È un dato di fatto: vietare Airbnb non farà diminuire gli affitti

Il divieto di Airbnb non ha portato affitti più bassi a Terézváros.Secondo i dati recenti di ingatlan.com, nel VI distretto il canone mediano degli annunci è rimasto invariato nell’arco di un anno. Nei vicini VII e VIII distretto, invece, è diminuito, benché lì non vi siano limiti al numero di giorni in cui si può affittare un alloggio.

I numeri e le ricerche condotte a New York indicano chiaramente che alcuni politici e attivisti, e di riflesso l’opinione pubblica, esagerano molto l’effetto di Airbnb sugli affitti. Vietare gli affitti a breve termine non risolve il problema dell’accessibilità economica delle abitazioni. Non è un’opinione, ma un fatto supportato dai dati.

Con il divieto gli affitti non sono scesi; senza, sì

Il grafico per distretto dell’analisi di ingatlan.comdel 12 ottobreconfronta i canoni mediani degli annunci di inizio ottobre con quelli dello stesso periodo dell’anno precedente:

• VI distretto: 280.000 Ft/mese, variazione annua 0,0%;
• VII distretto: 237.000 Ft/mese, variazione annua −5,2%;
• VIII distretto: 230.000 Ft/mese, variazione annua −7,6%.

Tutti e tre i dati provengono dalla stessa fonte e si riferiscono allo stesso momento e allo stesso metodo. La mediana è il prezzo centrale degli annunci: metà degli appartamenti è proposta a un prezzo superiore, l’altra metà a un prezzo inferiore. Il grafico mostra i canoni richiesti a inizio ottobre, non l’indice degli affitti di settembre citato anch’esso nell’articolo.

Dal 1° gennaio 2026, a Terézváros gli alloggi privati e le altre strutture ricettive non possono essere affittati per neppure un giorno all’anno. Nove mesi dopo, il confronto su base annua non mostra alcuna diminuzione degli affitti. Nei due distretti vicini il valore mediano è sceso senza un divieto totale; anche nel V distretto è stabile.

Sembra proprio che abbia ragione chi sostiene che Airbnb non abbia un effetto significativo sugli affitti, che sono invece influenzati da altre dinamiche di mercato.

Non è il primo dato a smentire la promessa

Nel nostro fact-checking di settembreabbiamo mostrato come un calo autunnale dei prezzi, misurato rispetto a un picco estivo, sia stato presentato come un successo del divieto. In diversi distretti gli affitti erano già diminuiti nell’autunno del 2025, prima del divieto a Terézváros. Nel confronto annuo di settembre, inoltre, Terézváros e Józsefváros hanno seguito andamenti quasi identici.

Un’analisi separata di Alberlet.huha rilevato, sulla base dei propri annunci, un aumento dei prezzi a Terézváros nel confronto annuo dei mesi conclusi dopo il divieto. Ora, nei dati di ottobre di ingatlan.com, Terézváros è stabile, mentre il VII e l’VIII distretto registrano un calo.

Si tratta di campioni e periodi diversi, quindi le percentuali non possono essere aggregate. Nessuna delle serie di dati presentate, però, conferma la promessa di affitti più bassi a Terézváros.

Anche a New York l’effetto sugli affitti è modesto

Le ricerche internazionali aiutano a spiegare perché la svolta attesa non si è verificata.

Sophie Calder-Wangnel suo modello del mercato immobiliare di New Yorkha stimato che Airbnb faccia aumentare gli affitti in città dello 0,71%. La versione dello studio del 2021 simulava cosa sarebbe successo se gli appartamenti trasferiti dal mercato degli affitti a lungo termine a quello a breve termine fossero tornati sul primo. Si tratta di un effetto complessivo inferiore all’1%, non di una misurazione a posteriori delle restrizioni introdotte successivamente.

Alexander Marsellanella sua ricerca del 2026ha invece esaminato l’inasprimento delle regole introdotto dalla Local Law 18 di New York. Il numero degli annunci Airbnb interessati è diminuito dell’87%. Eppure, l’effetto stimato sugli affitti nel primo anno è stato appena del−0,1%. L’intervallo di incertezza al 95% andava dal −2,3% al +2,2%: la ricerca non ha quindi rilevato una diminuzione degli affitti statisticamente dimostrabile.

La scomparsa degli annunci, infatti, non si traduce in altrettanti nuovi appartamenti in affitto. Alcuni proprietari di New York sono passati ad affitti di almeno trenta giorni, sono poi tornati sulla piattaforma oppure hanno continuato l’attività in altre forme consentite.

Un divieto non rende gli affitti sensibilmente più bassi.Lo mostra il risultato di New York, e i prezzi di Terézváros ci mettono di fronte alla stessa mancata riduzione.

Circa 95.000 abitazioni vuote a fronte di 10.000 appartamenti Airbnb

Nel nostro articolo sulleabitazioni vuote di Budapeststimiamo che vi siano circa 95.000 abitazioni effettivamente vuote. Sono quasi nove volte gli alloggi affittati a breve termine.

Non tutte le abitazioni vuote possono essere affittate subito. Ma se l’obiettivo è ampliare l’offerta abitativa, questa riserva molto più grande meriterebbe almeno la stessa attenzione riservata ad Airbnb.

Una struttura ricettiva chiusa non diventa automaticamente un’abitazione in affitto a prezzi accessibili. Il proprietario può venderla, usarla personalmente, lasciarla vuota oppure proporla nella fascia più costosa del mercato degli affitti. Il divieto fa chiudere un’attività, ma non crea per questo case accessibili.

Anche ristoranti e caffè perdono la spesa dei visitatori

A sostenere il costo delle restrizioni e dei divieti non sono soltanto i proprietari degli alloggi. I turisti fanno colazione, prendono un caffè e cenano nei pressi della struttura in cui soggiornano. Se non arrivano, anche i ristoranti, i caffè e i bar della zona perdono entrate.

Secondo ilresoconto di Turizmus.com del 24 giugno 2026, la Magyar Vendéglátók Ipartestülete ha segnalato in media uncalo del fatturato del 30%per i ristoranti, i caffè e i bar di Terézváros nella prima metà dell’anno. Gli esercenti hanno collegato il calo alla diminuzione dei turisti successiva al divieto di Airbnb.

Le loro entrate sono diminuite, ma hanno dovuto continuare a pagare bollette e imposte. L’associazione ha quindi chiesto di riesaminare gli effetti economici della normativa e ha messo in guardia dal rischio di chiusure e perdite di posti di lavoro.

La riduzione degli affitti non si è verificata, mentre gli esercenti della ristorazione locale hanno segnalato gravi perdite di fatturato. Anche questo va considerato nel bilancio del divieto. Le entrate delle imprese che vivono di turismo e il sostentamento di chi vi lavora contano tanto quanto quelli dei proprietari che affittano alloggi.

Neppure Józsefváros dovrebbe promettere affitti più bassi senza prove

Laproposta di regolamentazione di Józsefvárosinclude tra i suoi obiettivi il miglioramento dell’accessibilità economica delle abitazioni. Lamodifica sottoposta a consultazione in autunnoregolerebbe la quota di strutture ricettive con limiti a livello di distretto e di quartiere.

Nell’VIII distretto, però, il canone mediano annuo degli annunci è diminuito del 7,6% anche senza un divieto totale. Nel distretto vicino, dove è già stata introdotta la regola degli zero giorni, non si registra un calo analogo. Non c’è motivo di presentare il risultato di Terézváros come un successo nella riduzione degli affitti e di usarlo per giustificare ulteriori restrizioni.

La tranquillità dei condomini va tutelata.Le strutture ricettive irregolari devono essere individuate e chiuse. E, soprattutto, bisogna riportare sul mercato le abitazioni vuote, anziché limitare o vietare un settore che dà lavoro a decine di migliaia di persone.

Le promesse sull’accessibilità delle abitazioni vanno giudicate dai risultati

In base ai dati e alle ricerche presentati, l’effetto di Airbnb sugli affitti in città è molto più modesto di quanto suggeriscano le promesse politiche che accompagnano i divieti. Si tratta di un problema molto più ampio e complesso.

A Terézváros il divieto non ha portato affitti più bassi. Nei distretti vicini, invece, i prezzi sono diminuiti.Per migliorare l’accessibilità economica delle abitazioni servono più alloggi disponibili. Dare la colpa ad Airbnb è una soluzione facile, ma alla luce dei risultati finora ottenuti non ha senso.