Előbb a piactisztítás, utána a korlátozás – Mit mutat a BPDB 2026. szeptemberi mérése?

Budapesten 2026. szeptember 1-jén 15 125 aktív rövid távú szálláshirdetés futott. Ebből 4 952 szabálytalan, ami a teljes kínálat 32,7 százaléka. A GuestGuru álláspontja egyértelmű: mielőtt újabb korlátozások jönnek, előbb fel kell tárni és meg kell szüntetni a szabálytalan hirdetéseket.

Egy saját ügyünk jól megmutatta, hol akad el a rendszer. Egy ügyfelünk NTAK-számával négy idegen hirdetés futott a szálláshely-platformokon. Négy hatóságnak írtunk, köztük a kerületi jegyzőnek. A másik három mind hozzá irányított minket, neki viszont nincs jogköre ahhoz, hogy töröltessen egy hirdetést az online platformokról.

A két szabálytalan Booking-hirdetést végül maga a platform távolította el, hat nappal a bejelentésünk után. A Booking nyilvános webes űrlapján jeleztük az ügyet.

Az esetet és a mögötte lévő piaci méréseket a sajtónak is bemutattuk. A tájékoztatót Antos Péter vezette fel, az adatokat Krasser Tamás IT-vezető és Benedek Áron szakmai vezető ismertette. Az anyagot a következő napokban mintegy tizenöt nagyobb médium közölte.

Budapesten minden harmadik hirdetés szabálytalan

A GuestGuru saját fejlesztésű piaci adatbázisa, a BPDB, azaz Budapest Database, összekapcsolja a kerületi szálláshely-nyilvántartásokat, az NTAK-regisztert, valamint az Airbnb és a Booking.com hirdetéseit.

A BPDB 2026. szeptember 1-jei adatai szerint Budapesten 15 125 nyitott rövid távú szálláshirdetés van. Közülük 4 952 szabálytalan.

A szabálytalanság öt formában jelenik meg a piacon:

• 2 764 hirdetés olyan NTAK-számot ír ki, amely a hivatalos nyilvántartásban nem létezik
• 1 472 hirdetés egyáltalán nem ad meg azonosítót, pedig 2023 óta kötelező
• 375 hirdetés bizonyíthatóan egy másik szálláshely azonosítóját használja
• 218 hirdetés Terézvárosban érvényes engedéllyel rendelkezik, de a tiltás ellenére aktívan működik
• 123 hirdetés adatai ellentmondásosak

Ez szándékosan óvatos becslés. További 1 402 hirdetésnél szerepel ugyan azonosító, de nincs érvényes szálláshelyminősítés. Ezeket nem vettük a szabálytalan hirdetések közé, mert a hiányzó minősítés mögött lejárt tanúsítvány vagy folyamatban lévő eljárás is állhat.

Ha ezeket is szabálytalannak számolnánk, az arány 42 százalékra nőne.

Az adatok hirdetésekre vonatkoznak. Egy lakás több platformon is megjelenhet, ezért lakásszinten Budapesten 10 703 egységről beszélünk.

Így kezelték az idegenek által használt NTAK-szám ügyét

2026 májusában vettük észre, hogy egy 2025 januárjában törölt NTAK-számmal négy idegen hirdetés működik. Május 13-án négy szervezetnek írtunk:

• a kerületi jegyzőnek;
• az NTAK-nak;
• a szálláshelyminősítőnek, az MTMT-nek;
• a NAV-nak.

A szálláshelyminősítő és a NAV azt válaszolta, hogy az ügy nem tartozik a hatáskörükbe. Az NTAK szerint adatszolgáltatási platformként nincs hatósági jogköre. Mindhárom szervezet a kerületi jegyzőhöz irányított minket.

Júniusban átadtuk a jegyzőnek a részletes adatcsomagot: a hirdetések linkjeit és azonosítóit, a címeket, valamint a képernyőfotókat. Június 17-én rövid tájékoztatást kaptunk arról, hogy a hirdetési oldalakon javították a számokat.

Arról viszont nincs tudomásunk, indult-e eljárás vagy szabtak-e ki bírságot. Azóta sem kaptunk erre érdemi választ.

Az NTAK egy második állásfoglalásában a rendszer alapvető gondjára is rámutatott: a jegyzőnek nincs jogi és technikai lehetősége arra, hogy közvetlenül eltávolíttassa a hirdetéseket az online platformokról.

Július 24-én a két érintett Booking-hirdetést a platform saját űrlapján is bejelentettük. Július 30-án mindkettőt törölték.

A negyedik, Airbnb-n futó hirdetésnél végül kiderült, hogy elírás történt. Az üzemeltető a saját azonosítójának utolsó számjegyét írta rosszul. Ettől az ügy nem megnyugtatóbb, inkább fordítva: egyetlen elütött számjegy miatt egy szálláshely hónapokig más azonosítója alatt működhet úgy, hogy ezt sem a platform, sem a hatóság nem veszi észre.

Terézvárosban a tiltás után is sok szabálytalan hirdetés aktív

A VI. kerületben 2026. január 1. óta tilos magánszálláshelyet kiadni. Nyolc hónappal később mégis 864 hirdetés működik a kerületben. Ezek közül 661 szabálytalan, vagyis a helyi kínálat 76,5 százaléka.

Jogszerűen nagyjából 144 szálláshely maradt nyitva. Ezek panziók, szállodák és közösségi szálláshelyek.

A jogkövető szállásadók bezártak, akik pedig nem tartják be a szabályokat, továbbra is nyitva vannak. Ez adóelőnyt ad nekik a szomszédos kerületekben legálisan működő házigazdákkal szemben.

A korlátozás gazdasági hatásáról a Parlament 2026/6. Infojegyzete közöl adatokat a KSH alapján. Január és március között a VI. kerület szállodáiban 22,7 ezerrel nőtt a vendégéjszakák száma, miközben a magánszálláshelyeken 94,9 ezer vendégéjszaka esett ki.

A szállodák tehát a kieső forgalom kevesebb mint negyedét tudták fogadni. Ez a mi értelmezésünk; az Infojegyzet nem köti össze közvetlenül a különbséget a terézvárosi tiltással.

A Magyar Vendéglátók Ipartestületének, az MVI-nek a jelzése szerint a terézvárosi éttermek forgalma 30 százalékkal csökkent.

Többnyire családok és kisvállalkozások működtetnek szálláshelyet

A kerületi önkormányzatok nyilvántartásai szerint 15 062 engedély 9 495 szolgáltató között oszlik meg.

• Az üzemeltetők 97,5 százalékának legfeljebb három szálláshelye van.
• Minden második szálláshelyet olyan üzemeltető visz, akinek csak egyetlen szálláshelye van.

Ez elsősorban családok és kisvállalkozások piaca, nem néhány nagy szereplőé.

A rövid távú kiadás a budapesti lakásállomány 1,1 százalékát érinti

Budapesten 961 061 lakás van. Ezek közül 10 703 működik a rövid távú szálláspiacon, ami a teljes lakásállomány 1,1 százaléka.

Ezzel szemben 95 320 lakás üresen és hasznosítatlanul áll. Ez közel kilencszerese a rövid távon kiadott lakások számának.

Erzsébetváros kivétel: ott a lakások 9,1 százaléka rövid távú szálláshely. De még ebben a kerületben is kétszer annyi olyan üres lakás van, amelyet nem rövid távon adnak ki.

Évente akár 3,1 milliárd forint adóbevétel is kieshet

A szabálytalan működés miatti kieső adóbevételt kétféleképpen becsültük meg.

Visszafogott becslés: évi körülbelül 1,3 milliárd forint

Ez a számítás csak az Airbnb-n megjelent hirdetéseket tartalmazza, és két adónemmel számol:

• idegenforgalmi adó: körülbelül 660 millió forint;
• turizmusfejlesztési hozzájárulás: körülbelül 660 millió forint.

A becslés az AirDNA által a szabálytalannak jelölt hirdetéseknél becsült bevételre épül.

Kiterjesztett becslés: évi körülbelül 3,1 milliárd forint

Ebben már a Booking becsült forgalma és a tételes átalányadó is szerepel. Az összeg nem tartalmazza az áfát, az építményadót és a bírságokat.

Mit javasol a GuestGuru?

Az alapelvünk egyszerű: előbb piactisztítás, utána korlátozás. Amíg a kínálat harmada láthatatlan vagy szabálytalan, addig minden mennyiségi korlátozás főleg a szabályosan működő szereplőket sújtja.

Egy budapesti végrehajtó központ kell 23 jegyző helyett

Egy két-három fős, kifejezetten erre kijelölt csapat egy helyen kezelhetné az adatokat, tarthatná a kapcsolatot a platformokkal, és koordinálhatná a hatósági eljárásokat.

A platformok adjanak át korábbi foglalási adatokat

Ha egy platform átadja egy szabálytalan szálláshely korábbi foglalási adatait, az eljárások akár önfinanszírozóvá is válhatnak.

A platformok ellenőrizzék az azonosítókat

Az EU 2024/1028 rendelete előírja, hogy a platformok tegyenek ésszerű erőfeszítést a regisztrációs számok valódiságának ellenőrzésére, és végezzenek szúrópróbaszerű vizsgálatokat. A rendelet szálláshelyenként havi adatszolgáltatást is előír, a tagállamoknak pedig egyetlen digitális belépési pontot kell létrehozniuk.

A rendeletet 2026. május 20. óta alkalmazni kell. A kérdés az, hol tart a végrehajtás.

Legyen egységes budapesti idegenforgalmiadó-alap

Egységes adóalap mellett a platformok technikailag automatikusan is beszedhetnék az adót. Ez Pozsonyban és Franciaországban már működik.

A BPDB-t ingyen átadjuk a hatóságoknak

A GuestGuru ellenszolgáltatás nélkül felajánlja a hatóságoknak a teljes adatbázist és a térképes szűrőrendszert.

Mit tehetsz, ha szabálytalan hirdetést látsz?

Ha valaki a te NTAK-számodat használja

Jelentsd az esetet a kerületi jegyzőnél, és ezzel párhuzamosan a platform saját bejelentő űrlapján is. A tapasztalatunk az, hogy a platform gyorsabban lép.

Ha a házadban szabálytalan szálláshely működik

A Bookingnak van nyilvános bejelentő űrlapja. Írd le a gyanút, és csatold:

• a hirdetés képernyőfotóját;
• az önkormányzati lista releváns részét.

Ha szállásadó vagy

Ellenőrizd, hogy a hirdetésedben helyesen szerepel-e az NTAK-szám. Ha hiányzik, pótold.

Miért foglalkozunk ezzel?

Nem vagyunk hatóság, és nem teszünk közzé neveket. A saját piacunkat védjük.

Budapesten több mint 170 lakást kezelünk. Mindegyik legálisan működik, és minden adót befizetünk. Azt szeretnénk, hogy a szabályos működés ne jelentsen versenyhátrányt.

Kérdéshez, interjúhoz vagy adatigényléshez írj nekünk: hello@guest.guru. A mérés módszertana és a hatósági levelezés kérésre elérhető.

A mérés módszertana, a kerületi bontás és a teljes dosszié a gyűjtőoldalunkon található: https://guest.guru/feketezok