Ez az oldal a GuestGuru feketézők-dossziéjának gyűjtőoldala: hat anyag, amely mért adatokból mutatja be, mekkora Budapesten a szabálytalan rövid távú lakáskiadás, kinek árt, és mit lehet tenni ellene. Minden szám a BPDB-ből, a GuestGuru saját piaci adatbázisából származik, amely az önkormányzati szálláshely-nyilvántartásokat, az NTAK-regisztert és az Airbnb, illetve a Booking.com hirdetéseit fésüli össze.¹

Miért csináljuk

A GuestGuru budapesti lakáskiadók megbízásából üzemeltet rövid távú szálláshelyeket. Nap mint nap látjuk, hogy a jogkövető kiadó azzal versenyez, aki se engedélyt nem kér, se adót nem fizet. Meggyőződésünk, hogy a piac egyik legnagyobb problémája a feketézés, és hogy a mai szabályozás fordítva fogja meg a kérdést.

Terézváros megmutatta, miért. A kerületben 2026. január 1. óta tilos a magánszálláshelyek kiadása, kilenc hónappal később mégis 861 hirdetés fut, és háromnegyedük szabálytalan.¹ Amíg a feketézőket nem lehet bezárni, minden korlátozás és adóemelés a jogkövetőt sújtja: a legális kínálatot vágja le, a feketézőt a helyén hagyja, sőt versenyelőnyhöz juttatja. Ez a legális lakáskiadóknak versenyhátrány, a városnak adókiesés, és meggyőződésünk szerint a budapesti turizmusnak is rossz üzlet a környező fővárosokkal versenyben.

Ezért javasoljuk, hogy fordítsuk meg a sorrendet: előbb a piactisztítás, utána mérjük meg, mekkora probléma maradt.

A helyzet hat számban

14 838 nyitott rövid távú szálláshirdetés fut Budapesten, ebből 4 787 szabálytalan¹
75,8% a szabálytalan hirdetések aránya Terézvárosban, ahol a kiadás január óta tilos¹
72 200 vendégéjszaka tűnt el a VI. kerületből egyetlen negyedév alatt; a szállodák a kiesésnek a negyedét sem fogták fel²
1,3-3,1 milliárd forint az éves adóelmaradás becslése, módszertől függően³⁴
97,2% az üzemeltetők aránya, akiknek legfeljebb három szálláshelyük van: ezt a piacot nem nagyvállalatok, hanem családok és kisvállalkozók adják⁵
közel 9× annyi a ténylegesen üres budapesti lakás (95 320), mint a rövidtávra kiadott (10 703);⁶⁷ a levezetés külön oldalon: Budapest üres lakásai

Az anyagok

Hat változat készült ugyanabból a tényalapból, más-más olvasónak:

	Kinek	Mit tud
Közérthető változat	házigazdáknak, lakóknak, közös képviselőknek	Mit mértünk, mi történt a bejelentés után, és mit tehetsz te — szakzsargon nélkül
Szakpolitikai összefoglaló	szakpolitikai munkához	Két-három oldal, a hét javaslat indoklással
Döntéshozói anyag	döntéshozóknak	A teljes anyag: módszertan, nemzetközi példák, ütemterv, kockázatok
Sajtóháttéranyag	újságíróknak	A történet, idézhető mondatokkal, és nyolc kérdés, aminek utána lehet menni
Rövid sajtóösszefoglaló	újságíróknak, akiknek öt percük van	A sztori, hat szám és a javaslatok, két oldalban
Ténylap	akinek egy oldala van rá	Tizenegy szám, három állítás, három kérés

Mindegyik ugyanazt az érvelést járja be, csak más hosszban és hangnemben. Ha csak egyet olvasol el, a sajtóháttéranyagban van a teljes történet.

Az érvelés egy bekezdésben

Budapesten 14 838 rövid távú szálláshirdetés fut, ebből 4 787 szabálytalan.¹ A kerületek azt a kínálatot korlátozzák, amit látnak, csakhogy a kínálat harmadát nem látják. Így a limit a legális szereplőt vágja le, a feketézőt a helyén hagyja, sőt adóelőnyhöz juttatja. Terézváros ezt élőben megmutatta. Ezért javasoljuk, hogy fordítsuk meg a sorrendet: előbb a piactisztítás, utána mérjük meg, mekkora probléma maradt.

Mit javaslunk

A részletes javaslatcsomag a szakpolitikai összefoglalóban és a döntéshozói anyagban van. A magja három lépés:

Piactisztítás először. A szabálytalan hirdetések kiszűrése és levétele a platformokról, mielőtt új korlátozás vagy adóemelés jön. A Booking-oldali próbánk azt mutatja, hogy a platform együttműködik, ha van kivel: a bejelentett hirdetéseket hat nap alatt törölte.
Legyen kivel tárgyalni. Ma 23 jegyző felügyeli a budapesti piacot, és nincs egyetlen szereplő sem, aki a platformokkal tárgyalna.
Egységes adóalap és bevallási rend, hogy elindulhasson a platform általi automatikus adóbeszedés. Pozsonyban ez 2021 óta működik,⁸ Franciaországban pedig a kötelező platformbeszedés első évében több mint duplájára nőtt a beszedett idegenforgalmi adó.⁹

Kapcsolat

Kérdés, interjú, adatigénylés: hello@guest.guru. A mérés módszertana és a hatósági levelezés kérésre elérhető.

Források

A linkeket 2026. augusztus 13-án ellenőriztük. A tudományos kiadók oldalai (ScienceDirect, Wiley, Emerald) előfizetést kérhetnek a teljes szövegért; a hivatkozás és a DOI ezek nélkül is azonosítja a tanulmányt.

BPDB (Budapest Database), a GuestGuru Kft. saját piaci adatbázisa. Az önkormányzati szálláshely-nyilvántartások, az NTAK-regiszter és az Airbnb, illetve Booking.com hirdetéseinek összefésülése. Lekérdezve 2026. október 1-jén.↩
Csorba György: Rövid távú szálláskiadás 2. Infojegyzet 2026/6., Országgyűlés Hivatala, Képviselői Információs Szolgálat, 2026. június 1. A 2. ábra adatforrása: KSH Tájékoztatási adatbázis, GB2012. https://www.parlament.hu/infoszolgAz Infojegyzet közli az ábrát, de nem köti a terézvárosi tiltáshoz, és nem vonja le belőle ezt a következtetést. Az adat a Parlamenté, az értelmezés a miénk.↩
AirDNA becsült elmúlt 12 havi bevétel (revenue_ltm), a BPDB-ben feketézőnek jelölt, nyitott Airbnb-hirdetésekre. Lekérdezve 2026. augusztus 12-én.Az AirDNA becsül, nem mér; a becslés hibája ismeretlen.↩
1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadója 2025. január 1-től évi 150 000 Ft lakószobánként azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót. Budapest ilyen település. https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00 https://nav.gov.hu/ado/szja/A_fizetovendeglatokat_erinto_valtozasokA törvény 57/A. § (4c) bekezdése kötelezi a NAV-ot, hogy minden év január 31-ig közzétegye az érintett települések listáját. 2025-ben ezen a listán egyedül Budapest szerepel. A tételes átalányadót magánszemély legfeljebb három ingatlanra választhatja; cégek másképp adóznak. A „lakószoba” fogalma a NAV-nál, az NTAK-ban és egyes önkormányzatoknál eltér.↩
A budapesti kerületi önkormányzatok nyilvános szálláshely-nyilvántartásai, a BPDB-be betöltve. 15 084 engedély, 9 505 megnevezett szolgáltatóhoz rendelve. Lekérdezve 2026. október 1-jén.A szolgáltató nevére épülő összesítés. Névazonosság alapján csoportosít, tehát a tulajdonosi összefonódásokat nem látja: a tényleges koncentráció ennél nagyobb lehet, kisebb nem.↩
KSH 2022. évi népszámlálási adatbázis, WBL018 adattábla, HU11 (Budapest): 961 061 lakás, ebből 800 338 lakott és 160 723 nem lakott (16,7%). Hitelesítés nélkül lekérdezhető. https://nepszamlalas2022.ksh.hu/adatbazis/A sajtóban keringő 170 ezres szám a KSH 2023-as előzetes közlése; a végleges adatbázis 160 723-at ad. Országosan ugyanez a korrekció 599 ezerről 571 997-re történt.↩
BPDB, egyedi NTAK-azonosítóra deduplikált mérés, 2026. augusztus. A 14 602 lakás jellegű Airbnb- és Booking-hirdetés 9 415 egyedi szálláshelyre esik (átlagosan 1,55 hirdetés jut egy lakásra); lakás-szinten 10 703 rövidtávra kiadott egység, ebből 6 703 szabályos és kb. 4 000 szabálytalan (39%).A hirdetés-szintű számok (15 825 nyitott hirdetés, 5 374 szabálytalan, 34%) és a lakás-szintűek közti különbség a deduplikáció: ugyanaz a lakás több platformon is hirdethet. A két szint nem keverhető.↩
City of Bratislava signs agreement on automated collection of taxes. Airbnb Newsroom. Hatályos 2021. július 1-től, ez volt az első ilyen megállapodás a visegrádi négyekben. https://news.airbnb.com/city-of-bratislava-signs-agreement-on-automated-collection-of-taxes ↩
Airbnb remits €58 million in tourist tax to French municipalities for 2019. Airbnb Newsroom, 2019. december. https://news.airbnb.com/airbnb-remits-e58-million-in-tourist-tax-to-french-municipalities-for-2019/Airbnb által publikált szám. A 2018-2019-es ugrás azért tiszta jelzés, mert a településkör közben nem változott.↩