0023.htmlTavola archiviata, relativa al periodo 2001-2021, non più aggiornata. Usiamo il 2019 perché i dati 2020-2021 sono distorti dalla pandemia; la quota però è stabile, anche nel 2021 al 23,5 per cento.↩
22. Karimov, A. – Kamann, D-J. F. – Gyurácz-Németh, P.: Local spending patterns of tourists in Greater Budapest and the Lake Balaton tourism regions. An exploratory study on the non-accommodation budget across Airbnb and hotel guests. Turizmus Bulletin, vol. XXV, n. 4 (2025), pp. 4-13. DOI: 10.14267/TURBULL.2025v25n4.1. Test t di Student: t = −6,775, df = 101, p < 0,001. https://doi.org/10.14267/TURBULL.2025v25n4.1Lo studio misura una PROPORZIONE, non un importo: quale percentuale della spesa extra-alloggio va in beni e servizi locali. Gli autori stessi osservano che una quota minore di un budget maggiore può comunque essere di più in valore assoluto. Il campione è di 103 persone; è una ricerca esplorativa.↩
23. Guaita Martínez, J. M. – Martín Martín, J. M. – Salinas Fernández, J. A. – Ribeiro Soriano, D.: Tourist accommodation, consumption and platforms. International Journal of Consumer Studies, 47(3): 1011-1022, 2023. DOI: 10.1111/ijcs.12881. Granada, 1.343 questionari. https://doi.org/10.1111/ijcs.12881Una sola città, dati del 2018. Gli autori segnalano essi stessi il rischio di endogeneità: chi soggiornerebbe più a lungo e spenderebbe in modo più vario ha già in partenza più probabilità di scegliere un alloggio da piattaforma.↩
24. Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek [I turisti sono spariti, i ristoranti di Terézváros sono in difficoltà]. Turizmus.com, 24 giugno 2026, sulla base di un comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi. https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
25. Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
26. Georgios Zervas – Davide Proserpio – John W. Byers: The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research, 54(5): 687-705, 2017. DOI: 10.1509/jmr.15.0204. https://doi.org/10.1509/jmr.15.0204La precedente versione working paper del 2015 riportava un effetto del 13% ad Austin; lo studio pubblicato dà 8-10%. Citiamo sempre il valore pubblicato.↩
27. Jin, G. Z.; Wagman, L.; Zhong, M. (2024): The Effects of Short-Term Rental Regulation: Insights from Chicago. NBER Working Paper 32537. https://www.nber.org/papers/w32537↩
28. Local Law 18 of 2022, New York City (legge sulla registrazione degli affitti brevi). Applicazione a partire dal 5 settembre 2023. La legge è applicata dall'Office of Special Enforcement della città. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022Il secondo link è una voce riassuntiva, non una fonte primaria. Il testo ufficiale della legge è consultabile nel registro normativo del New York City Council.↩
29. New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
30. NYC's Airbnb ban failed to lower rents. Analisi di AOL / The Wall Street Journal su dati CoStar e Miller Samuel, settembre 2025. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlUn'analisi giornalistica basata su dati di mercato, non uno studio sottoposto a revisione paritaria. Sull'effetto sugli affitti non abbiamo trovato studi causali con peer review.↩
31. Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 6 gennaio 2026. Metodo: propensity score matching e differenza nelle differenze, dati transazionali SafeGraph, 3.220 ristoranti, luglio 2022 - luglio 2024. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksWorking paper, non sottoposto a revisione paritaria. Il secondo link è una presentazione realizzata con la collaborazione degli autori; da lì provengono i dettagli metodologici.↩
32. Int. 1107-2024, New York City Council. La proposta si è arenata in commissione; il suo stato è «Filed (End of Session)», 31 dicembre 2025. https://legistar.council.nyc.gov/LegislationDetail.aspx?ID=7019728↩
33. What does banning short-term rentals really accomplish? Boston University, Insights. L'affitto breve rappresentava l'1,4 per cento del patrimonio abitativo di New York. https://insights.bu.edu/what-does-banning-short-term-rentals-really-accomplish/↩
34. Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). GÖRG, 11 aprile 2018. La modifica è entrata in vigore il 20 aprile 2018; l'indicazione del numero di registrazione è obbligatoria dal 1º agosto 2018. https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/11-04-2018/aenderung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-zwvbg↩
35. Raad van State, sentenza nelle cause 202102768/1/A3 e 202102675/1/A3, 31 maggio 2023. La legge sulla casa non autorizzava il divieto totale imposto a tre quartieri del centro. https://www.raadvanstate.nl/@137502/202102768-1-a3-202102675-1-a3-en/↩
36. Changes to the Lisbon Municipal Regulation on Local Lodging. PLMJ, dicembre 2025. La modifica è entrata in vigore il 6 dicembre 2025. https://www.plmj.com/en/knowledge/informative-notes/Changes-to-the-Lisbon-Municipal-Regulation-on-Local-Lodging/34253/↩
37. Councillors agree changes to Edinburgh's short-term lets licensing policy. City of Edinburgh Council, gennaio 2025. https://www.edinburgh.gov.uk/news/article/14148/councillors-agree-changes-to-edinburgh-s-short-term-lets-licensing-policy↩
38. Rosenblatt v. City of Santa Monica, U.S. Court of Appeals for the Ninth Circuit, 2019; e l'accordo del dicembre 2019 tra la città e Airbnb. https://www.santamonica.gov/press/2019/12/10/settlement-with-airbnb-guarantees-compliance-with-home-sharing-ordinance↩
39. Barcelona mayor welcomes Constitutional Court ruling on tourist apartment restrictions. Catalan News, marzo 2025. L'obiettivo è esaurire entro il 2028 tutte le circa 10.000 licenze. https://www.catalannews.com/society-science/item/barcelona-mayor-welcomes-constitutional-court-ruling-on-tourist-apartment-restrictions↩
40. Chaves-Fonseca, C. (2024): Short-term rentals and residential rents: evidence from a regulation in Santa Monica. International Journal of Housing Markets and Analysis. Con metodo del controllo sintetico e della differenza nelle differenze sintetica. DOI: 10.1108/IJHMA-01-2024-0001. https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/IJHMA-01-2024-0001/full/html↩
41. Bibler, A.; Teltser, K. e altri (2025): l'effetto dell'obbligo di registrazione a San Francisco. Real Estate Economics. DOI: 10.1111/1540-6229.12537. https://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.12537↩
42. Kyle Barron – Edward Kung – Davide Proserpio: The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1): 23-47, 2021. DOI: 10.1287/mksc.2020.1227. Nel CAP mediano statunitense un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento e i prezzi delle case dello 0,026 per cento. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227↩
43. Sophie Calder-Wang: The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. Airbnb ha sottratto lo 0,68 per cento del patrimonio in affitto di New York; se tutte queste case tornassero al mercato di lungo periodo, gli affitti varierebbero dello 0,71 per cento. La perdita dell'inquilino mediano è di 125 dollari l'anno. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3908062Working paper, in revisione presso l'American Economic Review; non è una pubblicazione con revisione paritaria e va citato come tale.↩
44. Le 1er juillet, Airbnb va généraliser la collecte de la taxe de séjour dans les 23 000 communes. Banque des Territoires, giugno 2018. https://www.banquedesterritoires.fr/le-1er-juillet-airbnb-va-generaliser-la-collecte-de-la-taxe-de-sejour-dans-les-23000-communes↩
45. Code général des collectivités territoriales, articolo L. 2333-34, come modificato dall'articolo 162 della legge finanziaria 2019; l'aliquota proporzionale per gli alloggi non classificati è stata introdotta dall'articolo 44 della legge finanziaria rettificativa 2017. Si veda anche la risposta scritta del Senato francese del 2019. https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ190510413.html↩
46. Taxe de séjour: il registro centrale delle tariffe comunali, pubblicato come dato aperto (DELTA), Direction générale des Finances publiques. https://taxesejour.impots.gouv.fr/FR/↩
47. Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, dicembre 2019. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Cifra pubblicata da Airbnb. Il salto tra 2018 e 2019 è un segnale pulito perché nel frattempo l'insieme dei comuni non è cambiato.↩
48. Airbnb: ces villes qui ont le plus profité de la taxe de séjour reversée par la plateforme. Boursorama, 2026. https://www.boursorama.com/immobilier/actualites/airbnb-ces-villes-qui-ont-le-plus-profite-de-la-taxe-de-sejour-reversee-par-la-plateforme-4951a999cb623356222fba10c9978175Dati di fonte Airbnb in un resoconto giornalistico secondario.↩
49. Automated tax collection tool launches in Italy. Airbnb Newsroom. Lo strumento «consolida più di 1.000 diverse regole sull'imposta di soggiorno in un'unica soluzione digitale». https://news.airbnb.com/automated-tax-collection-tool-launches-in-italy↩
50. Airbnb, imposta di soggiorno supera i 110 milioni in Italia. ItaliaOggi, 2026. https://www.italiaoggi.it/diritto-e-fisco/airbnb-imposta-di-soggiorno-supera-i-110-milioni-in-italia-dq6dys1u↩
51. In what areas is occupancy tax collection and remittance by Airbnb available? Germania. Centro assistenza Airbnb, consultato il 12 agosto 2026. Le città elencate: Dresda, Dortmund, Francoforte sul Meno, Wiesbaden. https://www.airbnb.com/help/article/2285↩
52. Tourist tax in Germany. Trippz, 2026. In Germania non esiste una legge nazionale sull'imposta di soggiorno; ogni comune lavora con un proprio regolamento, una propria aliquota e propri termini. https://trippz.com/tourist-tax/germany↩
53. Airbnb signs new tax collaboration in Switzerland. Airbnb Newsroom. In Svizzera non esiste un'imposta di soggiorno nazionale: la riscossione dipende da accordi conclusi cantone per cantone. https://news.airbnb.com/airbnb-signs-new-tax-collaboration-in-switzerland/↩
54. More states require short-term rental marketplaces like Airbnb and Vrbo to collect lodging taxes. Avalara MyLodgeTax, novembre 2025. Dove vige una regola statale uniforme la riscossione è automatica; i comuni «home rule» che si danno regole proprie restano fuori. https://www.avalara.com/mylodgetax/en/blog/2025/11/more-states-require-short-term-rental-marketplaces-like-airbnb-and-vrbo-to-collect-lodging-taxes.html↩
55. City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. In vigore dal 1º luglio 2021, è stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩
56. Tourist tax. Bratislava.sk, consultato il 12 agosto 2026. Un unico decreto cittadino con due fasce: 3,50 euro nella Città Vecchia e 3,00 euro negli altri quartieri, per persona e per notte. https://bratislava.sk/en/city-of-bratislava/taxes-and-levies/tourist-tax↩
57. Corrispondenza tra GuestGuru Kft. e le autorità, tra il 13 maggio e il 30 luglio 2026. Il materiale integrale e testuale è disponibile su richiesta.↩
58. Legge CLXIV del 2005 sul commercio e decreto governativo 239/2009 (X. 20.) sulle condizioni dettagliate per l'esercizio dell'attività di servizio ricettivo. https://njt.hu↩
59. Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. Applicabile dal 20 maggio 2026. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
60. Richiesta di accesso agli atti al municipio di Józsefváros, estate 2026.↩