Affitti irregolari a Budapest: l'essenziale in cinque minuti
Una sintesi breve per le redazioni
A Budapest un annuncio di affitto breve su tre è irregolare: manca il numero di registrazione, ne usa uno inesistente oppure riporta quello di un altro.1 Questi host non pagano l'imposta di soggiorno, non emettono fattura e, se sorgono problemi nel palazzo, non c'è nessuno da chiamare in causa. I divieti distrettuali non risolvono la questione, perché raggiungono solo chi si era registrato in partenza.
Abbiamo misurato le dimensioni del mercato irregolare, poi abbiamo provato a segnalare un abuso. Questa sintesi racconta com'è andata.
La vicenda: cinque autorità in tre mesi, un modulo web in sei giorni
A maggio ci siamo accorti che quattro annunci di sconosciuti giravano con il numero NTAK cancellato di un nostro cliente. Il numero NTAK è come una targa: unico per ogni struttura, ed è a esso che si aggancia la dichiarazione fiscale.
Il 13 maggio abbiamo scritto a quattro autorità: l'ente di classificazione delle strutture, l'NTAK, l'agenzia delle entrate e il segretario comunale distrettuale. Ognuna ha risposto che la questione non era di sua competenza, rinviandoci al segretario. L'ufficio del segretario ha risposto con una sola frase: «i numeri NTAK indicati nella sua lettera sono stati corretti sui siti di annunci». Se sia stato avviato un procedimento o comminata una sanzione, a oggi non lo sappiamo.2
Il 24 luglio abbiamo compilato il modulo pubblico di segnalazione di Booking.com. Sei giorni dopo la piattaforma ha rimosso entrambi gli annunci segnalati.
Tre mesi, cinque autorità, e a oggi non sappiamo se sia stato avviato un procedimento. Booking.com ha rimosso due annunci in sei giorni sulla base di un modulo web.
Il difetto di sistema in breve: chi potrebbe sanzionare, cioè il segretario distrettuale, non può far rimuovere un annuncio. La piattaforma invece può rimuoverlo, ma non ha un interlocutore ungherese unico: dovrebbe trattare con 23 segretari distrettuali, e nessun ufficio è abbastanza grande per farlo.
La situazione in sei numeri
| 15.125 | annunci di affitto breve attivi a Budapest, di cui 4.952 (32,7%) irregolari1 |
| 661 | annunci irregolari a Terézváros, dove da gennaio vige il divieto totale: il 76,5% dell'offerta locale1 |
| −72.200 | pernottamenti nel VI distretto in un solo trimestre; gli alberghi non ne hanno assorbito nemmeno un quarto3 |
| −280 milioni HUF | il calo del gettito dell'imposta di soggiorno del distretto in sei mesi (−22,8%)4 |
| 1,3-3,1 miliardi HUF | il mancato gettito annuo a Budapest, a seconda del metodo56 |
| 97,2% | dei gestori ha al massimo tre strutture: è un mercato di famiglie, non di grandi investitori7 |
Terézváros: che cosa ha portato il divieto totale
Nel distretto l'affitto di alloggi privati è vietato dal 1º gennaio 2026. Sette mesi dopo girano comunque 864 annunci, e tre quarti sono irregolari.1 Gli host rispettosi delle regole hanno chiuso. Chi le regole non le ha seguite è rimasto aperto e ha guadagnato un vantaggio fiscale sugli host legali del distretto accanto.
Gli ospiti non sono passati agli alberghi: dei 94,9 mila pernottamenti persi gli alberghi ne hanno assorbiti 22,7 mila, il resto è andato in un altro distretto o in un'altra città.3 Nel frattempo il fatturato di ristoranti, caffè e bar del distretto è calato del 30 per cento.8
New York ha già fatto la stessa cosa, in grande
Nel settembre 2023 New York ha di fatto vietato gli affitti brevi, e il 90 per cento dell'offerta è sparito.910 Gli affitti però non sono scesi: nell'estate 2025 il canone mediano a Manhattan ha toccato un record.11 I prezzi degli alberghi sono invece saliti di 14-19 dollari a notte e i ricavi del settore alberghiero sono cresciuti di 2-3 miliardi di dollari in un anno e mezzo. Quasi tutto questo deriva dall'aumento dei prezzi, ed è il risultato di uno studio con revisione paritaria, non di una notizia di stampa.12 Anche lì il fatturato dei ristoranti è calato, di circa il 10 per cento.13
E la questione abitativa?
Se l'obiettivo è la casa, le proporzioni parlano da sole. A Budapest 95.320 abitazioni sono davvero vuote e inutilizzate, mentre 10.703 vanno agli affitti brevi: le case vuote sono quasi nove volte quelle affittate a breve termine.1415 Intervenire sulle strutture irregolari non è quindi in primo luogo una questione abitativa, ma di concorrenza leale e di imposte pagate. La derivazione completa, con grafici scaricabili: Le case vuote di Budapest.
Che cosa proponiamo
- Prima la pulizia del mercato, poi le restrizioni. Prima si chiarisca quanto è grande l'offerta irregolare e si facciano sparire quegli annunci dalle piattaforme. Poi si potrà misurare quanto problema è rimasto.
- Un responsabile per tutta Budapest al posto di 23 segretari distrettuali, in grado di trattare con Airbnb e Booking. Le piattaforme collaborano quando hanno un interlocutore chiaro: la rimozione in sei giorni lo dimostra.
- Una base imponibile unica per l'imposta di soggiorno a Budapest, così che la piattaforma possa riscuoterla. A Bratislava funziona dal 2021.16
Abbiamo offerto gratuitamente il nostro sistema di misurazione alle autorità. Il sistema mostra gli annunci irregolari per distretto e per gestore. Finora nessuno lo ha richiesto: un distretto ha già un partner sotto contratto, un altro sostiene che «non trattiamo con operatori di mercato».
Che cosa possiamo dare a una redazione
L'intera corrispondenza con le autorità, testuale e con le date. Dati di misurazione suddivisi per distretto, gestore o via. Esempi di annunci verificabili, in cui l'irregolarità si può controllare in pochi minuti. Il sistema lo mostriamo volentieri anche di persona.
Non diffondiamo nomi e indirizzi di singoli host. Una parte degli interessati è a sua volta vittima, perché il suo identificativo è stato rubato. A tutti spetta la presunzione di innocenza.
Se serve di più: il materiale completo
Questa sintesi dà l'essenziale. Il materiale completo per la stampa va molto più a fondo, in undici capitoli. Quello che c'è lì e non qui:
- le citazioni testuali della corrispondenza con le autorità, con date e cronologia completa,
- la metodologia della misurazione e la ripartizione per distretto,
- la derivazione della stima sul mancato gettito: che cosa è base misurata e che cosa è stima,
- i dettagli delle ricerche internazionali sull'effetto sugli affitti e sulle case vuote,
- il contratto semestrale da 381 mila fiorini di Józsefváros per lo screening degli annunci,
- e otto domande concrete su cui una redazione può indagare.
Contatti
GuestGuru Kft. · 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru
180 appartamenti gestiti a Budapest, sei a Malta. Su questo tema il nostro partner è l'Associazione ungherese dei locatori di appartamenti. Non siamo un'autorità e non vogliamo fare i poliziotti volontari. Difendiamo il nostro mercato: vogliamo che operare nel rispetto delle regole non sia uno svantaggio competitivo.
Fonti
I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.
- BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
- Corrispondenza tra GuestGuru Kft. e le autorità, tra il 13 maggio e il 30 luglio 2026. Il materiale integrale e testuale è disponibile su richiesta.↩
- Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati del KSH, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
- Serie dei dati sull'imposta di soggiorno e sui ricavi da pernottamento del VI distretto di Budapest (Terézváros), aggiornata al 29 luglio 2026.↩
- Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
- Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩
- I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
- Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek [I turisti sono spariti, i ristoranti di Terézváros sono in difficoltà]. Turizmus.com, 24 giugno 2026, sulla base di un comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi (MVI). https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
- Local Law 18 of 2022, New York City (legge sulla registrazione degli affitti brevi). Applicazione a partire dal 5 settembre 2023. La legge è applicata dall'Office of Special Enforcement della città. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022Il secondo link è una voce riassuntiva, non una fonte primaria. Il testo ufficiale della legge è consultabile nel registro normativo del New York City Council.↩
- New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
- NYC's Airbnb ban failed to lower rents. Analisi di AOL / The Wall Street Journal su dati CoStar e Miller Samuel, settembre 2025. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlUn'analisi giornalistica basata su dati di mercato, non uno studio sottoposto a revisione paritaria. Sull'effetto sugli affitti non abbiamo trovato studi causali con peer review.↩
- Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, vol. 89. Codice articolo: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
- Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 6 gennaio 2026. Metodo: propensity score matching e differenza nelle differenze, dati transazionali SafeGraph, 3.220 ristoranti, luglio 2022 - luglio 2024. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksWorking paper, non sottoposto a revisione paritaria. Il secondo link è una presentazione realizzata con la collaborazione degli autori; da lì provengono i dettagli metodologici.↩
- Banca dati del censimento KSH 2022, tavola WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
- BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
- City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. In vigore dal 1º luglio 2021, è stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩