Turismo di qualità nelle strutture ricettive di Budapest

Come arrivare a far sì che gli alloggi privati e le altre strutture ricettive accolgano ospiti migliori e che i condomìni non si pentano di avere turisti nel palazzo

In breve

Il dibattito sugli affitti brevi a Budapest si svolge oggi tra due estremi: vietarli oppure lasciare tutto com’è. Sono entrambe risposte sbagliate, perché lasciano irrisolto lo stesso problema. Il problema non è che nel palazzo soggiornino turisti, ma che dietro un terzo dell’offerta non ci sia un gestore reperibile.

Il percorso prevede quattro passi, in un ordine che non può essere invertito:

1. Per prima cosa bisogna fare pulizia nel mercato.Finché un terzo degli annunci resta invisibile alle autorità, qualsiasi altra norma incide soltanto su chi già la rispetta.
2. Poi si può intervenire sui prezzi.Un’offerta più ristretta e trasparente può sostenere prezzi più alti, che a loro volta selezionano gli ospiti.
3. Nel frattempo bisogna regolare la gestione nei condomìni.Un host reperibile, interventi rapidi e conseguenze per gli ospiti che disturbano.
4. Infine bisogna verificare se rimane davvero un problemache richieda restrizioni.

In questo articolo forniamo dati per tutti e quattro i passi e diciamo anche dove non abbiamo trovato prove.

Che cosa significa turismo di qualità, e che cosa non significa

Turismo di qualità non significa meno ospiti. Significa che gli ospiti spendono di più nel quartiere, causano meno danni nel palazzo e che c’è qualcuno a cui rivolgersi se qualcosa va storto. Questi tre aspetti non dipendono dal carattere dell’ospite, ma da chi affitta l’appartamento e a quali condizioni.

Per non limitarci a crederlo o a supporlo servono due misurazioni.

La prima riguarda la composizione della spesa. Esiste anche una ricerca ungherese in materia: nel numero 2025/4 di Turizmus Bulletin, Karimov, Kamann e Gyurácz-Németh hanno intervistato 103 ospiti a Budapest e dintorni e nella zona del Balaton per verificare quale quota della spesa fuori dall’alloggio degli ospiti Airbnb e degli hotel vada a beni e servizi locali. Gli autori partivano dall’ipotesi che questa quota fosse maggiore per gli ospiti Airbnb e hanno rilevato una differenza statisticamente significativa tra i due gruppi. Il campione è piccolo e misura una proporzione, non un importo in fiorini: non sosteniamo quindi che chi soggiorna in un alloggio per affitti brevi spenda di più. Sosteniamo che una quota maggiore della sua spesa può rimanere alle piccole imprese del quartiere.

La seconda riguarda la responsabilità. Qui non occorre uno studio esterno, perché possiamo misurarla nel nostro database. Ne parliamo nella sezione seguente.

Primo passo: individuare chi opera nell’irregolarità

A Budapest sono attivi 14.997 annunci di alloggi per affitti brevi su Airbnb e Booking. Di questi, 4.950 sono irregolari: non riportano il numero NTAK obbligatorio, ne indicano uno inesistente oppure usano quello di qualcun altro.

È il 33,0% dell’offerta.(Fonte: BPDB, dati al 1° ottobre 2026. Il dato deriva dall’incrocio di tre registri pubblici — il registro comunale delle strutture ricettive, il registro NTAK e gli annunci — e può essere ricalcolato in qualsiasi momento.)

I 4.950 annunci si suddividono così: in 2.825 casi il numero indicato non esiste nel registro, in 1.433 non compare alcun numero, in 365 è stato inserito il numero di qualcun altro, in 122 i dati sono contraddittori e 205 sono attivi a Terézváros con un numero valido, benché lì l’affitto sia vietato.

Abbiamo adottato un criterio prudente. Altri 1.373 annunci riportano un numero, ma non hanno una classificazione valida. Non li abbiamo inclusi perché tra loro potrebbe esserci chi è in attesa della classificazione.

Perché bisogna cominciare da qui

Perché tutte le altre norme incidono soltanto su chi si è già registrato. Se un distretto stabilisce che al massimo il cinque per cento degli appartamenti può essere utilizzato come struttura ricettiva, la norma si applica alle strutture registrate. Chi non si è mai registrato non è toccato dal limite, perché non compare nel denominatore.

Terézváros ha mostrato che cosa succede invertendo l’ordine. Nove mesi dopo il divieto entrato in vigore il 1° gennaio 2026, nel distretto erano attivi 861 annunci, di cui 653 irregolari. Tre quarti degli alloggi ancora disponibili dopo il divieto erano irregolari. Chi rispettava le regole ha chiuso. Chi non le rispettava è ancora aperto e ora gode anche di un vantaggio fiscale rispetto all’host in regola del distretto vicino.(Fonte: BPDB, 1° ottobre 2026.)

Nel frattempo, nel primo semestre del 2026 il gettito dell’imposta di soggiorno del distretto è stato di 949,2 milioni di HUF, contro 1.228,9 milioni di HUF l’anno precedente: 279,7 milioni di HUF in meno. Secondo la Magyar Vendéglátók Ipartestülete, nel primo semestre il fatturato di ristoranti, caffè e bar del VI. distretto è diminuito in media del 30%.

Che cosa abbiamo misurato nei nostri dati, con nostra sorpresa

Verrebbe naturale pensare che gli annunci irregolari offrano prezzi più bassi, visto che non pagano le imposte.Abbiamo verificato, e non è così.

Standardizzando per distretto e numero di posti letto, il prezzo giornaliero mediano è di 83,8 euro per gli annunci regolari e di 85,1 euro per quelli irregolari. La differenza è trascurabile e va persino nella direzione opposta a quella attesa. La media grezza mostra sì un ampio divario (95,5 contro 123,2 euro), ma dipende esclusivamente da pochi alloggi eccezionalmente costosi: la soglia del cinque per cento più caro è di 206,6 euro tra i regolari e di 350,2 tra gli irregolari, mentre le parti centrali delle due distribuzioni praticamente coincidono.

Abbiamo verificato anche distretto per distretto, per assicurarci che la standardizzazione non nascondesse nulla. In otto distretti entrambi i gruppi comprendono almeno cinquanta annunci: la differenza tra le mediane è talvolta positiva, talvolta negativa, e sempre di pochi euro. A Erzsébetváros, che presenta il campione più ampio (1.892 annunci regolari e 746 irregolari), le due mediane sono74,1 e 73,9 euro, quindi praticamente identiche. Anche dove il divario è maggiore, la direzione non è uniforme: a Belváros la mediana degli irregolari è superiore di 6,5 euro, mentre a Ferencváros e nel XIII. distretto è inferiore di 5,4 euro. Non esiste dunque una differenza sistematica di prezzo.

La conseguenza di questa constatazione è importante:chi opera nell’irregolarità non fa prezzi più bassi; chiede lo stesso prezzo e trattiene le imposte che non versa.L’ospite non guadagna quindi nulla prenotando un alloggio irregolare. Se qualcosa va storto, perde soltanto le tutele.

Dalla stessa analisi sono emersi due risultati che non stavamo cercando, entrambi direttamente legati alla qualità. Il tasso medio di occupazione degli annunci regolari è del 71,9%, contro il 65,1% degli irregolari, con la stessa standardizzazione per distretto e posti letto. Operare nel rispetto delle regole, quindi, non è uno svantaggio competitivo. Il 51,3% degli annunci regolari appartiene a Superhost, contro appena il 34,0% degli irregolari; le valutazioni medie sono rispettivamente 4,775 e 4,689.

Analisi: BPDB, dati al 1° ottobre 2026, annunci Airbnb attivi a Budapest (5.422 annunci regolari e 2.659 irregolari con dati sui prezzi). Standardizzare significa che abbiamo confrontato i due gruppi all’interno di fasce definite per distretto e posti letto, ponderando poi i risultati in base alla composizione del gruppo regolare. La differenza, dunque, non dipende dal fatto che i gruppi siano presenti in zone diverse o in alloggi di dimensioni diverse. Limite: l’analisi riguarda soltanto Airbnb ed è una fotografia di un unico momento.

Secondo passo: il prezzo come filtro

Dopo aver fatto pulizia nel mercato si può affrontare un tema di cui il settore parla raramente apertamente: l’aumento dei prezzi giornalieri. Qui ci sono due affermazioni distinte, che separiamo volutamente perché per una abbiamo prove e per l’altra no.

Prima affermazione: dopo la pulizia del mercato, i prezzi dell’offerta regolare aumentano.A sostegno ci sono dati, e più di uno studio.

A San Francisco, dal settembre 2017 è entrato in vigore l’obbligo di registrazione e nel gennaio 2018 la piattaforma ha rimosso circa cinquemila annunci non registrati, pari a metà dell’offerta. Uno studio sottoposto a revisione paritaria (Bibler, Teltser, Tremblay,Real Estate Economics, 2025) ha rilevato, rispetto alle città vicine non regolamentate, un aumento del 3,3% del prezzo delle prenotazioni, una riduzione del 20–27% dell’offerta disponibile e un’offerta residua meno orientata all’attività commerciale. Il periodo analizzato va da giugno 2016 a maggio 2019.

In Scozia, nell’ottobre 2022 è stato introdotto un sistema nazionale di autorizzazioni. Secondo un’analisi dell’Urban Big Data Centre dell’Università di Glasgow, a Edimburgo e Glasgow i prezzi per notte sono aumentati anche al netto dell’inflazione, mentre il numero di annunci disponibili è diminuito nettamente e quello degli alloggi prenotati è cambiato appena. I ricercatori concludono che sono usciti dal mercato gli host occasionali, mentre quelli professionali sono rimasti. Periodo analizzato: gli stessi semestri del 2021 e del 2023.

Entrambi i casi mostrano lo stesso meccanismo ed entrambi riguardanouna pulizia del mercato, non un divieto.Questa distinzione è decisiva per la nostra proposta.

Seconda affermazione: prezzi più alti attirano ospiti migliori.È una convinzione maturata nell’esperienza degli operatori, che condividiamo: i gruppi numerosi che cercano il letto più economico per un fine settimana breve sono all’origine di gran parte delle lamentele per il rumore.Ma non abbiamo dati per dimostrarlo e quindi non lo presentiamo come un fatto.Abbiamo cercato studi senza trovarne: né le fonti accademiche né quelle delle autorità misurano il rapporto tra livello dei prezzi e reclami dei vicini. Gli studi più vicini a questo tema misurano un cambiamento nella composizione dell’offerta — quella rimasta è più professionale — non nei comportamenti. Chi usa questo argomento si basa su un’ipotesi, ed è meglio che lo dica esplicitamente.

Nel nostro mercato, però, possiamo misurare anche l’altro aspetto della questione, e abbiamo una risposta.

Il divieto di Terézváros ha creato un esperimento naturale: una parte consistente dell’offerta è uscita dal mercato da un mese all’altro. Sulla base dei dati ufficiali mensili di mercato dell’NTAK, abbiamo esaminato che cosa è successo nel frattempo negli altri distretti di Budapest.

A Budapest, escluso il VI. distretto, nel periodo luglio–settembre 2026 rispetto agli stessi tre mesi dell’anno precedente:

• Alloggi privati: il prezzo medio è salito da 29.964 HUF a 31.992 HUF, pari a +6,8%. Le presenze sono diminuite del 2,5%.
• Altre strutture ricettive: da 31.682 HUF a 33.374 HUF, pari a +5,3%. Le presenze sono aumentate del 5,8%.
• Hotel: il prezzo è sceso da 47.747 HUF a 45.051 HUF, pari a −5,6%. Le presenze sono aumentate del 4,1%.

Gli hotel fungono qui da gruppo di controllo: stessa città, stesso periodo, stessa inflazione e stessa domanda, ma senza essere interessati dal divieto di Terézváros. In questo periodo il loro prezzo medio è diminuito, mentre quello degli alloggi privati e delle altre strutture ricettive è aumentato. Di fronte a un’offerta più ristretta, dunque, i prezzi non sono scesi: sono saliti.

Analisi: dati mensili di mercato NTAK tratti dal BPDB, prezzo medio ponderato per presenze, luglio–settembre 2025 e 2026, distretti di Budapest escluso il VI. Limite: le variazioni da un mese all’altro sono ampie (per gli alloggi privati il prezzo è variato su base annua del +21,6% a luglio, del −7,1% ad agosto e del +12,1% a settembre). Per questo riportiamo il dato aggregato dei tre mesi, non quello più favorevole. Gli hotel non sono un gruppo di controllo perfetto, perché servono ospiti diversi. Non sosteniamo che la variazione sia stata causata dall’uscita dell’offerta di Terézváros; sosteniamo che, mentre l’offerta si restringeva, il livello dei prezzi degli alloggi privati è salito, non sceso.

È anche l’argomento più forte a favore dell’ordine proposto. Fare pulizia nel mercato eliminerebbe dall’offerta 4.950 annunci: uno shock di ordine di grandezza simile a quello prodotto da Terézváros in un singolo distretto. La differenza è chela pulizia elimina gli irregolari, mentre il divieto elimina chi rispetta le regole.L’effetto sul mercato è simile, ma il bilancio sociale è opposto.

Dobbiamo precisare un punto, altrimenti l’argomento precedente si presta a obiezioni:non abbiamo trovato prove che l’eliminazione dell’offerta irregolare migliori di per sé la qualità, anche senza effetti sui prezzi.Il miglioramento della qualità passa attraverso due canali: la presenza di un gestore responsabile e la selezione attraverso il prezzo. Non bisogna confonderli.

Terzo passo: regolare la gestione nei condomìni

I conflitti condominiali iniziano quasi sempre con la stessa frase: «Non sapevamo chi chiamare». Il disagio maggiore non è il rumore, ma l’impotenza. A chi si trova nel corridoio alle due di notte non servono statistiche: serve un numero di telefono a cui qualcuno risponda.

Proponiamo quattro misure, ciascuna meno costosa delle conseguenze di un singolo divieto distrettuale.

1. Responsabilità e reperibilità dell’host

Bisogna rendere obbligatorio esporre i recapiti dell’host che gestisce l’alloggio in un punto visibile del condominio e comunicarli per iscritto all’amministratore. I residenti potranno così segnalare direttamente i problemi riguardanti gli ospiti, e il gestore dovrà intervenire senza indugio.

È la misura meno costosa e più rapida da introdurre. Non richiede una nuova autorità, né sviluppi informatici, e non limita l’attività di nessuno. Fa una sola cosa: identifica il responsabile.

È anche verificabile, il che è importante perché altrimenti la norma resta sulla carta: il recapito figura o non figura nel registro dell’amministratore. Basta una domanda per controllare.

Esiste un precedente: dal 2020, nel Nuovo Galles del Sud gli host hanno l’obbligo di avvisare i vicini e la comunità dei proprietari che affittano l’appartamento per brevi periodi e di fornire un recapito per le emergenze.

Va però chiarito un punto.Come emerge dalla panoramica giuridica ungherese, oggi il condominio non può imporlo da sé: al momento della registrazione, l’autorità comunale competente non può tenere conto del regolamento organizzativo e di funzionamento del condominio. Perciò questo requisito non va lasciato ai condomìni, ma inserito tra le condizioni per la registrazione della struttura ricettiva. In quel contesto l’autorità dispone già degli strumenti necessari.

2. Un servizio di sicurezza a supporto degli host

Un piccolo operatore non può garantire da solo un servizio di reperibilità giorno e notte, e non per mancanza di volontà: una struttura ricettiva su due appartiene a un gestore che ne possiede una sola.(Fonte: registri comunali distrettuali, elaborazione BPDB, 1° ottobre 2026. Il 97,2% degli operatori gestisce al massimo tre strutture ricettive.)

La soluzione non è imporre a tutti un servizio di reperibilità individuale, ma creare un servizio di sicurezza condiviso, con un’assistenza clienti centralizzata, a cui gli host aderiscano tramite abbonamento. Questo modello offre ai residenti un unico numero sempre raggiungibile e rende economicamente accessibile agli host un servizio che da soli non potrebbero sostenere.

Il finanziamento è intuitivo: se dopo la pulizia del mercato i prezzi degli alloggi regolari aumentano, una parte dell’incremento può essere destinata proprio a questo servizio. È qui che l’argomento dei prezzi incontra quello della convivenza condominiale.

3. Conseguenze per gli ospiti che disturbano

Oggi, nel peggiore dei casi, l’ospite che disturba riceve una recensione negativa. I danni restano a carico dell’host e dei residenti.

Proponiamo che la violazione del regolamento della casa abbia conseguenze economiche anche per l’ospite. Servono tre cose insieme: il regolamento e l’importo della penale devono comparire nell’annuncio, nelle condizioni di prenotazione ed essere esposti nell’alloggio. Se manca anche uno solo di questi elementi, la sanzione può essere contestata a posteriori.

Per gli alloggi irregolari questa proposta non funziona neppure in linea di principio, e ciò conferma ancora una volta l’importanza dell’ordine: nei confronti di chi non è registrato non c’è un soggetto identificato a cui imporre il rispetto delle regole.

4. Altre proposte

Le idee seguenti non sono nostre: sono soluzioni già adottate altrove. Le elenchiamo sulla base delle fonti riportate nella sezione internazionale più avanti:

• Obbligo di installare un sensore di rumore.Un dispositivo che misura i decibel senza registrare suoni e quindi senza violare la privacy degli ospiti. In caso di allarme il gestore viene avvisato subito, prima ancora che un vicino presenti un reclamo. A New Orleans è obbligatorio dal luglio 2023 nelle strutture ricettive di carattere commerciale. Precisiamo che i dati diffusi sull’efficacia dei sensori provengono quasi esclusivamente dai produttori: non abbiamo trovato misurazioni comunali indipendenti.
• Numero massimo di ospiti commisurato ai posti letto, con possibilità di verificarne il rispetto.Nei distretti centrali di Budapest, un annuncio su dieci offre almeno sette posti: il 16,7% nel VI. distretto, l’11,8% nel IX., l’11,1% nel VIII., il 10,8% nel VII. e l’8,0% nel V.(Analisi: BPDB, dati al 1° ottobre 2026, annunci Airbnb attivi.)Gli alloggi per gruppi numerosi non sono di per sé un problema, ma generano una quota sproporzionata delle lamentele condominiali.
• Un tetto alla concentrazione degli alloggi turistici all’interno del condominio.Non a livello distrettuale, ma di singolo edificio: in una scala condominiale soltanto una determinata quota degli appartamenti potrebbe essere utilizzata come struttura ricettiva. Questo limita il carico sui residenti, non il mercato.

Sottolineiamo che diverse di queste misure sono restrizioni. Non diciamo che sia vietato introdurre limiti. Diciamo che i limiti devono incidere su chi è visibile, e che prima bisogna rendere visibile il terzo dell’offerta che oggi non lo è.

Che cosa abbiamo imparato da chi le ha già adottate

Il dibattito a Budapest si svolge spesso come se la questione si ponesse per la prima volta. Non è così, e l’esperienza estera è abbastanza chiara da meritare attenzione.

Dove sono stati introdotti divieti

Nel settembre 2023 New York ha praticamente vietato gli affitti brevi degli appartamenti. L’offerta è diminuita di oltre il 90%: circa 38.500 unità sono scomparse e ne sono rimaste all’incirca 3.000. Se l’effetto sugli affitti residenziali doveva essere misurabile da qualche parte, era lì.

Non lo è stato. Nel luglio 2025 il canone mediano di Manhattan ha raggiunto un record e, secondo i dati di mercato disponibili, gli affitti sono cresciuti più rapidamente proprio nei quartieri che prima avevano più alloggi per affitti brevi.

A crescere, invece, sono stati i prezzi degli hotel. Secondo uno studio del 2025 sottoposto a revisione paritaria, la tariffa media giornaliera degli hotel di New York è aumentata di 14–19 dollari per notte e i ricavi del settore alberghiero sono cresciuti di 2,1–2,9 miliardi di dollari nel primo anno e mezzo dopo il divieto, mentre il numero di pernottamenti in hotel è cambiato appena. I ricavi aggiuntivi sono quindi attribuibili quasi interamente ai prezzi. Nello stesso periodo, il fatturato dei ristoranti è sceso di circa il 10% rispetto a quello di grandi città statunitensi comparabili.

Gli studi sui divieti di Santa Monica e Chicago mostrano lo stesso andamento: il numero degli annunci cala drasticamente, ma l’effetto sui canoni di locazione non è significativo.

È un punto importante anche nel dibattito ungherese, perché l’argomento più frequente è che i turisti andrebbero comunque in hotel. I dati disponibili indicano il contrario: secondo uno studio del 2022 pubblicato sull’American Economic Review, tra il 49% e il 70% degli ospiti degli alloggi per affitti brevi non avrebbe prenotato un hotel; nei periodi di punta la quota raggiunge l’87%. L’esperienza di Terézváros mostra la stessa cosa: nel primo trimestre del 2026 gli hotel hanno assorbito meno di un quarto delle presenze perse dagli alloggi privati del distretto (Országgyűlés Hivatala, Infojegyzet 2026/6, sulla base dei dati KSH).

Dove è stata imposta la registrazione

A San Francisco nel 2017 è stato introdotto un obbligo di registrazione, non un divieto, e lì si è osservata una diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali destinati alla locazione a lungo termine. In altre parole, dove si è ottenuto un risultato, non si è vietata l’offerta: la si è resa trasparente.

Nel 2018 Berlino ha attenuato le restrizioni introdotte due anni prima, rendendo in cambio obbligatoria l’indicazione del numero di registrazione.

La differenza non è casuale. Un divieto colpisce l’offerta già visibile, dunque già regolare. La registrazione, invece, fa emergere proprio quella invisibile; soltanto dopo è possibile regolamentare il settore.

Il regolamento 2024/1028 dell’Unione europea spinge gli Stati membri in questa direzione: prevede un sistema uniforme di registrazione e lo scambio di dati tra piattaforme e autorità. È però importante riportare con precisione ciò che richiede: alle piattaforme chiede sforzi ragionevoli e controlli a campione sulla validità dei numeri di registrazione, non una verifica puntuale di ogni singolo annuncio.

Le risposte ai problemi condominiali

Su questo fronte le pratiche internazionali sono meno uniformi che in materia di registrazione e gli effetti misurati sono disponibili più raramente. Le soluzioni seguenti ricorrono in diverse città e hanno un tratto comune: non limitano l’esistenza degli alloggi, ma stabiliscono come debbano essere gestiti.

Un host obbligatoriamente reperibile

Nel Nuovo Galles del Sud, dal dicembre 2020 è in vigore un codice di condotta obbligatorio per il settore. L’host deve essere reperibile anche fuori dall’orario di lavoro, fornire un recapito per le emergenze eavvisare i vicini e la comunità dei proprietariche affitta l’appartamento per brevi periodi. Possono presentare reclami non solo gli ospiti o gli host, ma anche i vicini e la comunità dei proprietari.

Negli Stati Uniti diverse città stabiliscono anche tempi di risposta precisi. A Nashville, il nome e il numero di telefono del responsabile devono essere esposti in modo ben visibile nell’appartamento e la persona deve rispondere al telefono ventiquattr’ore su ventiquattro, sette giorni su sette. Ad Austin, il referente deve risiedere in una delle contee vicine e rispondere alle emergenze entro due ore. A Palm Springs il termine è di quindici minuti per la risposta telefonica e di trenta minuti per l’intervento di persona.

Palm Springs è anche l’unica città che abbiamo trovato apubblicare regolarmente il numero dei reclami. Durante le settimane dei festival del 2025 sono arrivati 33 reclami e sono state elevate 3 sanzioni; in un intero mese medio, invece, 60 segnalazioni e 8 sanzioni. La conclusione del Comune è che i fine settimana dei festival non sono peggiori degli altri. È questo tipo di trasparenza che permette un dibattito basato sui fatti.

Conseguenze per chi viola le regole

Nel Nuovo Galles del Sud, due gravi violazioni del codice nell’arco di due anni comportano un’interdizione di cinque anni e l’iscrizione in un registro pubblico degli esclusi. A Galveston, tre violazioni accertate in dodici mesi comportano la revoca dell’autorizzazione.

Qui, però, dobbiamo dire anche una cosa scomoda.Il registro degli esclusi del Nuovo Galles del Sud è operativo dall’agosto 2022 e, ancora nel settembre 2026, il sito ufficiale indica che non vi figura né una persona né un immobile. Forse l’effetto deterrente funziona; ma chi cita questo sistema come esempio di sanzione efficace deve riportare anche questo zero.

Da Londra arriva un avvertimento ancora più netto. Il limite annuo di novanta notti è in vigore dal 2015. Nel distretto di Westminster, nel 2024, 9.389 appartamenti sono stati affittati per più di novanta notti e, nello stesso anno, sono stati inviatiin tutto due avvisi formali. La norma esiste, ma non viene fatta rispettare.

Lo stesso varrà per le proposte ungheresi. Una norma senza la capacità di farla rispettare produce, in termini di risultati misurabili, zero.

Sensore di rumore

A New Orleans, dal 1° luglio 2023, un dispositivo di misurazione del livello di rumore è obbligatorio in tutti gli alloggi per affitti brevi di carattere commerciale. Alla domanda di autorizzazione va inoltre allegato un piano per il rumore, la sicurezza e la gestione dei rifiuti. È la prescrizione più chiara che abbiamo trovato e che possiamo verificare attraverso una fonte ufficiale.

I dati sull’efficacia dei sensori che circolano, però, provengono quasi senza eccezioni dai produttori. Non abbiamo trovato misurazioni indipendenti, effettuate dalla città, che confrontino la situazione prima e dopo. Per questo raccomandiamo il dispositivo, ma non citiamo i dati usati per promuoverlo.

Un modello da adottare: restrizioni legate a indicatori misurabili

Amsterdam non ha introdotto una quota, ma una scala progressiva di restrizioni. Il numero annuo di notti per cui si può affittare è passato da sessanta a trenta e, dall’aprile 2026, scenderà a quindici in otto zone del centro. La condizione che fa scattare la restrizione è pubblica e quantitativa: entra in vigore quandooltre il trenta per cento delle famiglie della zona segnala disturbi dovuti agli affitti turistici.Se alla rilevazione successiva la quota resta sopra il trenta per cento, il passo seguente è un divieto totale temporaneo, annunciato in anticipo.

È l’unico esempio che abbiamo trovato in cui il rigore delle regole è determinato non dal ciclo politico, ma dalla situazione dei residenti misurata con dati. Sarebbe il modello più facilmente applicabile a Budapest: prima misurare l’entità effettiva dei disturbi, poi commisurare l’intervento al risultato.

Che cosa consente oggi la normativa ungherese, e che cosa no

Alcune proposte non sono oggi realizzabili senza modificare la legge. È meglio chiarirlo subito, altrimenti il dibattito resta astratto. La panoramica seguente si basa sui testi vigenti, ma non costituisce un parere legale: prima di intraprendere iniziative concrete è opportuno coinvolgere un giurista.

Oggi il condominio può fare poco

Nella legge CXXXIII del 2003 sui condomìnila parola «struttura ricettiva» non compare neppure una volta.Non esiste quindi una norma condominiale specifica per Airbnb, né di divieto né di autorizzazione. La comunità può fare riferimento alla norma generale sull’uso degli immobili: il regolamento organizzativo e di funzionamento stabilisce le regole per l’uso e lo sfruttamento degli appartamenti di proprietà esclusiva, conformemente alla destinazione residenziale dell’edificio. Per adottare o modificare tale regolamento serve la maggioranza semplice di tutte le quote di proprietà: non la maggioranza dei presenti, ma più della metà dell’intero condominio.

Esiste uno strumento più incisivo, che però si applicasolo ai locali non destinati ad abitazione(negozi, uffici): per tutelare la tranquillità dei residenti, l’assemblea può vietare di modificarne la modalità d’uso e la delibera deve specificare i comportamenti molesti. Non si può applicare a una struttura ricettiva gestita in un appartamento.

Ed ecco l’ostacolo pratico.Quando viene notificata l’attività ricettiva, l’autorità comunale competente non può tenere conto delle disposizioni del regolamento condominiale, che non possono impedire la registrazione. Il condominio può quindi decidere di non volere affitti brevi, ma la struttura può essere comunque registrata e, per far rispettare la decisione, occorre rivolgersi al giudice. Il condominio non può neppure irrogare sanzioni.

Questo spiega perché i conflitti condominiali si trascinano per anni. Non manca la volontà: mancano gli strumenti.

I poteri dell’amministrazione distrettuale sono più limitati di quanto molti pensino

In base alla delega prevista dalla legge sul commercio, il consiglio distrettuale può stabilire per regolamentoper quanti giornidi un anno solare un immobile possa essere utilizzato per servizi ricettivi. La delega riguarda il numero di giorni. La legge non conferisce espressamente il potere di imporre un limite al numero di strutture, una quota distrettuale o una percentuale per edificio; non abbiamo trovato una pronuncia della più alta istanza giudiziaria sulla legittimità di tali misure.

Terézváros si è avvalsa di questa delega fissando a zero il numero di giorni consentiti. Nel novembre 2025 la Kúria ha respinto il ricorso contro il regolamento: nel quadro giuridico attuale, dunque, la norma dei «zero giorni» regge.

La restrizione vigente più incisiva scade a fine anno

Oggi il limite maggiore non deriva dai regolamenti distrettuali, ma da una norma nazionale:nel territorio amministrativo di Budapest, fino al 31 dicembre 2026 non possono essere registrati nuovi alloggi privati né nuove strutture ricettive di altra categoria.Inoltre, per le strutture già registrate non può essere iscritta neppure una variazione del soggetto che fornisce il servizio.

Questa moratoria scade il 31 dicembre 2026. Le associazioni dei gestori di alloggi hanno chiesto una proroga di un anno, ma al momento della stesura di questo articolo non siamo a conoscenza di alcuna decisione del governo che la proroghi o la sostituisca con un’altra misura. È questa scadenza a rendere necessario discutere ora, non la prossima primavera. Se prima della scadenza della moratoria non si decide che cosa prenderà il suo posto, il 1° gennaio 2027 ripartirà lo stesso mercato di cui oggi un terzo è irregolare; nel frattempo, avremo perso un altro anno di dati.

Che cosa possiamo mettere a disposizione

Nessuna delle proposte precedenti può essere realizzata senza le autorità e le organizzazioni di settore. Quanto segue possiamo offrirlo in modo concreto e immediato, senza chiedere nulla in cambio.

All’NTAK e alla Magyar Turisztikai Ügynökség

• La metodologia, per intero.L’identificazione degli annunci irregolari si basa sull’incrocio di tre registri pubblici. Mettiamo a disposizione la descrizione del metodo affinché chiunque possa ripetere l’analisi e contestarla. Un dato che non può essere riprodotto non è adatto a fondare decisioni di politica pubblica.
• Un quadro periodico del mercatosuddiviso per distretto: quanti annunci sono attivi, quale quota è irregolare e come cambia dopo l’introduzione delle misure.
• Una valutazione dei risultati.Per qualsiasi misura introdotta ci impegniamo a effettuare un confronto prima e dopo, con lo stesso metodo e sullo stesso campione. È ciò che più manca oggi: quasi nessuno ha mai misurato a posteriori gli effetti delle restrizioni.

All’amministrazione di Budapest e alle amministrazioni distrettuali

• Un quadro dei dati distrettualiprima di decidere: una stima dell’impatto previsto delle norme locali anche su chi oggi non compare nei registri. È il dato mancato in tutte le decisioni distrettuali prese finora.
• Un modello per la reperibilità degli hoste i relativi documenti tipo: che cosa esporre, che cosa comunicare all’amministratore e come verificarlo con una sola domanda.
• Un progetto pilota.Nei condomìni in cui gestiamo strutture ricettive ci impegniamo a sperimentare le misure proposte e a condividere i risultati, anche qualora non funzionino.

Alle organizzazioni di settore e ai condomìni

• Alla creazione del servizio centralizzato di sicurezza e reperibilitàpartecipiamo sia come organizzatori sia come primi abbonati. Un servizio del genere è conveniente se lo usano in molti: qualcuno, quindi, deve cominciare.
• Agli amministratori di condominiooffriamo una guida pratica su ciò che possono esigere da un gestore di strutture ricettive e ciò che non possono esigere. Una parte dei conflitti nasce dal fatto che oggi questo confine non è chiaro.

Che cosa non faremo

Non divulgheremo nomi e non denunceremo pubblicamente nessuno. Il nostro scopo non è stigmatizzare singoli operatori, ma far sì che le regole valgano allo stesso modo per tutti. Forniremo i dati alle autorità competenti a intervenire, non alla stampa.

Aggiungiamo un dato sulla nostra attività, senza il quale le proposte precedenti sarebbero vuote: tra gli annunci attivi che gestiamonon ce n’è neppure uno irregolare.(Analisi: BPDB, 1° ottobre 2026.)Ciò che chiediamo agli altri, noi lo abbiamo già fatto.

In sintesi

Il turismo di qualità non nasce da un minor numero di alloggi, ma dalla presenza di una persona reperibile dietro ciascuno di essi. Per arrivarci bisogna prima rendere visibile il terzo dell’offerta che oggi non lo è; poi si potrà parlare di prezzi e limiti, regolando nel frattempo la gestione nei condomìni.

Se invertiamo l’ordine, chi rispetta le regole chiude, gli irregolari restano e il distretto perde sia il gettito fiscale sia l’attività di ristoranti e locali. Non è una supposizione: lo abbiamo già misurato a Terézváros.

Fonti

Analisi proprie (GuestGuru BPDB)

Il BPDB è realizzato incrociando tre registri pubblici — i registri distrettuali delle strutture ricettive, il registro NTAK e gli annunci sulle piattaforme — e può essere ricalcolato in qualsiasi momento.

• Situazione del mercato, quota di irregolarità e struttura degli operatori: dati al 1° ottobre 2026, coincidenti con quelli pubblicati nel dossier pubblico di GuestGuru sugli operatori irregolari.
• Confronto di prezzi, occupazione e qualità tra annunci regolari e irregolari, standardizzato per distretto e posti letto: dati al 1° ottobre 2026.
• Distribuzione dei posti letto nei distretti centrali e conformità degli alloggi che gestiamo: dati al 1° ottobre 2026.

Fonti ufficiali ungheresi e ricerca nazionale

• Karimov, A., Kamann, D.-J. F., Gyurácz-Németh P.: Le abitudini di spesa locale dei turisti nella regione turistica di Budapest e dintorni e del Balaton: uno studio esplorativo sulle spese fuori dall’alloggio degli ospiti Airbnb e degli hotel.Turizmus Bulletin, 2025/4.
• Dati mensili di mercato NTAK suddivisi per distretto e categoria, luglio–settembre 2025 e 2026.
• Dati KSH sulle presenze turistiche nel VI. distretto, secondo l’Infojegyzet 2026/6 dell’Országgyűlés Hivatala.
• Legge CXXXIII del 2003 sui condomìni (§§ 17 e 18), testo vigente, njt.jog.gov.hu.
• Legge CLXIV del 2005 sul commercio, § 6/D, comma 3, e § 11/H (moratoria di Budapest), testo vigente.
• Decisione della Kúria Köf.5.023/2025/4 sul regolamento di Terézváros, 11 novembre 2025.
• Regolamento comunale 26/2024 (X. 31.) di Terézváros, in vigore dal 1° gennaio 2026.
• Magyar Vendéglátók Ipartestülete sul fatturato delle attività di ristorazione del VI. distretto, primo semestre 2026.

Normativa internazionale e dati

• San Francisco: Bibler, Teltser, Tremblay: gli effetti dell’obbligo di registrazione.Real Estate Economics53(4), 2025. Periodo analizzato: giugno 2016 – maggio 2019.
• Scozia: Urban Big Data Centre, University of Glasgow: gli effetti del sistema di autorizzazioni, stessi semestri del 2021 e del 2023.
• Amsterdam: obbligo di registrazione dal 2021 e variazione del numero di annunci secondo le rilevazioni comunali; limite al numero di notti e scala progressiva di restrizioni, in vigore dal 1° aprile 2026.
• New York: rapporto sugli effetti della Local Law 18, NYC Office of Criminal Justice, settembre 2025; sui prezzi degli hotel, European Journal of Political Economy, 2025.
• Farronato e Fradkin: il rapporto tra gli alloggi per affitti brevi e il mercato alberghiero.American Economic Review, 2022.
• Santa Monica: analisi con metodo del controllo sintetico di Chaves Fonseca (CEMFI), dati fino a luglio 2017.
• Nuovo Galles del Sud: codice di condotta obbligatorio (dicembre 2020) e registro degli esclusi (agosto 2022), siti ufficiali di NSW Fair Trading.
• New Orleans: obbligo di installare dispositivi di misurazione del livello di rumore, nola.gov, in vigore dal 1° luglio 2023.
• Nashville, Austin, Palm Springs: requisiti relativi ai referenti e ai tempi di risposta, siti ufficiali delle città; statistiche sui reclami di Palm Springs riportate dalla stampa locale sulla base dei rapporti settimanali del Comune.
• Londra: dati sull’applicazione del limite di 90 notti, Westminster City Council, 2024–2025.
• Spagna: norma sul consenso condominiale, Ley de Propiedad Horizontal, articolo 17.12, come modificato nel 2025.