Nota di politica pubblica

Prima gli irregolari

Perché affrontiamo gli affitti brevi a Budapest nell'ordine sbagliato

Nota di politica pubblicaGuestGuru Kft.Agosto 2026

La situazione in un paragrafo

A Budapest oggi girano 15.125 annunci di affitto breve su Airbnb e Booking. Di questi, 4.952 sono irregolari:¹ manca il numero NTAK obbligatorio, oppure è stato indicato un numero inesistente, oppure è stato copiato da qualcun altro. È il 32,7 per cento dell'offerta. Non è una stima: deriva dall'incrocio di tre banche dati pubbliche e può essere ricalcolato in qualsiasi momento. Questo terzo non paga l'imposta di soggiorno, non emette fattura e non lascia nessuno a cui rivolgersi se ci sono problemi nel palazzo. Mentre i distretti inaspriscono le regole uno dopo l'altro, questo terzo resta intatto, perché l'inasprimento tocca solo chi si era registrato in partenza.

Il problema è l'ordine

I distretti centrali di Budapest introducono restrizioni quantitative uno dopo l'altro. Da gennaio 2026 Terézváros ha ridotto a zero le notti affittabili. Józsefváros prevede dal 2027 un limite su tre livelli, ma lì il tetto non riguarda le notti affittabili bensì la percentuale di abitazioni che possono operare come strutture ricettive in un distretto, in un quartiere e in un singolo condominio. Il V e il VII distretto restringono attraverso il regolamento edilizio.

Fanno tutti la stessa cosa: limitano l'offerta che vedono. Solo che un terzo dell'offerta non lo vedono. Se in un distretto il 30 per cento degli annunci non è mai stato registrato, allora anche matematicamente un tetto percentuale colpisce la metà sbagliata. L'operatore legale chiude, l'irregolare resta. Nel distretto ci saranno gli stessi turisti e lo stesso rumore, solo con meno gettito fiscale e meno gestori responsabili.

Per questo proponiamo: prima di limitare qualsiasi cosa, ripuliamo il mercato. Poi vediamo se è rimasto il problema che con la restrizione volevamo curare. Forse no.

Chi perde con il divieto

Uno degli argomenti principali di chi si oppone agli affitti brevi è che sia il terreno dei grandi investitori. I registri dei municipi distrettuali dicono altro: 15.062 licenze si distribuiscono su 9.495 fornitori.²

Il 97,5 per cento dei gestori ha al massimo tre strutture, e fornisce il 73,6 per cento delle strutture. Una struttura su due appartiene a un gestore che ne ha una sola. È il mercato delle famiglie e delle ditte individuali.

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Il peso e il beneficio della restrizione non sono quindi simmetrici. A perdere sono diverse migliaia di piccoli operatori senza legami tra loro, privi di rappresentanza comune e di potere di pressione. A guadagnare è un settore concentrato e organizzato. Lo studio con revisione paritaria sul divieto di New York lo documenta: l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme, soprattutto prima del divieto.³ Sul retroterra proprietario del mercato alberghiero ungherese tiene un registro la banca dati civica nerhotel.hu: raccoglie i proprietari legati alla cerchia di governo tra il 2010 e il 2026 e ne elenca 32 alberghi a Budapest.⁴

E il danno non si ferma agli host. Una struttura in meno toglie domanda anche ai negozi del quartiere. Un annuncio medio di Budapest viene affittato 16,8 notti al mese; con due ospiti fanno 33,6 pernottamenti, che alla spesa media giornaliera del KSH valgono circa 1,1 milioni di fiorini al mese di spesa dei visitatori. Di questi il ricavo misurato dell'alloggio è di 482 mila fiorini, quindi circa 610 mila fiorini restano altrove: in ristoranti, caffè, negozi, taxi.⁵⁶ È questo numero a spiegare perché il fatturato dei ristoranti di Terézváros sia calato del 30 per cento.

Il numero di ospiti qui è un'ipotesi, e prudente: la capienza media degli annunci è di 4,28 posti. Il dato KSH è una media nazionale e comprende il costo dell'alloggio, motivo per cui ne sottraiamo il ricavo misurato dell'alloggio.

Intanto nemmeno l'argomento abitativo regge

I divieti vengono di norma giustificati con la crisi abitativa. Le proporzioni però dicono altro. Delle 961.061 abitazioni di Budapest, 10.703 vanno all'affitto breve: l'1,1 per cento dell'intero patrimonio. Nella stessa città 95.320 abitazioni sono davvero vuote e inutilizzate: quasi nove volte quelle affittate a breve termine.⁷⁸⁹

Se vogliamo restituire case al mercato abitativo, c'è una riserva più grande: 13.000 abitazioni funzionano come uffici, ambulatori o negozi, quasi il doppio delle 6.703 affittate regolarmente a breve termine. Gli uffici moderni oggi sfitti offrirebbero loro, da soli, spazio pari a 8.400 abitazioni.¹⁰¹¹

Nemmeno i prezzi sono mossi dagli affitti brevi. Secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni del KSH, a fine 2025 il rincaro annuo è stato più basso proprio a Budapest (21 per cento) e più alto nei comuni rurali (37), benché l'offerta di affitti brevi sia concentrata praticamente nel centro di Budapest.¹² Le misurazioni internazionali dicono lo stesso: secondo la ricerca con revisione paritaria, un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento,¹³ mentre a New York l'effetto complessivo stimato sugli affitti è inferiore all'1 per cento.¹⁴

Un distretto fa eccezione, e lo diciamo noi: a Erzsébetváros il 9,1 per cento delle abitazioni va all'affitto breve, e lì il fattore è reale. Ma anche lì le case vuote non destinate all'affitto breve sono il doppio. Un segmento dell'1,1 per cento non spiega una crisi abitativa cittadina; la pulizia del mercato però resta doverosa a prescindere, perché riguarda la concorrenza leale e le imposte.

Terézváros ha mostrato che cosa succede nell'ordine inverso

Il divieto di Terézváros è entrato in vigore il 1º gennaio 2026. Sette mesi dopo, secondo BPDB, nel distretto girano 864 annunci, di cui 661 irregolari. Dopo il divieto, tre quarti degli alloggi disponibili nel distretto sono irregolari.

Di questi, 498 annunci operano con un numero NTAK non valido, mancante o falso. Altri 249 annunci hanno una licenza valida, ma come alloggi privati o di altro tipo non potrebbero operare sotto il divieto. Legalmente funzionano all'incirca 144 strutture: pensioni, alberghi, ostelli.

Chi rispettava le regole ha chiuso. Chi non le rispettava è aperto ancora oggi e ora ha anche un vantaggio fiscale sull'host legale del distretto accanto.

Il prezzo è misurabile, e tre fonti lo mostrano concordemente

Pernottamenti. La rivista dell'Ufficio dell'Assemblea Nazionale, l'Infojegyzet 2026/6,¹⁵ pubblica i dati KSH sul VI distretto, tra gennaio e marzo:

AlberghiAlloggi privati e altri

Gli alberghi sono davvero cresciuti, di 22,7 mila notti. Solo che dagli alloggi privati sono venute meno 94,9 mila notti. Gli alberghi non hanno assorbito nemmeno un quarto della perdita. Gli altri ospiti non sono passati in hotel. Sono andati in un'altra città.

È qui che l'argomento più diffuso crolla. Si usa dire che, se si chiudono gli Airbnb, i turisti finiranno comunque negli alberghi, e quindi la città non ci rimette. Secondo i dati della rivista del Parlamento non è così. Si tratta di due domande distinte.

E non solo da noi. Se gli alberghi hanno assorbito il 24 per cento della perdita, allora il 76 per cento degli ospiti non è passato in albergo. Lo studio di Farronato e Fradkin del 2022 sull'American Economic Review misura la stessa cosa: tra il 49 per cento (Austin, Portland) e il 70 per cento (New York) degli ospiti Airbnb non avrebbe prenotato un albergo, e in alta stagione l'87 per cento.¹⁶ Il 76 per cento di Terézváros cade esattamente in questa fascia. Lo stesso studio rileva che, con un divieto totale di Airbnb, le camere-notte vendute dagli alberghi crescerebbero appena dell'1,4 per cento. Dove è stato misurato un effetto sui ricavi alberghieri, ha riguardato la fascia bassa e gli alberghi non business, non la fascia alta.¹⁷

Quanti soldi se ne vanno? Secondo il KSH un visitatore straniero in viaggio di più giorni spende in Ungheria in media 32,6 mila fiorini al giorno.⁶ Moltiplicato per i 72.200 pernottamenti persi fa circa 2,35 miliardi di fiorini di spesa dei visitatori in un solo trimestre. Stima di ordine di grandezza: media nazionale, comprende il costo dell'alloggio, e il primo trimestre è la stagione più debole.

E non è indifferente dove questi soldi vengono spesi. Una parte significativa della spesa dell'ospite d'albergo resta dentro l'albergo: secondo il KSH il 23,7 per cento dei ricavi lordi degli alberghi ungheresi è ristorazione, e oltre il 40 per cento dei ricavi non è affatto ricavo da camere.¹⁸ Sono cibi e bevande che non vengono acquistati nei negozi e nei locali del quartiere.

Con l'ospite di un affitto breve accade il contrario. Su questo esiste uno studio ungherese con revisione paritaria, su campione di Budapest: il 74,08 per cento della spesa extra-alloggio degli ospiti Airbnb va in beni e servizi locali, contro il 47,41 per cento degli ospiti degli alberghi.¹⁹ Secondo uno studio di Granada, poi, chi alloggia in un affitto breve (cioè non in albergo ma in un appartamento prenotato su Airbnb o su una piattaforma simile) spende ogni giorno il 29 per cento in più in cibo e bevande, mentre la spesa giornaliera complessiva è praticamente identica a quella dell'ospite d'albergo: la differenza sta nella composizione, non nella quantità.²⁰

Vanno dichiarati due limiti. Lo studio ungherese misura una proporzione, non un importo, e il suo campione è di 103 persone. Quello di Granada è un dato del 2018 riferito a una sola città. Non sosteniamo quindi che l'ospite di un affitto breve spenda di più; sosteniamo che una quota maggiore della sua spesa resta alle piccole imprese del quartiere.

Gettito fiscale. Il gettito dell'imposta di soggiorno del distretto nel primo semestre 2026 è stato di 949,2 milioni di fiorini, contro 1.228,9 milioni nello stesso periodo dell'anno precedente. Sono 279,7 milioni di fiorini in meno, meno 22,8 per cento. Se fosse proseguito il ritmo di crescita precedente, la differenza sarebbe di circa 520 milioni. E in questa cifra sono compresi anche gli alberghi, che nel frattempo sono cresciuti.

Ristorazione. Secondo l'associazione ungherese dei pubblici esercizi, il fatturato di ristoranti, caffè e bar del VI distretto è calato in media del 30 per cento nella prima metà dell'anno.²¹ Il titolare di un ristorante della zona l'ha detta così: «Quasi un terzo del nostro fatturato è sparito, ma le bollette e le tasse distrettuali non sono calate del 30%».

Il divieto ha dunque portato via il gettito, ha messo in difficoltà la ristorazione e i settori collegati (lavanderie, pulizie, transfer), e ha lasciato gli irregolari al loro posto. Sulla crisi abitativa non ha aiutato: al posto dei 864 annunci ancora attivi nel distretto non si sono certo trasferiti 864 inquilini.

Terézváros non è un caso isolato

Nel settembre 2023 New York ha di fatto vietato gli affitti brevi.²² L'offerta è calata di oltre il 90 per cento: sono spariti 38.500 alloggi, ne sono rimasti circa 3.000.²³ Se c'è un posto dove l'effetto sulla casa avrebbe dovuto essere misurabile, è quello. Non c'è stato.

Nel luglio 2025 il canone mediano a Manhattan ha toccato un record di 4.700 dollari, con uno sfitto del 2,45 per cento. Secondo i dati di mercato disponibili, gli affitti sono cresciuti più velocemente nei quartieri che prima avevano il maggior numero di Airbnb. Buona parte delle case ritirate non è nemmeno entrata nel mercato classico degli affitti di lungo periodo: i proprietari sono passati tipicamente a locazioni di medio termine di poco superiori ai 30 giorni — la soglia minima del divieto a New York — oppure hanno ripreso l'abitazione per uso proprio.²⁴

A crescere sono stati invece i prezzi degli alberghi. Secondo uno studio del 2025 con revisione paritaria (European Journal of Political Economy), la tariffa media giornaliera degli alberghi di New York è salita di 14-19 dollari a notte, e i ricavi del settore alberghiero sono cresciuti di 2,1-2,9 miliardi di dollari nel primo anno e mezzo dopo il divieto. Le camere-notte vendute sono invece rimaste quasi invariate: il ricavo aggiuntivo è quasi interamente effetto prezzo. Lo stesso studio documenta che l'industria alberghiera ha speso in contributi politici un ordine di grandezza più delle piattaforme, soprattutto nel periodo precedente il divieto.³

Nel frattempo il fatturato dei ristoranti di New York è calato di circa il 10 per cento rispetto a città americane comparabili, in modo più marcato per quelli che non servivano clientela locale.²⁵ È lo stesso schema che l'associazione ungherese dei pubblici esercizi misura a Terézváros.

E c'è una città in cui un effetto sul mercato immobiliare c'è stato. A San Francisco nel 2017 i prezzi delle case di lungo periodo sono calati in modo dimostrabile.²⁶ Solo che lì non c'era un divieto, ma un obbligo di registrazione: esattamente ciò che proponiamo. Dove sono arrivati risultati, insomma, l'offerta non è stata vietata ma resa trasparente. Gli studi sui divieti (Santa Monica, Chicago) trovano invece regolarmente che il numero degli annunci cala drasticamente, mentre l'effetto sugli affitti non è significativo.²⁷²⁸

Diverse città hanno fatto marcia indietro. Nel 2018 Berlino ha attenuato la stretta introdotta due anni prima e in cambio ha reso obbligatoria l'indicazione del numero di registrazione.²⁹ Ad Amsterdam è stato il tribunale a dichiarare illegittimo il divieto totale imposto a tre quartieri centrali, e la città ha ritirato 400 mila euro di sanzioni.³⁰ Lisbona ha allentato nel dicembre 2025,³¹ Edimburgo nel gennaio 2025.³²

Perché le autorità non riescono a filtrare gli irregolari

Non perché non vogliano. Perché il cerchio del sistema si chiude. L'abbiamo misurato su noi stessi.

Nel maggio 2026 è emerso che con il numero NTAK di un nostro cliente, cancellato nel 2025, giravano quattro annunci di sconosciuti su Airbnb e Booking. È come se qualcuno circolasse con la targa di un altro. Ci siamo rivolti a quattro autorità.

L'ente di classificazione ha scritto che «il controllo dell'attività di servizio ricettivo, l'accertamento dell'uso non autorizzato degli identificativi NTAK e l'avvio della rimozione degli annunci illeciti presenti sulle piattaforme online non rientrano tra i compiti e le competenze della nostra organizzazione». Ci hanno rinviati all'NTAK e al segretario distrettuale.

L'NTAK ha scritto di essere «una piattaforma di trasmissione dati, che non dispone di poteri amministrativi per sanzionare direttamente gli abusi o per far rimuovere gli annunci». Ci hanno rinviati al segretario e alle piattaforme.

L'agenzia delle entrate ha scritto che «l'accertamento degli abusi relativi al servizio ricettivo o all'identificativo NTAK non rientra nella competenza del NAV». Ci hanno rinviati al municipio. Ci hanno anche comunicato che non accettano segnalazioni via e-mail.

All'ufficio del segretario del VII distretto abbiamo consegnato i quattro annunci con link, identificativi, indirizzi e screenshot. La risposta è stata una sola frase: «i numeri NTAK indicati nella sua lettera sono stati corretti sui siti di annunci». Sull'avvio di un procedimento o su eventuali sanzioni non abbiamo più ricevuto una risposta nel merito.

A giugno l'NTAK, in un secondo parere dettagliato, ha confermato che il segretario «può comminare una sanzione amministrativa e può disporre la chiusura temporanea della struttura o, nei casi gravi, anche immediata». La stessa lettera afferma però anche che «il segretario non ha il potere di far rimuovere direttamente gli annunci dalle piattaforme online».

A fine luglio abbiamo inviato i due annunci Booking tramite il modulo di segnalazione della piattaforma. Sei giorni dopo erano stati rimossi entrambi: «the property you reported is in breach of our Terms and Conditions and has been removed from Booking.com» («la struttura da lei segnalata viola i nostri Termini e condizioni ed è stata rimossa da Booking.com»).

Tre mesi, cinque autorità, e a oggi non sappiamo se sia stato avviato un procedimento. Alla fine gli annunci li ha rimossi Booking.com, in sei giorni, sulla base di un modulo web pubblico.

Non è un aneddoto. È la logica di funzionamento del sistema. Chi può rimuovere non ha il potere di sanzionare. Chi può sanzionare non ha lo strumento per rimuovere, e nei 23 distretti se ne occupano una o due persone ciascuno. E chi davvero può intervenire è una piattaforma multinazionale, per la quale nessun singolo segretario distrettuale è un interlocutore abbastanza grande da concludere un accordo di sistema.

Sette proposte

0. L'ordine: prima gli irregolari

Finché un terzo dell'offerta è invisibile, ogni restrizione quantitativa colpisce la metà sbagliata. Prima individuiamo e chiudiamo le attività irregolari, poi misuriamo quanto problema è rimasto. È il passo più economico, ed è quello che porta più denaro.

1. Un punto di enforcement per Budapest al posto di 23 segretari

Basta una squadra di due o tre persone che tenga in una sola mano i dati, il rapporto con le piattaforme e il procedimento. Non toglie competenze ai distretti: fa al posto loro ciò che, separatamente, non hanno la capacità di fare. E le piattaforme avrebbero finalmente un interlocutore.

2. Trasmissione retroattiva dei dati da parte delle piattaforme

Oggi un municipio può documentare un'irregolarità con un acquisto di prova. L'imposta di soggiorno riscuotibile dopo una singola prenotazione è di qualche migliaio di fiorini, mentre la sanzione massima è di 200 mila fiorini per gli alloggi privati e 400 mila per le altre strutture.³³ Il costo del controllo è spesso superiore. Per il municipio, quindi, controllare non conviene economicamente.

Se invece la piattaforma consegna i dati di prenotazione degli ultimi tre-quattro anni di un operatore irregolare, l'imposta di soggiorno, il contributo per lo sviluppo turistico, l'IVA e l'imposta sul reddito non versati si sommano, e a questi si aggiunge la sanzione. Da quel punto in poi il controllo si autofinanzia. È l'unica proposta che non costa denaro, ma lo produce.

3. Filtro lato piattaforma: senza numero valido non si può pubblicare

Airbnb e Booking oggi non verificano il numero NTAK indicato. È così che 2.764 annunci possono riportare un numero inesistente nel registro, e 1.472 non indicarne affatto uno, benché sia obbligatorio da due anni e mezzo.

Non c'è nulla da inventare. Il regolamento UE 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, prescrive esattamente questo: le piattaforme devono verificare l'autenticità del numero di registrazione e trasmettere dati mensili per ciascuna struttura, mentre lo Stato membro deve gestire un unico punto di ingresso digitale, dal quale si può anche avviare la rimozione degli annunci non conformi.³⁴

Il regolamento è dunque già in vigore. La domanda è a che punto sia l'Ungheria con la sua attuazione.

4. Una regola unica per l'imposta di soggiorno a Budapest

Oggi i 23 distretti non calcolano l'imposta di soggiorno allo stesso modo. In alcuni è il 4 per cento del costo dell'alloggio, in altri una cifra fissa per pernottamento. Per questo la piattaforma non può tecnicamente riscuoterla: non si possono inserire 23 regole diverse in un unico processo di prenotazione.

Se fosse uniforme, Airbnb e Booking potrebbero riscuotere e versare direttamente l'imposta. Le conseguenze sarebbero due. Evadere l'imposta di soggiorno diventerebbe tecnicamente impossibile, perché il denaro viene trattenuto al momento della prenotazione. E l'host onesto avrebbe meno burocrazia, con una dichiarazione mensile in meno.

La Francia ha mostrato quanto valga. Airbnb ha cominciato lì a riscuotere l'imposta di soggiorno nel 2015 in due città, e nel 2017 era arrivata a cinquanta, ciascuna con un accordo separato. Nell'estate del 2018, però, si è estesa in un colpo solo a 23 mila comuni, perché nel frattempo c'erano due cose: un'aliquota uniforme e proporzionale per gli alloggi non classificati, e un registro nazionale delle tariffe scaricabile in formato leggibile da una macchina. Quando nel 2019 la riscossione è diventata un obbligo di legge, sullo stesso insieme di comuni il gettito è passato da 24 a 58 milioni di euro.³⁵³⁶³⁷

Vale anche il contrario. In Germania non esiste una legge nazionale sull'imposta di soggiorno: ogni comune lavora con un proprio regolamento. Airbnb riscuote perciò in quattro città tedesche. Berlino, Amburgo, Monaco e Colonia non sono tra queste.³⁸³⁹ In Svizzera la situazione è la stessa.⁴⁰

Le basi imponibili differenti dei 23 distretti di Budapest sono esattamente questa struttura.

Non serve uniformare l'importo. Bratislava ha 17 quartieri e l'imposta di soggiorno funziona su due fasce (3,50 euro nella Città Vecchia, 3,00 altrove per pernottamento), ma la stabilisce un solo decreto cittadino. Airbnb la riscuote automaticamente anche lì dal 2021.⁴¹⁴² Ciò che va uniformato è la base imponibile e il regime dichiarativo, non l'importo.

5. Una regolamentazione unica per Budapest

Ventitré distretti con 23 diverse regole autorizzative e fiscali creano incertezza giuridica, e possono fare differenza persino tra i due lati della stessa strada. Una cornice normativa cittadina che lasci margine ai distretti è più semplice per tutti: per i residenti, per l'autorità e per gli operatori.

6. La cessione gratuita di BPDB

Il sistema è pronto e funziona. Mostra su una mappa che cosa non va in ciascun annuncio, distretto per distretto e gestore per gestore. Lo cediamo gratuitamente, con accesso per le autorità. Finora l'abbiamo offerto a due distretti. Uno ha rifiutato perché ha un contratto in corso con una società esterna, l'altro perché non tratta con operatori di mercato.

Con una richiesta di accesso agli atti abbiamo scoperto che il municipio di Józsefváros paga 381 mila fiorini lordi ogni sei mesi per lo screening degli annunci.⁴³ Secondo BPDB, nel frattempo in quel distretto girano 812 annunci irregolari, il 31 per cento dell'offerta locale.

Di quanti soldi si parla

Secondo la stima di AirDNA,⁵ i ricavi degli ultimi dodici mesi degli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari sono di 45,25 milioni di euro, circa 16,5 miliardi di fiorini. Di questi, le due imposte più semplici da calcolare — l'imposta di soggiorno e il contributo per lo sviluppo turistico — valgono circa 660 milioni di fiorini ciascuna. Insieme, 1,3 miliardi di fiorini l'anno.

Questa è la base misurata, ed è volutamente stretta: solo il lato Airbnb, solo due imposte.

Anche il lato Booking si può stimare. Non ne misuriamo i ricavi, ma ne misuriamo il numero, e il sistema ci dice quale annuncio Booking corrisponde alla stessa casa di un annuncio Airbnb attivo. Su 2.356, 2.276 hanno un identificativo non valido, mancante o altrui; gli 80 restanti sono nel VI distretto con NTAK valido ma operano nonostante il divieto: presumibilmente pagano le imposte e perciò restano fuori. Dei 2.276, 295 hanno un corrispettivo in un annuncio Airbnb attivo, e non li contiamo due volte. I restanti 1.981 annunci, calcolati sulla media Airbnb del monolocale con una camera, valgono circa 8,8 miliardi di fiorini: le due piattaforme insieme fanno quindi circa 25,3 miliardi di fiorini di ricavi annui.⁵ A ciò si aggiunge l'imposta forfettaria: 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile, e agli annunci irregolari corrispondono 7.016 camere da letto.⁴⁴

Su tre anni fa circa 9 miliardi di fiorini, su quattro circa 12 miliardi, oltre alle sanzioni. Il lato Booking qui è una stima, non una misurazione, e il numero di camere da letto è un'approssimazione, perché il concetto di stanza non è lo stesso per il NAV e per l'NTAK. Anche così, restano fuori l'IVA, l'imposta sugli immobili, le sanzioni e i 1.402 annunci privi di classificazione.

Che cosa chiediamo

1. Che venga affermato che la pulizia del mercato precede le restrizioni quantitative.
2. Che vi sia un punto di enforcement responsabile, a livello cittadino, con il settore come partner.
3. Che si aprano trattative con Airbnb e Booking sulla trasmissione retroattiva dei dati.
4. Che venga realizzato il punto di ingresso digitale previsto dal regolamento europeo.
5. Che vi sia una regola unica per l'imposta di soggiorno a Budapest, così che la piattaforma possa riscuoterla.

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Chi scrive

GuestGuru Kft. gestisce 180 appartamenti a Budapest e sei a Malta. Abbiamo referenti presso Airbnb e Booking, siamo membri di organizzazioni professionali ungheresi e manteniamo una base di conoscenza gratuita per gli host. Su questo tema il nostro partner è l'Associazione ungherese dei locatori di appartamenti.

Non siamo un'autorità e non vogliamo fare i poliziotti volontari. Difendiamo il nostro mercato. Il nostro interesse si ferma qui: che operare nel rispetto delle regole non sia uno svantaggio competitivo, e che la normativa non punisca le strutture regolari al posto di quelle irregolari.

Contatti: GuestGuru Kft., 1065 Budapest, Révay utca 6. fszt. 7. · hello@guest.guru

Tutti i numeri provengono dalla misurazione BPDB del 1 settembre 2026, salvo diversa indicazione. La metodologia e le fonti sono nel materiale dettagliato.

Fonti

I link sono stati verificati il 13 agosto 2026. I siti degli editori scientifici (ScienceDirect, Wiley, Emerald) possono richiedere un abbonamento per il testo completo; la citazione e il DOI identificano lo studio anche senza.

1. BPDB (Budapest Database), il database di mercato di GuestGuru Kft. Unisce i registri delle strutture ricettive dei municipi, il registro NTAK e gli annunci di Airbnb e Booking.com. Interrogato il 12 agosto 2026.↩
2. I registri pubblici delle strutture ricettive dei municipi distrettuali di Budapest, caricati in BPDB. 12.445 licenze, attribuite a 8.081 fornitori nominati. Interrogato il 13 agosto 2026.Un'aggregazione basata sul nome del fornitore. Raggruppa per omonimia, quindi non vede i legami proprietari: la concentrazione effettiva può essere maggiore di questa, non minore.↩
3. Anastasi, S. C.; Marsella, A.; Melo, V.; Stephenson, E. F.; Wagner, G. A. (2025): Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York city. European Journal of Political Economy, vol. 89. Codice articolo: PII S0176-2680(25)00085-0. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0176268025000850↩
4. nerhotel.hu, «Kinél cseng a kassza?» [A chi suona la cassa?]. Banca dati civica sulle strutture ricettive e sui pubblici esercizi attribuiti alla cerchia proprietaria legata al governo, con link di proprietà che rimandano alla banca dati pubblica di K-Monitor. Il database contiene 455 voci, di cui 149 a Budapest e, tra queste, 32 alberghi. Consultato il 13 agosto 2026. https://www.nerhotel.hu/Banca dati costruita da un'organizzazione civica, non statistica ufficiale. I collegamenti proprietari sono identificazioni giornalistiche e basate su dati pubblici, non accertamenti delle autorità. Va citata di conseguenza.↩
5. Ricavi stimati da AirDNA per gli ultimi dodici mesi (revenue_ltm), riferiti agli annunci Airbnb attivi contrassegnati come irregolari in BPDB. Interrogato il 12 agosto 2026.AirDNA stima, non misura; l'errore della stima è ignoto.↩
6. KSH STADAT 27.2.1.2: numero dei viaggi di stranieri in Ungheria e relative spese per durata del soggiorno, dati trimestrali. I trimestre 2026, viaggi di più giorni: 1.492 mila viaggi, 4.496 mila giornate, 146.787 milioni di fiorini di spesa, cioè 32,6 mila fiorini al giorno. Aggiornato al 5 giugno 2026. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0043.htmlÈ una media nazionale su tutti i visitatori stranieri con soggiorno di più giorni e comprende anche il costo dell'alloggio. Il I trimestre è la stagione più debole. La giornata di visita e il pernottamento in struttura ricettiva non sono lo stesso concetto: il valore così ottenuto è quindi una stima di ordine di grandezza.↩
7. Banca dati del censimento KSH 2022, tavola WBL018, HU11 (Budapest): 961.061 abitazioni, di cui 800.338 occupate e 160.723 non occupate (16,7%). Consultabile senza autenticazione. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/Il dato di 170 mila che circola sulla stampa è la comunicazione preliminare del KSH del 2023; la banca dati definitiva dà 160.723. A livello nazionale la stessa correzione è passata da 599 mila a 571.997.↩
8. BPDB, misurazione deduplicata sull'identificativo NTAK univoco, agosto 2026. I 14.602 annunci Airbnb e Booking di tipo abitazione corrispondono a 9.415 strutture uniche (in media 1,55 annunci per abitazione); a livello di abitazione le unità affittate a breve termine sono 10.703, di cui 6.703 regolari e circa 4.000 irregolari (39%).La differenza tra i numeri a livello di annuncio (15.825 annunci attivi, 5.374 irregolari, 34%) e quelli a livello di abitazione è la deduplicazione: la stessa abitazione può essere pubblicata su più piattaforme. I due livelli non vanno mescolati.↩
9. GuestGuru: Le case vuote di Budapest. La derivazione completa della ripartizione del patrimonio abitativo, la metodologia e i grafici scaricabili. /it/feketezok/ures-lakasok↩
10. Microcensimento KSH 2016, volume 7 (Condizioni abitative), tavola 3.3.2. Le abitazioni non occupate di Budapest per uso: 78.973 vuote, 15.418 occupate stagionalmente o in via secondaria, 13.025 usate per altri scopi (ufficio, ambulatorio, negozio). https://www.ksh.hu/mikrocenzus2016/docs/tablak/07/07_3_3.xlsÈ l'unica rilevazione ufficiale sull'uso delle abitazioni non occupate; il censimento 2022 non pubblica più questa suddivisione, perciò portiamo avanti il livello misurato.↩
11. Budapest Research Forum, Q4 2025: 4.461.680 m² di uffici moderni a Budapest, 12,5% di sfitto (557.710 m² di uffici vuoti). https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260121/meglepo-adat-erkezett-a-budapesti-irodapiacrol-csokkent-az-uresedes-812538↩
12. KSH: prezzi del mercato immobiliare, indice dei prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025. Rincaro annuo: Budapest 21, capoluoghi di provincia 24, città minori 23, comuni rurali 37 per cento. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-iv-negyedev/index.html↩
13. Kyle Barron – Edward Kung – Davide Proserpio: The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1): 23-47, 2021. DOI: 10.1287/mksc.2020.1227. Nel CAP mediano statunitense un aumento dell'1 per cento del numero di annunci alza gli affitti dello 0,018 per cento e i prezzi delle case dello 0,026 per cento. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227↩
14. Sophie Calder-Wang: The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. Airbnb ha sottratto lo 0,68 per cento del patrimonio in affitto di New York; se tutte queste case tornassero al mercato di lungo periodo, gli affitti varierebbero dello 0,71 per cento. La perdita dell'inquilino mediano è di 125 dollari l'anno. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3908062Working paper, in revisione presso l'American Economic Review; non è una pubblicazione con revisione paritaria e va citato come tale.↩
15. Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2 [Affitti brevi 2]. Infojegyzet 2026/6, Ufficio dell'Assemblea Nazionale, Servizio informazioni per i deputati, 1º giugno 2026. Fonte dei dati della figura 2: banca dati del KSH, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgL'Infojegyzet pubblica la figura, ma non la collega al divieto di Terézváros e non ne trae questa conclusione. Il dato è del Parlamento, l'interpretazione è nostra.↩
16. Chiara Farronato – Andrey Fradkin: The Welfare Effects of Peer Entry: The Case of Airbnb and the Accommodation Industry. American Economic Review, 112(6): 1782-1817, 2022. DOI: 10.1257/aer.20180260. https://doi.org/10.1257/aer.20180260 https://andreyfradkin.com/assets/airbnb_welfare_paper.pdf↩
17. Georgios Zervas – Davide Proserpio – John W. Byers: The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry. Journal of Marketing Research, 54(5): 687-705, 2017. DOI: 10.1509/jmr.15.0204. https://doi.org/10.1509/jmr.15.0204La precedente versione working paper del 2015 riportava un effetto del 13% ad Austin; lo studio pubblicato dà 8-10%. Citiamo sempre il valore pubblicato.↩
18. KSH STADAT 27.8.1.9: ricavi lordi delle strutture ricettive commerciali per tipologia. Alberghi, 2019: alloggio 291.852, ristorazione 117.583, altro 86.029, totale 495.464 milioni di fiorini. La quota della ristorazione è del 23,7 per cento. https://www.ksh.hu/stadat_files/tur/hu/tur0023.htmlTavola archiviata, relativa al periodo 2001-2021, non più aggiornata. Usiamo il 2019 perché i dati 2020-2021 sono distorti dalla pandemia; la quota però è stabile, anche nel 2021 al 23,5 per cento.↩
19. Karimov, A. – Kamann, D-J. F. – Gyurácz-Németh, P.: Local spending patterns of tourists in Greater Budapest and the Lake Balaton tourism regions. An exploratory study on the non-accommodation budget across Airbnb and hotel guests. Turizmus Bulletin, vol. XXV, n. 4 (2025), pp. 4-13. DOI: 10.14267/TURBULL.2025v25n4.1. Test t di Student: t = −6,775, df = 101, p < 0,001. https://doi.org/10.14267/TURBULL.2025v25n4.1Lo studio misura una PROPORZIONE, non un importo: quale percentuale della spesa extra-alloggio va in beni e servizi locali. Gli autori stessi osservano che una quota minore di un budget maggiore può comunque essere di più in valore assoluto. Il campione è di 103 persone; è una ricerca esplorativa.↩
20. Guaita Martínez, J. M. – Martín Martín, J. M. – Salinas Fernández, J. A. – Ribeiro Soriano, D.: Tourist accommodation, consumption and platforms. International Journal of Consumer Studies, 47(3): 1011-1022, 2023. DOI: 10.1111/ijcs.12881. Granada, 1.343 questionari. https://doi.org/10.1111/ijcs.12881Una sola città, dati del 2018. Gli autori segnalano essi stessi il rischio di endogeneità: chi soggiornerebbe più a lungo e spenderebbe in modo più vario ha già in partenza più probabilità di scegliere un alloggio da piattaforma.↩
21. Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek [I turisti sono spariti, i ristoranti di Terézváros sono in difficoltà]. Turizmus.com, 24 giugno 2026, sulla base di un comunicato dell'associazione ungherese dei pubblici esercizi (MVI). https://turizmus.com/cikk/vendeglatas/terezvaros-ettermek-fprgalomcsokkenes-airbnb-tiltas-mvi-eltuntek-a-turistak↩
22. Local Law 18 of 2022, New York City (legge sulla registrazione degli affitti brevi). Applicazione a partire dal 5 settembre 2023. La legge è applicata dall'Office of Special Enforcement della città. https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/index.page https://en.wikipedia.org/wiki/Local_Law_18_of_2022Il secondo link è una voce riassuntiva, non una fonte primaria. Il testo ufficiale della legge è consultabile nel registro normativo del New York City Council.↩
23. New York City short-term rental market after Local Law 18. Hospitality Net, 2025. https://www.hospitalitynet.org/news/4124666.html↩
24. NYC's Airbnb ban failed to lower rents. Analisi di AOL / The Wall Street Journal su dati CoStar e Miller Samuel, settembre 2025. https://www.aol.com/news/nyc-airbnb-ban-failed-lower-212121367.htmlUn'analisi giornalistica basata su dati di mercato, non uno studio sottoposto a revisione paritaria. Sull'effetto sugli affitti non abbiamo trovato studi causali con peer review.↩
25. Kaihang Zhao – Tal Shoshani – Davide Proserpio: How Short-Term Rental Regulations Reshape Urban Spending: Evidence from New York City's Restaurant Sector. SSRN, 6 gennaio 2026. Metodo: propensity score matching e differenza nelle differenze, dati transazionali SafeGraph, 3.220 ristoranti, luglio 2022 - luglio 2024. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=6065366 https://www.realab.blog/p/when-airbnb-leaves-town-how-new-yorksWorking paper, non sottoposto a revisione paritaria. Il secondo link è una presentazione realizzata con la collaborazione degli autori; da lì provengono i dettagli metodologici.↩
26. Bibler, A.; Teltser, K. e altri (2025): l'effetto dell'obbligo di registrazione a San Francisco. Real Estate Economics. DOI: 10.1111/1540-6229.12537. https://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.12537↩
27. Chaves-Fonseca, C. (2024): Short-term rentals and residential rents: evidence from a regulation in Santa Monica. International Journal of Housing Markets and Analysis. Con metodo del controllo sintetico e della differenza nelle differenze sintetica. DOI: 10.1108/IJHMA-01-2024-0001. https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/IJHMA-01-2024-0001/full/html↩
28. Jin, G. Z.; Wagman, L.; Zhong, M. (2024): The Effects of Short-Term Rental Regulation: Insights from Chicago. NBER Working Paper 32537. https://www.nber.org/papers/w32537↩
29. Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). GÖRG, 11 aprile 2018. La modifica è entrata in vigore il 20 aprile 2018; l'indicazione del numero di registrazione è obbligatoria dal 1º agosto 2018. https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/11-04-2018/aenderung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-zwvbg↩
30. Raad van State, sentenza nelle cause 202102768/1/A3 e 202102675/1/A3, 31 maggio 2023. La legge sulla casa non autorizzava il divieto totale imposto a tre quartieri del centro. https://www.raadvanstate.nl/@137502/202102768-1-a3-202102675-1-a3-en/↩
31. Changes to the Lisbon Municipal Regulation on Local Lodging. PLMJ, dicembre 2025. La modifica è entrata in vigore il 6 dicembre 2025. https://www.plmj.com/en/knowledge/informative-notes/Changes-to-the-Lisbon-Municipal-Regulation-on-Local-Lodging/34253/↩
32. Councillors agree changes to Edinburgh's short-term lets licensing policy. City of Edinburgh Council, gennaio 2025. https://www.edinburgh.gov.uk/news/article/14148/councillors-agree-changes-to-edinburgh-s-short-term-lets-licensing-policy↩
33. Legge CLXIV del 2005 sul commercio e decreto governativo 239/2009 (X. 20.) sulle condizioni dettagliate per l'esercizio dell'attività di servizio ricettivo. https://njt.hu↩
34. Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. Applicabile dal 20 maggio 2026. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32024R1028↩
35. Le 1er juillet, Airbnb va généraliser la collecte de la taxe de séjour dans les 23 000 communes. Banque des Territoires, giugno 2018. https://www.banquedesterritoires.fr/le-1er-juillet-airbnb-va-generaliser-la-collecte-de-la-taxe-de-sejour-dans-les-23000-communes↩
36. Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, dicembre 2019. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Cifra pubblicata da Airbnb. Il salto tra 2018 e 2019 è un segnale pulito perché nel frattempo l'insieme dei comuni non è cambiato.↩
37. Code général des collectivités territoriales, articolo L. 2333-34, come modificato dall'articolo 162 della legge finanziaria 2019; l'aliquota proporzionale per gli alloggi non classificati è stata introdotta dall'articolo 44 della legge finanziaria rettificativa 2017. Si veda anche la risposta scritta del Senato francese del 2019. https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ190510413.html↩
38. In what areas is occupancy tax collection and remittance by Airbnb available? Germania. Centro assistenza Airbnb, consultato il 12 agosto 2026. Le città elencate: Dresda, Dortmund, Francoforte sul Meno, Wiesbaden. https://www.airbnb.com/help/article/2285↩
39. Tourist tax in Germany. Trippz, 2026. In Germania non esiste una legge nazionale sull'imposta di soggiorno; ogni comune lavora con un proprio regolamento, una propria aliquota e propri termini. https://trippz.com/tourist-tax/germany↩
40. Airbnb signs new tax collaboration in Switzerland. Airbnb Newsroom. In Svizzera non esiste un'imposta di soggiorno nazionale: la riscossione dipende da accordi conclusi cantone per cantone. https://news.airbnb.com/airbnb-signs-new-tax-collaboration-in-switzerland/↩
41. City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. In vigore dal 1º luglio 2021, è stato il primo accordo di questo tipo nel gruppo di Visegrád. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes↩
42. Tourist tax. Bratislava.sk, consultato il 12 agosto 2026. Un unico decreto cittadino con due fasce: 3,50 euro nella Città Vecchia e 3,00 euro negli altri quartieri, per persona e per notte. https://bratislava.sk/en/city-of-bratislava/taxes-and-levies/tourist-tax↩
43. Richiesta di accesso agli atti al municipio di Józsefváros, estate 2026.↩
44. Legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Dal 1º gennaio 2025 l'imposta forfettaria per la persona fisica che svolge attività di ospitalità a pagamento è di 150.000 fiorini all'anno per vano abitabile nei comuni in cui, nel secondo anno precedente quello d'imposta, i pernottamenti hanno superato i 2 milioni. Budapest è uno di questi comuni. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokL'articolo 57/A, comma (4c) obbliga l'agenzia delle entrate ungherese (NAV) a pubblicare entro il 31 gennaio di ogni anno l'elenco dei comuni interessati. Nel 2025 in quell'elenco figura solo Budapest. La persona fisica può scegliere l'imposta forfettaria per al massimo tre immobili; le società sono tassate diversamente. La definizione di «vano abitabile» differisce tra NAV, NTAK e alcuni municipi.↩