Előbb a piactisztítás, utána a korlátozás – Mit mutat a BPDB 2026. szeptemberi mérése?

Budapesten 2026. szeptember 1-jén 15 125 aktív rövid távú szálláshirdetés futott. Ebből 4 952 szabálytalan, ami a teljes kínálat 32,7 százaléka. A GuestGuru álláspontja egyértelmű: mielőtt újabb korlátozások jönnek, előbb fel kell tárni és meg kell szüntetni a szabálytalan hirdetéseket.

Egy saját ügyünk jól megmutatta, hol akad el a rendszer. Egy ügyfelünk NTAK-számával négy idegen hirdetés futott: egy az Airbnb-n, három a Bookingon. Négy szervezetnek írtunk, köztük a kerületi jegyzőnek. A másik három mind hozzá irányított minket, neki viszont nincs jogköre ahhoz, hogy töröltessen egy hirdetést az online platformokról.

A jegyző júniusban azt közölte, hogy a hirdetéseken javították a számokat. A Booking-hirdetésekre ez nem volt igaz: hetekkel később is a mi ügyfelünk azonosítójával futottak. Végül maga a platform törölte őket, hat nappal azután, hogy a nyilvános webes űrlapján bejelentettük.

Budapesten minden harmadik hirdetés szabálytalan

A számok a saját piaci adatbázisunkból, a BPDB-ből jönnek, amely összekapcsolja a kerületi szálláshely-nyilvántartásokat, az NTAK-regisztert, valamint az Airbnb és a Booking.com hirdetéseit. A 2026. szeptember 1-jei adatai szerint Budapesten 15 125 nyitott rövid távú szálláshirdetés van, közülük 4 952 szabálytalan. A szabálytalanság öt formában jelenik meg.

Ez szándékosan óvatos becslés. További 1 402 hirdetésnél van ugyan azonosító, de nincs érvényes szálláshelyminősítés. Ezeket nem soroltuk a szabálytalanok közé, mert a hiányzó minősítés mögött lejárt tanúsítvány vagy folyamatban lévő eljárás is állhat. Velük együtt az arány 42 százalék lenne.

Az adatok hirdetésekre vonatkoznak. Egy lakás több platformon is megjelenhet, ezért lakásszinten Budapesten 10 703 egységről beszélünk.

Így kezelték az idegenek által használt NTAK-szám ügyét

2026 májusában vettük észre, hogy egy 2025 januárjában, családon belüli engedélyátírás miatt törölt NTAK-számmal négy idegen hirdetés működik. Május 13-án négy szervezetnek írtunk:

• a kerületi jegyzőnek;
• az NTAK-nak;
• a szálláshelyminősítőnek, vagyis a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testületnek;
• a NAV-nak.

A szálláshelyminősítő és a NAV azt válaszolta, hogy az ügy nem tartozik a hatáskörükbe. Az NTAK szerint adatszolgáltatási platformként nincs hatósági jogköre. Mindhárom szervezet a kerületi jegyzőhöz irányított minket.

Júniusban átadtuk a jegyzőnek a részletes adatcsomagot: a hirdetések linkjeit és azonosítóit, a címeket és a képernyőfotókat. Június 17-én egyetlen mondatot kaptunk vissza: a hirdetési oldalakon javították a számokat. A Booking-hirdetésekre ez nem volt igaz, azok hetekkel később is a régi azonosítóval futottak. Arról pedig máig nincs tudomásunk, indult-e eljárás vagy szabtak-e ki bírságot.

Az NTAK egy második állásfoglalása a rendszer alapvető gondjára mutatott rá: a jegyző bírságolhat, sőt be is zárathat egy szálláshelyet, de a hirdetést nem tudja levetetni a platformról. Aki büntetni tud, az nem tud törölni.

Július 24-én két Booking-hirdetést a platform saját űrlapján is bejelentettünk. Július 30-án mindkettőt törölték. Nem kellett hozzá ügyszám, meghallgatás vagy Cégkapu.

A negyedik, Airbnb-n futó hirdetésnél kiderült, hogy elírás történt: az üzemeltető a saját azonosítójának utolsó számjegyét ütötte el. Ettől az ügy nem megnyugtatóbb. Egyetlen elütött számjegy miatt egy szálláshely hónapokig más azonosítója alatt működhet úgy, hogy ezt sem a platform, sem a hatóság nem veszi észre.

Terézvárosban a tiltás után is sok szabálytalan hirdetés aktív

A VI. kerületben 2026. január 1. óta tilos magánszálláshelyet kiadni. Nyolc hónappal később mégis 864 hirdetés működik a kerületben. Ezek közül 661 szabálytalan, vagyis a helyi kínálat 76,5 százaléka.

A jogkövető szállásadók bezártak, akik pedig nem tartják be a szabályokat, továbbra is nyitva vannak. Ez adóelőnyt ad nekik a szomszédos kerületekben legálisan működő házigazdákkal szemben.

A korlátozás gazdasági hatásáról a Parlament 2026/6. Infojegyzete közöl adatokat a KSH alapján.

A Magyar Vendéglátók Ipartestületének, az MVI-nek a jelzése szerint a terézvárosi éttermek forgalma 30 százalékkal csökkent.

Többnyire családok és kisvállalkozások működtetnek szálláshelyet

A kerületi önkormányzatok nyilvántartásai szerint 15 062 engedély oszlik meg 9 495 szolgáltató között. Ez az engedélyek száma, nem a hirdetéseké: az engedély az önkormányzatnál bejegyzett szálláshely, a hirdetés pedig az, ami az Airbnb-n vagy a Bookingon látszik. Hogy a két szám ennyire hasonlít egymásra, az véletlen.

• Az üzemeltetők 97,2 százalékának legfeljebb három szálláshelye van.
• Minden második szálláshelyet olyan üzemeltető visz, akinek csak egyetlen szálláshelye van.

Ez elsősorban családok és kisvállalkozások piaca, nem néhány nagy szereplőé.

A rövid távú kiadás a budapesti lakásállomány 1,1 százalékát érinti

Budapesten 961 061 lakás van. Ezek közül 10 703 működik a rövid távú szálláspiacon, ami a teljes lakásállomány 1,1 százaléka. Ezzel szemben 95 320 lakás üresen és hasznosítatlanul áll.

Erzsébetváros kivétel: ott a lakások 9,1 százaléka rövid távú szálláshely, vagyis a kerületben ez valós tényező. De még ott is kétszer annyi a tartósan üres lakás, mint a rövid távra kiadott.

Évente akár 3,1 milliárd forint adóbevétel is kieshet

A szabálytalan működés miatt kieső adóbevételt kétféleképpen becsültük meg.

• Visszafogott becslés, évi körülbelül 1,3 milliárd forint. Csak az Airbnb-n megjelent hirdetésekkel és két adónemmel számol: az idegenforgalmi adóval és a turizmusfejlesztési hozzájárulással, nagyjából 660-660 millió forinttal. Az alapja az AirDNA becsült bevétele a szabálytalannak jelölt hirdetéseknél.
• Kiterjesztett becslés, évi körülbelül 3,1 milliárd forint. Ebben már a Booking becsült forgalma és a tételes átalányadó is benne van.

Egyik összeg sem tartalmazza az áfát, az építményadót és a bírságokat. Az AirDNA becsül, nem mér, ezért a becslés hibája ismeretlen.

Mit javasol a GuestGuru?

Az alapelvünk egyszerű: előbb piactisztítás, utána korlátozás. Amíg a kínálat harmada láthatatlan vagy szabálytalan, addig minden mennyiségi korlátozás főleg a szabályosan működő szereplőket sújtja.

1. Egy budapesti végrehajtó központ 23 jegyző helyett. Egy két-három fős, kifejezetten erre kijelölt csapat egy helyen kezelhetné az adatokat, tarthatná a kapcsolatot a platformokkal, és koordinálhatná a hatósági eljárásokat.
2. A platformok adjanak át korábbi foglalási adatokat. Ha egy platform átadja egy szabálytalan szálláshely korábbi foglalási adatait, az eljárások akár önfinanszírozóvá is válhatnak.
3. A platformok ellenőrizzék az azonosítókat. Az EU 2024/1028 rendelete előírja, hogy a platformok ésszerű erőfeszítéssel ellenőrizzék a regisztrációs számok valódiságát, és végezzenek szúrópróbákat. Szálláshelyenként havi adatszolgáltatást is előír. A rendeletet 2026. május 20. óta alkalmazni kell; a kérdés az, hol tart a végrehajtás.
4. Legyen egységes budapesti idegenforgalmiadó-alap. Egységes adóalap mellett a platformok technikailag automatikusan is beszedhetnék az adót. Pozsonyban és több francia városban ez már így működik.
5. A BPDB-t ingyen átadjuk a hatóságoknak. A GuestGuru ellenszolgáltatás nélkül felajánlja a hatóságoknak a teljes adatbázist és a térképes szűrőrendszert.

Mit tehetsz?

• Ha valaki a te NTAK-számodat használja: jelentsd az esetet a kerületi jegyzőnél, és ezzel párhuzamosan a platform saját bejelentő űrlapján is. A tapasztalatunk az, hogy a platform gyorsabban lép.
• Ha a házadban szabálytalan szálláshely működik: a Bookingnak van nyilvános bejelentő űrlapja. Írd le a gyanút, és csatold a hirdetés képernyőfotóját, valamint az önkormányzati lista releváns részét. Az Airbnb-nek nincs ilyen felülete: ott a szomszédsági bejelentő zajra és zavarásra való, nem engedély nélküli működésre.
• Ha szállásadó vagy: ellenőrizd, hogy a hirdetésedben helyesen szerepel-e az NTAK-szám. Ha hiányzik, pótold.

Miért foglalkozunk ezzel?

Nem vagyunk hatóság, és nem teszünk közzé neveket. A saját piacunkat védjük: Budapesten több mint 170 lakást kezelünk, mindegyik legálisan működik, és minden adót befizetünk. Azt szeretnénk, hogy a szabályos működés ne jelentsen versenyhátrányt.

A mérés módszertana, a kerületi bontás és a teljes dosszié a gyűjtőoldalunkon érhető el: guest.guru/feketezok. Kérdéshez, interjúhoz vagy a hatósági levelezéshez írj nekünk: hello@guest.guru.