I numeri non supportano la conclusione di Soproni

Soproni TamásIl 15 settembre 2026 ha scritto che, dal divieto di Airbnb entrato in vigore a gennaio, l’offerta di appartamenti in affitto a lungo termine a Terézváros è aumentata del 32%, mentre il canone medio è sceso da 300 mila a 280 mila fiorini. Da ciò ha concluso che il divieto aveva già migliorato il mercato degli affitti del distretto.

Il post è diventato una notizia nazionale nel giro di poche ore. IlHVGha scritto che «a Terézváros ci sono più affitti e più economici dal divieto di Airbnb». IlPortfolioritiene che la limitazione abbia «portato un cambiamento percepibile», mentre ilBlikkha già scritto di una «svolta enorme» e di una «prova inequivocabile». Nessuno degli articoli ha esaminato se i periodi scelti e i dati degli altri distretti supportassero davvero questa affermazione causale.

Il problema non è necessariamente che i due numeri pubblicati siano falsi. Piuttosto, non dimostrano la conclusione di Soproni. In base a dati raccolti nello stesso periodo e con lo stesso metodo, i canoni avevano già iniziato a diminuire in diversi distretti prima del divieto. E Terézváros si è mosso quasi di pari passo con Józsefváros, dove non c’era alcun divieto.

Tre fatti contro l’affermazione causale

L’effetto del divieto potrebbe essere isolato solo confrontando indicatori identici dello stesso periodo con un distretto in cui non vi era alcun divieto. Il post del sindaco non fa questo. Collega numeri di momenti diversi e indicatori differenti in un’unica narrazione.

1. I canoni di locazione erano già diminuiti prima del divieto

Secondo i dati di ingatlan.com del13 ottobre 2025, tra la fine di luglio e metà ottobre, il canone richiesto negli annunci è diminuito di10 mila Ftanche nei distretti VI, II, XI e XII. Nel IX distretto i canoni sono scesi di 15 mila, nei distretti XIV e XXII di 20 mila, e nel III distretto di 35 mila. Si è trattato di un movimento del mercato di Budapest che ha interessato più distretti e che in diversi casi ha comportato una diminuzione maggiore rispetto a Terézváros. A ottobre, il canone nel VI distretto era di 290 mila Ft/mese, e il grafico di gennaio di ingatlan.com mostrava anche in seguitolo stesso valore di 290 mila Ft/mese. Il confronto di Soproni tra 300 e 280 mila non misura quindi il calo prima e dopo il divieto di gennaio. Confronta il picco estivo di 300 mila con il settembre successivo, facendo apparire come risultato successivo al divieto anche il calo precedente e la fluttuazione stagionale.

2. A Józsefváros il calo è stato quasi della stessa entità

Anche prescindendo da quanto descritto nel punto precedente: nel VI distretto il prezzo mediano degli annunci è diminuito su base annua del6,7%, nel confinante VIII distretto del6,5%. La differenza è di appena0,2 punti percentuali. I mercati degli affitti dei due distretti nel centro di Pest si sono mossi praticamente insieme, mentre la regola dello 0 giorni è in vigore solo nel VI distretto.

Ladifferenza di 0,2 punti percentualiindica piuttosto un movimento comune del mercato nel centro di Pest, non un effetto distinto sui prezzi del divieto introdotto solo a Terézváros.

Mediana: il prezzo centrale degli annunci di appartamenti in affitto pubblicati da privati. Ogni riga mostra la stessa finestra temporale annuale e i numeri sono canoni nominali richiesti negli annunci.

3. L’offerta non è cresciuta solo a Terézváros

Secondo i dati di Zenga delluglio 2026, nella maggior parte dei distretti di Budapest sono comparsi più appartamenti in affitto. Nei distretti V e VI l’offerta è aumentata diquasi il 25%, mentre nel XIII distretto del14%in un anno. Nel V distretto non vige il divieto di 0 giorni di Terézváros, eppure la crescita è stata all’incirca della stessa entità di Terézváros.

Nemmeno il dato più recente di Zenga mostra una rottura a Terézváros

Dall’analisi di Zenga del 9 settembreemergono tre tendenze:

• VI distretto:per gli appartamenti da 40–60 m², la media degli annunci da gennaio ad agosto 2026 supera i 300 mila Ft ed è più alta della media del 2025. Secondo loro, quindi, i canoni non sono diminuiti, ma aumentati. Inoltre, Terézváros è il secondo distretto più caro nella lista di Zenga, subito dopo il V distretto, sebbene il divieto sia in vigore esclusivamente qui.
• Distretti centrali:nei distretti V, VI, VII, VIII e IX, la colonna del 2026 non è da nessuna parte inferiore a quella del 2025. Nei distretti VI, VIII e IX si osserva un aumento, mentre nei distretti V e VII i canoni degli annunci sono rimasti sostanzialmente invariati.
• Budapest:la media mensile del 2026 è salita fino al picco estivo, poi è scesa di alcune migliaia di fiorini a settembre. Lo stesso è accaduto nel 2024 e nel 2025: rispetto al livello estivo, la media si èridotta di 8–10 mila Ft.

Zenga pubblica la media di una categoria di appartamenti di dimensioni definite, mentre ingatlan.com calcola la mediana su tutti gli annunci privati. Le due serie di dati si basano su campioni diversi e utilizzano indicatori diversi, quindi non possono essere aggregate.

Laricerca di Zenga del 14 gennaio 2026rileva che il divieto non aveva ancora ridotto i canoni nel VI distretto. Nella capitale, gli affitti sono aumentati maggiormente neidistretti IV e VI.

La media degli annunci per appartamenti nuovi o come nuovi, generalmente bilocali, nel VI distretto era di352 mila Ft/mese, persino superiore a quella del V distretto. Si tratta di un’istantanea di gennaio: mostra l’aumento dei prezzi di allora, non il livello dei prezzi di settembre.

Nemmeno il prezzo richiesto negli annunci di vendita è diminuito a Terézváros

Il mercato delle vendite misura un indicatore diverso, quindi da solo non consente di dedurre i canoni di locazione. Tuttavia, per un quadro completo, va aggiunto che a Terézváros il prezzo medio richiesto al metro quadrato per appartamenti e case usatiè aumentato da 1,585 milioni a 1,622 milioni di Ft/m²tra dicembre 2025 e agosto 2026. Il+2,33%è l’aumento più elevato tra i controlli selezionati, e anche qui è importante sottolineare che ciò è avvenuto nonostante gli affitti a breve termine siano stati vietati solo qui. Nello stesso periodo, questo indicatore è diminuito nei distretti V e IX, mentre nell’intera Budapest è cambiato appena.

Prezzo medio nominale richiesto al metro quadrato negli annunci di appartamenti e case usati. Il periodo e la definizione sono identici in ogni riga. I dati provengono dalle pubblicazioni di ingatlan.com sui distretti di dicembre e agosto.

Soproni ha tratto una conclusione errata

Il sindaco ha costruito una storia di successo causale a partire da tre misurazioni diverse, ma i dati non la supportano.La differenza di 20 mila fiorini non confronta il livello dei prezzi prima e dopo il divieto di gennaio. Calo dei canoni simile o maggiore si è verificato anche in distretti senza divieto. L’offerta del V distretto è cresciuta in modo analogo a quella del VI distretto, Zenga a gennaio mostrava ancora un aumento dei prezzi a Terézváros e il prezzo richiesto negli annunci di vendita è aumentato a Terézváros.

Tutto questo non dimostra che il divieto non abbia certamente avuto alcun effetto. Dimostra però che dai numeri presentati non si può isolare tale effetto dai cambiamenti del mercato di Budapest e dalle variazioni stagionali. Sulla base dei dati di controllo pubblici, la conclusione causale di Soproni non regge. Eppure la stampa ha riportato questa affermazione non verificata come un fatto.

L’effetto del divieto è più visibile nei pernottamenti degli ospiti

Non è possibile dimostrare l’effetto indipendente del divieto dai cambiamenti dei canoni, ma lo è nel caso dei pernottamenti degli ospiti. Secondo i dati NTAK, nella prima metà del 2026 il numero di pernottamenti nel VI distretto è sceso da 1 432 084 a 983 923. Ciò significauna perdita di 448 161 notti, meno 31,3%.

Nello stesso periodo, tutti i vicini distretti con elevato flusso turistico sono cresciuti: il V distretto del 4,6%, il VII del 10,0%, l’VIII del 7,0% e il IX del 6,2%. La variazione complessiva di Budapest è stata quindi appena dello +0,1%, nonostante a maggio la città abbia ospitato anche una finale di Champions League. Escludendo il VI distretto dal calcolo, gli altri 22 distretti insieme hanno ottenuto una crescita del 7,3%. Il calo di Terézváros ha quindi trascinato verso il basso l’indicatore aggregato della capitale di circa 7,2 punti percentuali. Non si tratta di un processo generale di Budapest, ma di un cambiamento evidente, contrario alla tendenza dei distretti circostanti, apparso dopo l’entrata in vigore del divieto.

Secondo la Magyar Vendéglátók Ipartestülete, nel frattempo il fatturato di ristoranti, caffè e bar nel VI distrettoè diminuito in media del 30%. Il calo del 31,3% dei pernottamenti e quello del 30% nella ristorazione coincidono anche nel tempo e sono di entità simile. Ciò suggerisce fortemente che la perdita di turisti possa essere una delle principali cause della diminuzione del fatturato dei locali. L’MVI ha previsto chiusure di attività su larga scala e la perdita di posti di lavoro. Se il calo dovesse persistere, probabilmente porterà a licenziamenti, peggiorando anche la sicurezza abitativa delle persone coinvolte.

Inoltrenel frattempo un terzo degli Airbnb di Budapest opera irregolarmente, eppure non sono soggetti ad alcun divieto o inasprimento. Ne abbiamo scritto ampiamente nel dossierhttps://guest.guru/feketezok.

Fonti e download

Tutte le fonti esterne utilizzate in un unico luogo:

• La conclusione ripresa dalla stampa: HVG·Portfolio·Blikk
• Pernottamenti degli ospiti:NTAK Szálláshely iránytű, dati mensili per distretto del BPDB, consultati il 15 settembre 2026 ·dati di controllo KSH per Budapest
• Ristorazione e conseguenze previste sull’occupazione: articolo di Turizmus.com che cita il comunicato della Magyar Vendéglátók Ipartestülete
• L’affermazione verificata: post di Soproni Tamás·ordinanza di Terézváros
• Ingatlan.com – mercato degli affitti: confronto tra distretti dell’ottobre 2025·grafico originale per distretto di ottobre·pubblicazione di gennaio 2026·grafico originale per distretto di gennaio·pubblicazione di settembre 2026·grafico originale per distretto di settembre
• Zenga: dati sull’offerta di luglio 2026·analisi di settembre 2026·grafico dell’andamento mensile di Budapest·grafico del confronto tra distretti·ricerca di gennaio 2026
• Ingatlan.com – mercato delle vendite: dati di dicembre 2025·grafico originale di dicembre·dati di agosto 2026·grafico originale di agosto
• Materiale di verifica scaricabile: dati (CSV)·risultati calcolati (JSON)·nota sulle fonti