I numeri non supportano la conclusione di Soproni

Soproni TamásIl 15 settembre 2026 ha scritto che, dall’entrata in vigore a gennaio del divieto di Airbnb, l’offerta di appartamenti in affitto a lungo termine a Terézváros è aumentata del 32%, mentre il canone medio è sceso da 300 mila a 280 mila fiorini. Da ciò ha dedotto che il divieto ha già migliorato il mercato degli affitti nel distretto.

Nel giro di poche ore il post è diventato una notizia nazionale.HVGha scritto che «gli affitti a Terézváros sono più numerosi e meno costosi dal divieto di Airbnb».Portfolioha sostenuto che la limitazione ha portato un «cambiamento percepibile», mentreBlikkha già scritto di una «svolta enorme» e di una «prova inequivocabile». Nessuno degli articoli ha verificato se i periodi scelti e i dati degli altri distretti supportassero davvero questa affermazione causale.

Il problema non è necessariamente che i due numeri pubblicati siano falsi. Piuttosto, non dimostrano la conclusione di Soproni. In base a dati raccolti nello stesso periodo e con lo stesso metodo, i canoni avevano già iniziato a calare prima del divieto in vari distretti. E Terézváros si è mossa quasi in parallelo con Józsefváros, dove non c’era alcun divieto.

Tre fatti contro l’affermazione causale

L’effetto del divieto potrebbe essere isolato solo confrontando indicatori identici dello stesso periodo con un distretto in cui non vi sia stato alcun divieto. Il post del sindaco non fa questo. Collega numeri provenienti da momenti diversi e indicatori differenti in un’unica narrazione.

1. I canoni di affitto erano già diminuiti prima del divieto

I dati di ingatlan.comdel 13 ottobre 2025mostrano che tra la fine di luglio e metà ottobre, nei distretti VI., II., XI. e XII. il canone pubblicizzato è diminuito di10 mila Ft. Nel IX. distretto i canoni sono scesi di 15 mila, nei distretti XIV. e XXII. di 20 mila e nel III. distretto di 35 mila. Si è trattato di un movimento del mercato di Budapest che ha interessato più distretti e che, in diversi casi, ha portato a cali maggiori che a Terézváros. In ottobre il canone nel VI. distretto era di 290 mila Ft/mese, e il grafico di gennaio di ingatlan.com mostrava anche in seguitolo stesso valore di 290 mila Ft/mese. Il confronto di Soproni tra 300 e 280 mila non misura quindi il calo prima e dopo il divieto di gennaio. Confronta il picco estivo di 300 mila con il settembre successivo, facendo così apparire il calo precedente al divieto e la fluttuazione stagionale come un risultato successivo al divieto.

2. A Józsefváros il calo è stato quasi altrettanto grande

Anche prescindendo da quanto descritto al punto precedente: nel VI. distretto, su base annua,del 6,7%, nel confinante VIII. distrettodel 6,5%è diminuito il prezzo mediano degli annunci. La differenza è di appena0,2 punti percentuali. I mercati degli affitti dei due distretti dell’area interna di Pest si sono mossi praticamente insieme, mentre la regola dei 0 giorni è in vigore solo nel VI. distretto.

Ladifferenza di 0,2 punti percentualiindica piuttosto un movimento comune del mercato nell’area interna di Pest, non un effetto separato sui prezzi del divieto introdotto solo a Terézváros.

Mediana: il prezzo centrale degli annunci di appartamenti in affitto pubblicati da privati. Ogni riga mostra la stessa finestra temporale annuale e i numeri sono canoni nominali degli annunci.

3. L’offerta non è aumentata solo a Terézváros

I dati di Zengadel luglio 2026mostrano che nella maggior parte dei distretti di Budapest sono comparsi più appartamenti in affitto. Nei distretti V. e VI. l’offerta è aumentatadi quasi il 25%, nel XIII. distrettodel 14%in un anno. Nel V. distretto non vige il divieto di 0 giorni di Terézváros, eppure l’aumento è stato pressappoco della stessa entità che a Terézváros.

Neppure i nuovi dati di Zenga mostrano una rottura a Terézváros

Dall’analisi di Zenga del 9 settembreemergono tre tendenze:

• VI. distretto:per gli appartamenti di 40–60 m², la media degli annunci da gennaio ad agosto 2026 supera i 300 mila Ft ed è più alta della media del 2025. Secondo loro, quindi, gli affitti non sono diminuiti, ma aumentati. Inoltre, Terézváros è il secondo distretto più costoso nella lista di Zenga, subito dopo il V. distretto, nonostante il divieto sia in vigore esclusivamente qui.
• Distretti centrali:nei distretti V., VI., VII., VIII. e IX., la colonna del 2026 non è mai inferiore a quella del 2025. Nei distretti VI., VIII. e IX. si osserva un aumento, mentre nei distretti V. e VII. i canoni degli annunci sono rimasti sostanzialmente invariati.
• Budapest:la media mensile del 2026 è salita fino al picco estivo, poi è diminuita di alcune migliaia di fiorini entro settembre. Lo stesso è avvenuto nel 2024 e nel 2025: rispetto al livello estivo, la mediaè diminuita di 8–10 mila Ft.

Zenga comunica la media per una determinata fascia di dimensioni degli appartamenti, mentre ingatlan.com calcola la mediana di tutti gli annunci privati. Le due serie di dati si basano su campioni diversi e utilizzano indicatori diversi, quindi non possono essere aggregate.

Laricerca di Zenga del 14 gennaio 2026afferma che a quel punto il divieto non aveva ancora ridotto i canoni di affitto nel VI. distretto. Nella capitale, gli affitti sono aumentati maggiormente neidistretti IV. e VI..

La media degli annunci di appartamenti nuovi o come nuovi nel VI. distretto, generalmente bilocali, era di352 mila Ft/mese, persino superiore a quella del V. distretto. Si tratta di un’istantanea di gennaio: mostra l’aumento dei prezzi di allora, non il livello dei prezzi di settembre.

Il prezzo al metro quadrato degli appartamenti in vendita ha continuato a crescere a Terézváros

Il mercato degli appartamenti in vendita è diverso, quindi da questo dato non si possono trarre conclusioni sui canoni di affitto. Tuttavia, per il quadro completo, va rilevato che a Terézváros il prezzo medio richiesto al metro quadrato degli appartamenti usatiè aumentato da 1,585 milioni a 1,622 milioni di Ft/m²tra dicembre 2025 e agosto 2026. Il+2,33%è l’aumento più elevato tra i controlli selezionati, ed è importante sottolineare ancora una volta che ciò è avvenuto nonostante l’affitto di breve durata sia stato vietato solo qui. Nello stesso periodo, questo indicatore è diminuito nei distretti V. e IX., mentre nell’intera Budapest è cambiato appena.

Prezzo medio nominale richiesto al metro quadrato per appartamenti e case usati. Il periodo e la definizione sono identici in ogni riga. I dati provengono dalle pubblicazioni distrettuali di dicembre e agosto di ingatlan.com.

Soproni ha tratto una conclusione errata

Il sindaco ha costruito una storia di successo causale a partire da tre misurazioni diverse, ma i dati non la supportano.La differenza di 20 mila fiorini non confronta il livello dei prezzi prima e dopo il divieto di gennaio. Calate simili o maggiori dei canoni si sono verificate anche in distretti senza divieto. L’offerta del V. distretto è cresciuta in modo analogo a quella del VI. distretto, Zenga mostrava ancora un aumento dei prezzi a Terézváros a gennaio, e il prezzo richiesto negli annunci di vendita è aumentato a Terézváros.

Tutto ciò non dimostra che il divieto non abbia sicuramente avuto alcun effetto. Dimostra però che dai numeri presentati non è possibile isolare tale effetto dai cambiamenti del mercato di Budapest e dalle variazioni stagionali. Sulla base dei dati di controllo pubblici, la conclusione causale di Soproni non regge. Eppure la stampa ha riportato questa affermazione non verificata come un fatto.

L’effetto del divieto è visibile piuttosto nei pernottamenti

Non è possibile dimostrare l’effetto autonomo del divieto dalla variazione dei canoni di affitto, ma lo è nel caso dei pernottamenti. Secondo i dati NTAK, nella prima metà del 2026 il numero di pernottamenti nel VI. distretto è sceso da 1 432 084 a 983 923. Ciò rappresentauna perdita di 448 161 notti, meno 31,3 per cento.

Nello stesso periodo, tutti i vicini distretti ad alta affluenza turistica sono cresciuti: il V. distretto del 4,6%, il VII. del 10,0%, l’VIII. del 7,0% e il IX. del 6,2%. La variazione aggregata di Budapest è stata quindi appena dello +0,1%, sebbene in maggio la città abbia ospitato anche la finale di Champions League. Escludendo il VI. distretto dal calcolo, gli altri 22 distretti insieme hanno raggiunto una crescita del 7,3%. Il calo di Terézváros ha quindi trascinato verso il basso l’indicatore aggregato della capitale di circa 7,2 punti percentuali. Non si tratta di un processo generale di Budapest, ma di un cambiamento evidente, contrario alla tendenza dei distretti circostanti, apparso dopo l’entrata in vigore del divieto.

Secondo la Magyar Vendéglátók Ipartestülete, nel frattempo il fatturato di ristoranti, caffè e bar del VI. distrettoè diminuito in media del 30 per cento. Il calo del 31,3% dei pernottamenti e quello del 30% nella ristorazione coincidono anche nel tempo e sono di entità simile. Ciò suggerisce fortemente che l’assenza dei turisti possa essere una delle principali cause del calo del fatturato dei locali. L’MVI ha prospettato chiusure di massa di attività e la perdita di posti di lavoro. Se il calo dovesse persistere, probabilmente porterebbe a licenziamenti, peggiorando anche la sicurezza abitativa delle persone coinvolte.

Inoltre,nel frattempo un terzo degli Airbnb di Budapest opera irregolarmente, ma non è soggetto ad alcun divieto o inasprimento. Ne abbiamo scritto in dettaglio nel dossierhttps://guest.guru/feketezok.

Aggiornamento: secondo i dati di Alberlet.hu, i canoni di affitto a Terézváros sono aumentati

Due giorni dopo la pubblicazione del post,Alberlet.hu ha pubblicatola propria analisi su Terézváros relativa ai nove mesi trascorsi dal divieto. I numeri provengono dal loro database di annunci, quindi si tratta di una terza serie di dati indipendente. Secondo questa,dopo il divieto gli affitti a Terézváros sono aumentati più della media.

Secondo l’analisi, nei mesi conclusi successivi al divieto i canoni nel distretto sono aumentati su base annua di circa il 7%. Nello stesso periodo, la media di Budapest era del 4,7%, mentre a Erzsébetváros, usato come controllo e privo di un divieto totale, era del 2,6%. Anche il prezzo tipico si è mosso verso l’alto: il prezzo mediano a Terézváros è aumentato di quasi il 4,5%, contro il 2,4% del VII. distretto.

Il distretto di controllo rivela lo stesso errore del nostro punto 1

L’analisi affronta separatamente le notizie di settembre e individua in esse lo stesso errore metodologico che abbiamo descritto sopra al punto 1. Il prezzo medio a Terézváros è effettivamente sceso del 5-6% dal picco estivo ad agosto, ma anche a Erzsébetváros, senza divieto, nello stesso intervallo si è verificato un calo di circa il 5%. Se questa diminuzione di fine estate fosse opera del divieto, non dovrebbe comparire nel distretto di controllo. Compare invece, in misura quasi identica: si tratta quindi di un movimento stagionale.

Su un punto, l’analisi va oltre noi. Sostiene che l’aumento supplementare dei prezzi non spiegabile dalla tendenza cittadina e dal distretto di controllo sia attribuibile soprattutto al divieto stesso, cioè che il divieto abbia di per sé aumentato i prezzi a causa dell’effetto composizione. Noi rimaniamo più cauti: i campioni distrettuali sono piccoli e potrebbero aver contribuito anche un’ondata di ristrutturazioni o la trasformazione dell’offerta. Ai fini del dibattito, tuttavia, questa differenza è secondaria.

Si può però affermare con certezza che, sia che il divieto abbia aumentato i prezzi sia che il distretto sia stato trascinato dal mercato, l’affermazione «l’abbiamo vietato, quindi è diventato più economico» non deriva da nessuna delle serie di dati. Se inoltre numerosi altri dati e analisi contraddicono tale affermazione, ma vengono taciuti, si tratta ormai quasi di una distorsione.

L’analisi di Alberlet.hu è stata ripresa anche daIndex, con il titolo «Hanno vietato Airbnb a Terézváros, eppure gli affitti aumentano più rapidamente».

Fonti e download

Tutte le fonti esterne utilizzate in un unico luogo:

• La conclusione ripresa dalla stampa: HVG·Portfolio·Blikk
• Pernottamenti:NTAK Szálláshely iránytű, dati mensili distrettuali BPDB, consultati il 15 settembre 2026 ·dato di controllo KSH di Budapest
• Ristorazione e conseguenze previste sull’occupazione: articolo di Turizmus.com che cita il comunicato della Magyar Vendéglátók Ipartestülete
• L’affermazione verificata: post di Soproni Tamás·l’ordinanza di Terézváros
• Ingatlan.com – mercato degli affitti: confronto distrettuale di ottobre 2025·grafico distrettuale originale di ottobre·comunicato di gennaio 2026·grafico distrettuale originale di gennaio·comunicato di settembre 2026·grafico distrettuale originale di settembre
• Zenga: dati sull’offerta di luglio 2026·analisi di settembre 2026·grafico della tendenza mensile di Budapest·grafico del confronto distrettuale·ricerca di gennaio 2026
• Alberlet.hu – i nove mesi successivi al divieto: l’analisi originale·ripresa di Index
• Ingatlan.com – mercato delle vendite: dati di dicembre 2025·grafico originale di dicembre·dati di agosto 2026·grafico originale di agosto
• Materiale di verifica scaricabile: dati (CSV)·risultati calcolati (JSON)·nota sulle fonti